TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION APRÈS EXERCICE DU DROIT DE DÉLAISSEMENT.

le JEUDI QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00109 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZOB4

NUMERO MIN: 25/00031

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 20 Mars 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Madame [W] [K] épouse [D]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Jean-marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

LA COMMUNE DE [Localité 18] représentée par son Maire en exercice

[Adresse 21]

[Adresse 14]

[Localité 8]

représentée par Maître Aurélien JEANNEAU de la SELARL HMS ATLANTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

En présence de Madame [N] [G], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 15/05/2025

à : Avocats

Expédition le : 15/05/2025

à : Expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Les parcelles cadastrées section AT [Cadastre 6], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] sises sur la commune de [Localité 18] forment une unité foncière.

Par délibération du Conseil métropolitain du 16 décembre 2016, [Localité 17] Métropole a approuvé la première révision de son PLU, qui a notamment créé un emplacement réservé de superstructure n°6.25 [Localité 19] [22] sur la parcelle cadastrée AT [Cadastre 13], laquelle appartient à madame [W] [K] épouse [D] (ci-après Mme [D]). Cette parcelle, d’une contenance de 1122 m², est sise [Adresse 5] à [Localité 18].

Madame [D], exerçant son droit de délaissement, a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 juillet 2023, mis en demeure la commune de [Localité 18] d’acquérir son bien en application des articles L. 152-2 et L. 230-1 du code de l’urbanisme.

A défaut d’accord amiable, madame [D] a saisi le juge de l’expropriation de la Gironde le 2 août 2024, afin qu’il fixe l’indemnité lui revenant en contrepartie de l’acquisition de son bien.

Suivant ordonnance du 15 octobre 2024, le juge de l’expropriation a organisé le transport sur les lieux, qui s’est tenu le 9 décembre 2024 en présence de madame [D], de son conseil, du conseil et des représentants de la commune de [Localité 18] et du commissaire du gouvernement.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon son dernier mémoire enregistré au greffe le 17 février 2025, madame [D] demande au juge de l’expropriation de faire droit à sa demande de délaissement, de fixer l’indemnité principale de dépossession à la somme de 390 000 euros, outre une indemnité de remploi 40 000 euros, de condamner la commune de [Localité 18] aux dépens et au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle demande également le rejet des demandes de la commune de [Localité 18].

Elle expose que la parcelle [Cadastre 16] est sise dans le secteur du [Adresse 27], à l’Est de la commune de [Localité 18], non loin du lac de [Localité 17] au sein d’un quartier résidentiel essentiellement composé de petites maisons individuelles. Le terrain est bordé à l’Ouest par le groupe scolaire Jacques Prévert, à l’Est par un ensemble collectif et au Nord et au Sud par des maisons individuelles. Il est classé en zone UM36*4L30 IP correspondant aux tissus à dominante de maisons individuelles récentes. Le secteur est éventuellement soumis à des risques d’inondation fluvio-maritimes et la parcelle est grevée d’un emplacement réservé de superstructure ; elle rappelle qu’au titre de la procédure de délaissement, en application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation, la valeur du terrain doit être déterminée sans qu’il soit tenu compte de l’existence de cet emplacement réservé.

En ce qui concerne l’évaluation, elle rappelle que la commune de [Localité 18] est appréciée et que la pression foncière y est importante ; que le terrain se situe dans un quartier apprécié de la commune où les prix de terrains à bâtir vont de 800 à 1400 euros le m², voire plus, ainsi qu’il en résulte du relevé des ventes recensées par son expert immobilier. Tenant compte de l’enclavement du terrain, sur la base d’un terrain d’une surface de 1122 m², elle souligne que son expert a retenu une valeur unitaire de 300 euros le m².

En réplique aux observations de la commune de [Localité 18], selon lesquelles le terrain ne pourrait être considéré comme constructible dès lors qu’il ne permet pas l’accès aux services d’incendie et de secours, madame [D] soutient que la voie de desserte de la parcelle AT [Cadastre 13] est conforme aux exigences du règlement du PLU 3.1 zone UM36 ainsi qu’aux attentes du SDIS 33 ; elle estime que la voie desservant les 3 parcelles de l’unité foncière constitué par les parcelles AT [Cadastre 7]-[Cadastre 12]-[Cadastre 13] n’est pas une « bande d’accès » au sens du PLU mais une voie privée propre à cet ensemble immobilier, de sorte qu’elle n’a pas à répondre aux exigences propres aux bandes d’accès. Elle ajoute que la voie interne privée a, conformément à l’annexe « Les voies et engins » du SDIS 33 une largeur de chaussée supérieure ou égale aux 3 mètres minimum exigés puisqu’elle a une largeur qui oscille entre 3,08 mètres et 3,50 mètres. Elle ajoute que si la voie a une longueur de plus de 60 mètres, la parcelle [Cadastre 16] est suffisamment longue et large pour accueillir une aire de retournement des véhicules de lutte contre l’incendie et de secours. Elle ajoute qu’en tout état de cause, les véhicules de secours auraient matériellement un accès à la parcelle AT [Cadastre 13] via la résidence de logements collectifs sise au droit de la [Adresse 26] perpendiculaire à la [Adresse 25]. Elle en déduit qu’il n’est ni établi ni démontré que le règlement du PLU 3.1 ou les recommandations du SDIS 33 auraient un impact sur le caractère constructible de sa parcelle. Madame [D] souligne également que contrairement à ce que soutient la commune de [Localité 18], la parcelle AT [Cadastre 13] peut bénéficier de la servitude légale de l’article 682 du code civil aux fins d’être couverte par un permis de construire autorisant une promotion R+1 de logements collectifs lorsque l’état d’enclave résulte d’une insuffisance de desserte ou d’une mauvaise desserte pour son utilisation normale ou lorsqu’il résulte de l’existence d’obstacles juridiques permettant un accès à la propriété enclavée.

Enfin, elle conteste les allégations de la commune selon lesquelles la parcelle serait identifiée comme un ENAF (espace naturel agricole et forestier) ce qui gèlerait in fine les droits à construire sur celle-ci dès lors qu’il n’existe aucun classement ENAF et qu’à ce jour cette identification n’est ni une prescription d’urbanisme ni une servitude d’utilité publique pouvant affecter possibilités de construction.

En réplique, aux termes de son dernier mémoire enregistré le 10 mars 2025, la commune de [Localité 18] demande au juge de l’expropriation :

A titre principal, de débouter madame [D] de ses demandes, dont sa demande tendant à fixer le prix de délaissement à la somme de 430 000 euros, et de rejeter la proposition d’évaluation formée par le commissaire du gouvernement,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la parcelle serait considérée comme un terrain à bâtir, de fixer le prix de délaissement à la somme globale de 188 832,60 euros,

En toute hypothèse, de condamner madame [D] à lui verser 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

La commune de [Localité 18] soutient en premier lieu que l’accès à la parcelle pour laquelle le droit de délaissement est exercé s’effectue depuis la voie publique via successivement les deux parcelles cadastrées section AT [Cadastre 6] et [Cadastre 12]. Le chemin d’accès qui longe par ailleurs la maison de madame [D] est qualifié de très étroit par la commune.

Elle souligne qu’il incombe au juge de l’expropriation de fixer le prix du terrain en fonction des possibilités légales et effectives de construction à la date de référence, laquelle est en l’occurrence le 27 mars 2024, date à laquelle a été redue opposable la dernière modification du PLU de [Localité 17] Métropole. Elle fait valoir que le terrain est situé en zone UM36 du PLU de [Localité 17] Métropole, correspondant à un tissus à dominante de maisons individuelles récentes et que les constructions et aménagements neufs dans cette zone sont soumis à certaines règles, notamment la nécessité pour le terrain desservi par une bande d’accès ou une servitude de passage d’être dimensionnés pour permettre d’assurer la sécurité de leurs utilisateurs et de permettre l’approche du matériel de lutte contre l’incendie, lesquels doivent, selon l’annexée intitulée « voies et engins », lorsque les constructions sont situées à plus de 60 mètres de la voie publique, ce qui est le cas en l’espèce, accéder par une voie permettant le croisement des engins ayant une largeur utilisable de 5 mètres et permettre leur demi tour. Il est néanmoins prévu que si le cul de sac ne dessert qu’un seul logement, sa largeur minimale sera de 3 mètres et le demi tour pourra être aménagé sur la parcelle. La commune de [Localité 18] estime néanmoins que cette possibilité n’est pas envisageable compte tenu de l’étroitesse de la bande d’accès qui serait selon une mesure effectuée sur le site Géoportail inférieure à 3 mètres (2,56 mètres à un endroit). De même, la largeur de la parcelle (11,39 mètres selon Géoportail) ne permet pas d’envisager un demi tour sur celle-ci. La commune ne conteste pas qu’en l’état actuel des choses, l’accès à la parcelle litigieuse se fait par la voie privée propre à l’unité foncière constituée par cette parcelle et les parcelles cadastrées section AT [Cadastre 6] et [Cadastre 12]. Elle souligne que néanmoins, en cas de vente de la parcelle AT [Cadastre 13] celle-ci ne fera plus partie de l’unité foncière et son accès ne pourra plus a fortiori s’effectuer via cette voie privée, la création d’une bande d’accès devenant nécessaire. S’agissant d’un possible accès à la parcelle via la résidence de logements collectifs, la commune n’a aucune certitude d’obtenir l’accord du propriétaire pour créer un tel accès. Elle estime par ailleurs que les dispositions de l’article 682 du code civil permettant au propriétaire enclavé de demander l’établissement judiciaire d’une servitude de passage en principe selon le trajet le plus court vers la voie publique ne sont applicables que lorsque l’enclavement n’est pas volontaire et que tel n’est pas le cas ici, l’enclave résultant de la mise en vente volontaire par madame [D].

Elle souligne en outre que la parcelle cadastrée section AT [Cadastre 13] est classée en espace naturel agricole et forestier, ce qui gèlera in fine les possibilités de construction. Elle verse au soutien de ses allégations un document intitulé Atlas cartographique du référentiel de l’occupation du sol établi par le SYSDAU en septembre 2022 et rappelle qu’elle a pour objectif de réduire la consommation des ENAF. La commune de [Localité 18] déduit de l’ensemble de ces éléments l’inconstructibilité du terrain de sorte que sa valeur vénale doit être drastiquement diminuée ; en conséquence, l’ensemble des termes de comparaison produits par madame [D] et le commissaire du gouvernement doivent être écartés, de même que les derniers termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, qui ne présentent pas des caractéristiques comparables.

Elle ajoute que les termes de comparaison retenus par Madame [D] ne sont pas accompagnés des références de publication des actes, lesquels ne sont pas non plus produits. Seul un terme, repris par le commissaire du gouvernement pourrait être retenu car les références de publication sont précisées. La commune souligne en outre que tous les termes de comparaison produits portent sur des terrains plus petits, de valeur non comparable. Dans l’hypothèse où le caractère constructible devait être retenu, elle propose une évaluation qui ne saurait dépasser un prix au m² de 153 euros, rappelant que la parcelle litigieuse n’est pas à ce jour viabilisée et que le réseau public le plus proche est situé [Adresse 25] à 65 mètres de la parcelle, rendant le coût du raccordement onéreux.

Aux termes de ses dernières conclusions du 5 mars 2025, le commissaire du gouvernement propose au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité principale de dépossession à la somme de 292 842 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 30 284 euros. Il souligne que la parcelle est une parcelle rectangulaire d’environ 87 mètres de long et 13 mètres de large. Il retient comme date de référence le 27 mars 2024, comme la commune de [Localité 18] et qu’à cette date le bien était situé en zone UM36 du PLU de [Localité 17] Métropole. Le commissaire du gouvernement estime, après transport, qu’il est impossible de créer un accès par la rue de l’avenir, le long des parcelles AT [Cadastre 6] et AT [Cadastre 12] en raison de l’insuffisance de l’espace disponible. Il estime toutefois qu’en application de l’article 682 du code civil, le terrain pourrait être désenclavé par un accès à la [Adresse 25] via la [Adresse 26], les parcelles non bâties identifiées section AT n° [Cadastre 11], [Cadastre 10] et [Cadastre 9] appartenant à Mésolia offrant cette possibilité. Il en déduit que le terrain doit être considéré comme constructible. Concernant le classement en ENAF de la parcelle litigieuse, le commissaire du gouvernement souligne qu’un permis de construire a été délivré le 24 janvier 2020 pour la création de logements sociaux sur les parcelles contigües et situées dans le périmètre ENAF pour en déduire que ce classement ne constitue pas un frein. Le commissaire du gouvernement estime que pour être qualifié de terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation, il faut qu’à la date de référence il soit équipé et situé en zone constructible. A défaut, il doit être évalué en fonction de son seul usage effectif à la date de référence, soit en l’espèce un terrain désigné comme constructible pouvant accueillir des constructions sous condition. Pour fonder son évaluation, le commissaire du gouvernement a sélectionné 9 termes de comparaison, dont 4 situés dans le même zonage. Afin de tenir compte de l’usage effectif, il propose d’appliquer un abattement de 50% sur le prix unitaire retenue, qu’il propose de fixer plus bas que la moyenne des termes retenus dès lors que ceux-ci portent sur des terrains de plus petite surface que le bien à évaluer.

MOTIVATION

Sur le transfert de propriété

L’article L. 230-3 du code de l’urbanisme dispose que la collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure d’acquérir un bien doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire. En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande. A défaut d’accord amiable à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

En l’espèce, madame [D] a mis en demeure la commune de [Localité 18] d’acquérir le bien litigieux, grevé d’un emplacement réservé, par lettre recommandée adressée le 11 juillet 2023, En l’absence d’accord amiable dans l’année, la saisine du juge de l’expropriation est intervenue le 2 août 2024. La propriété de la parcelle litigieuse sera en conséquence transférée à la Commune de [Localité 18].

Sur la description du bien

La parcelle cadastrée section AT n°[Cadastre 13], sise sur la commune de [Localité 18], fait partie d’une unité foncière constituée par les parcelles AT [Cadastre 6], AT [Cadastre 12] et AT [Cadastre 13]. Les trois parcelles sont en enfilade. La parcelle AT [Cadastre 6] est accessible depuis un chemin privé donnant sur la [Adresse 24]. Dans le prolongement de la parcelle AT [Cadastre 13] se situent les parcelles AT [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 9] permettant d’accéder à la [Adresse 26] et à la [Adresse 25].

La parcelle est rectangulaire, enherbée, partiellement boisée. Elle est entièrement clôturée, bordée d’un côté par l’école [22].

Le terrain est situé dans une zone résidentielle de la ville, à proximité du centre-ville.

Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance./Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l 'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 20] [Localité 23], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique./Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive./Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble. »

Selon l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme applicable en matière de délaissement, la date de référence prévue à l’article L.322-2 précité est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le PLU ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est située le terrain.

Les parties et le commissaire du gouvernement s’entendent pour fixer la date de référence au 27 mars 2024, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la 11e modification du PLU de [Localité 17] Métropole.

Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs.

L’article L. 322-4 du même code prévoit toutefois que l’indemnisation doit tenir compte des possibilités effectives de construction et des servitudes.

A la date de référence, soit le 27 mars 2024, il n’est pas contesté que la parcelle litigieuse est située zone UM36, qui correspond à un tissu à dominante de maisons individuelles récentes ; la parcelle est donc dans un secteur désigné comme constructible par le PLU.

Concernant le second critère, relatif à l’effectivité de la desserte du terrain par une voie d’accès et les réseaux, il convient de souligner qu’il faut également se situer à la date de référence, ce qui conduit à exclure toute projection future, par nature hypothétique.

Il ressort des éléments du dossier, notamment de l’acte de licitation produit en pièce 1 par madame [D] que la parcelle désormais répertoriée AT [Cadastre 13] est issue d’une parcelle mère cadastrée AT [Cadastre 15] de 2252 m². Cette parcelle a ensuite été divisée et a laissé place à deux parcelles AT [Cadastre 6] et AT [Cadastre 7].

Selon l’acte authentique de licitation, en date des 20 et 27 décembre 1999, qui avait pour objet de faire cesser l’indivision sur la nue propriété existant entre madame [D] et sa mère, une servitude de passage a été constituée sur la parcelle AT [Cadastre 6], fonds servant, pour servir le fonds dominant, la parcelle AT [Cadastre 7], devenue la parcelle AT [Cadastre 13]. Il est indiqué que la servitude de passage est constituée sur une bande de 3 mètres de large sur la parcelle AT [Cadastre 6].

Cependant, le transport sur les lieux a démontré que la voie d’accès à la parcelle AT [Cadastre 13] n’a pas été matérialisée puisque la parcelle est accessible en traversant d’abord une voie privée située sur l’avant de la parcelle AT [Cadastre 4] puis le jardin enherbé de cette parcelle et de la parcelle [Cadastre 12].

A la date de référence donc, si le terrain litigieux n’est pas juridiquement enclavé puisqu’il est accessible via une servitude de passage, la servitude de passage n’a pas été transformée en « voie d’accès » au sens de l’article L. 322-2 précité, de sorte qu’il ne peut être considéré qu’il est « effectivement desservi par une voie d’accès ». S’agissant de la desserte par les réseaux, celle-ci ne peut être sérieusement contestée, le terrain étant situé dans un îlot bâti.

Par ailleurs, si la commune soutient que le terrain ne peut être considéré comme constructible dès lors qu’il est situé en zone identifiée ENAF (Espace naturel agricole et forestier) et avoir déjà opposé un sursis à statuer pour une demande d’autorisation d’urbanisme « jusqu’à l’entrée en vigueur de la modification simplifiée du PLU 3.1 pour intégrer la politique Zéro artificialisation nette (ZAN) définie par la loi dite « Climat et Résilience », force est de constater que la modification du PLU n’a pas encore eu lieu, n’entraînant à la date de référence aucune restriction effective de constructibilité.

Il y a dès lors lieu de l’évaluer en fonction de son usage effectif à la date de référence, à savoir un terrain à usage d’agrément situé dans une zone constructible, les développements des parties quant à la possibilité de créer une nouvelle servitude au nord de la parcelle ou quant à l’accessibilité aux pompiers étant de fait inopérants.

Sur le prix d’acquisition

En l’espèce, la méthode par comparaison n’est pas contestée par les parties, elle doit être retenue.

Au regard des caractéristiques du terrain, il y a lieu de rechercher des termes de comparaison (TC) issus de cessions de terrains constructibles, dans un zonage similaire, d’une superficie similaire, dans une période proche. Ainsi que le propose le commissaire du gouvernement, un abattement sera appliqué pour tenir compte du fait que le terrain litigieux ne remplit pas les 2 conditions cumulatives pour être qualifié de terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation.

Les termes de comparaison proposés par madame [D], issus du rapport d’expertise amiable, ne sont pas accompagnés des références de publication des actes. Ils ne peuvent en conséquence être pris en considération.

En effet, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt publié du 19 septembre 2024 (3e civ. n°23-19.783), si les parties peuvent se prévaloir de termes de comparaison issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales, encore faut-il qu’ils soient accompagnés des références de publication, permettant le cas échéant d’obtenir auprès du service de la publicité foncière les actes des mutations concernées, afin de mettre les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence.

La commune de [Localité 18] ne produit aucun terme de comparaison.

Le commissaire du gouvernement a recensé 4 termes de comparaison situés en zone UM 36. Les cessions datent de 2022 et 2024.

Le TC 1 est relatif à une cession du 21 mars 2023 pour un terrain de 403 m² ; le prix au m² est de 522 euros.

Le TC 2 est relatif à une cession intervenue le 10 août 2023 Le Tasta-Nord pour un terrain de 427 m², au prix unitaire de 632 euros.

Le TC3 est relatif à une cession [Adresse 26] pour un terrain de 331 m² au prix unitaire de 566 euros.

Le TC4 est relatif à une cession [Adresse 3] le 9 juin 2022 au prix unitaire de 686 euros.

La moyenne de cessions est de 602 euros par m². Il convient toutefois de souligner que les terrains sont près de trois fois plus petits que le terrain litigieux. Or, plus le terrain est petit, plus le prix est élevé.

De plus, il s’agit de terrains à bâtir, non des terrains d’agrément.

Il convient ainsi d’appliquer un abattement de 50%, ainsi que le propose le commissaire du gouvernement, pour tenir compte de cette différence, sans pour autant se fonder sur le prix le plus bas des termes de comparaison, choix qui n’apparaît ni justifié ni pertinent.

Ainsi, pour un terrain de 1122 m², le prix d’acquisition peut être fixée à 337 722 euros (301x 1122).

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 34 772 euros (5 000x 20 % + 10000x 15% + 322 722x10%).

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la commune de [Localité 18] supportera les dépens et paiera à madame [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Prononce le transfert de propriété, au titre du droit de délaissement, au profit de la commune de [Localité 18] de la parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 13], d’une contenance cadastrale de 1122 m², située [Adresse 5] à [Localité 18], appartenant à madame [W] [K] épouse [D],

Fixe la date de référence au 27 mars 2024,

Fixe le prix d’acquisition de la parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 13] à la somme de 337 772 euros,

Fixe l’indemnité de remploi à la somme de 34 772 euros,

Condamne la commune de [Localité 18] à payer à madame [W] [K] épouse [D] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la commune de [Localité 18] aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation