Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES,

substituée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [L] [O]

10 avenue Saint Goazec

Logement 207 Etage 2 Bâtiment A

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 mars 2025

date des débats : 13 mars 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/03511 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NMBC

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Monsieur [E] [L] [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 19 novembre 2020, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS, a donné à bail à Monsieur [G] [O] un logement situé 10 avenue Saint Goazec – 44300 NANTES.

Le 31 octobre 2023, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler les loyers et à justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 22 octobre 2024, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner Monsieur [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion du locataire, et le condamner à verser la somme de 1300,95 euros au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025, lors de laquelle SA ATLANTIQUE HABITATIONS a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 2162,38 euros selon décompte arrêté au 11 mars 2025. Elle s’en est par ailleurs rapporté quant à l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard de la reprise des paiements.

Monsieur [G] [O], comparant, après avoir exposé sa situation personnelle et financière, a formulé une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de verser la somme de 70 euros par mois en sus du loyer courant.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 22 octobre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, si le locataire ne justifie pas d’une assurance locative, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire mais il perd alors la possibilité de solliciter la résiliation du bail pour défaut d’assurance.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bailleur a souscrit une assurance après la mise en demeure adressée au locataire, tel que cela ressort de l’étude des décomptes produits par la société ATLANTIQUE HABITATIONS.

Dans ces conditions, dès lors qu’il est établi que la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a souscrit une assurance pour le compte de son locataire défaillant, il doit être considéré qu’elle a implicitement renoncé à se prévaloir des dispositions relatives à l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance.

Par conséquent, il convient de la débouter de sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

Toutefois, en vertu de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et du commandement de payer les loyers demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 19 novembre 2020 étaient réunies à la date du 1er janvier 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SA ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail en date du 19 novembre 2020.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 1893,55 euros au 11 mars 2025, échéance du février 2025 incluse, après déduction des frais de procédure (268,83 euros).

En conséquence, Monsieur [G] [O] sera condamné à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 1893,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [G] [O] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [G] [O] perçoit un salaire de 1700 euros par mois dans le cadre d’un CDI auprès de [W] [Z]. Il précise qu’il est père de quatre enfants qu’il accueille chez lui une semaine sur deux et la moitié des vacances scolaires.

Lors des débats, Monsieur [G] [O] a confirmé ces éléments et indiqué être en capacité de verser la somme mensuelle de 70 euros mensuels en plus du loyer courant, sollicitant donc des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. La société bailleresse s’en rapporte sur cette demande.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience – Monsieur [G] [O] ayant par ailleurs commencé à rembourser sa dette -, et dès lors qu’il dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’il propose de régler, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [G] [O] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation – indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial – due par le locataire à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [O], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer.

Par ailleurs, il convient de débouter la SA ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SA ATLANTIQUE HABITATIONS, à l’encontre de Monsieur [G] [O] ;

CONDAMNE Monsieur [G] [O] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS, la somme 1893,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 mars 2025, échéance du mois février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE à Monsieur [G] [O] un délai de paiement de 27 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 26 échéances de 70 euros, la 27ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 1er janvier 2024 ;

DIT que Monsieur [G] [O] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 10 avenue Saint Goazec – 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [G] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [G] [O] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la SA ATLANTIQUE HABITATIONS, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE