Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 27 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19 à 21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Arthur QUINTIN de KERCADIO, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [B] [X] [D]

Les Maisons du Petit Village

23 Rue Mercure

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 30 janvier 2025

date des débats : 30 janvier 2025

délibéré au : 27 mars 2025

RG N° N° RG 24/02743 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NH2K

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Monsieur [U] [B] [X] [D] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 27 septembre 2022, Madame [C] [I] [P] représentée par le cabinet LEFEUVRE a donné à bail à Monsieur [U] [D], un logement situé 23 rue de Mercure, « Les Maisons du Petit Village » SAINT HERBLAIN (44800), pour un loyer mensuel de 695,00 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

La société Action Logement Services (S.A.S.) s’est portée caution de Monsieur [U] [D] pour le paiement des loyers et charges.

Des loyers restant impayés, la bailleresse a fait jouer l’engagement de caution.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2023, la société Action Logement Services (S.A.S.) a fait signifier à Monsieur [U] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par notification électronique du même jour, la société Action Logement Services (S.A.S.) a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, la société Action Logement Services (S.A.S.) a assigné Monsieur [U] [D], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [D] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

condamner Monsieur [U] [D], au paiement des sommes suivantes:

— la somme de 7498,30 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 28 août 2024 ; avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation sur le surplus ;

— une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel augmenté des charges à compter de la résiliation du bail ;

— la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer ;

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 28 août 2024 à la préfecture.

A l’audience du 30 janvier 2025, la société Action Logement Services (S.A.S.), représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5498,07 euros arrêtée selon décompte du 22 janvier 2025. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Monsieur [U] [D], comparait, et ne conteste pas le principe de la dette. Sur sa situation personnelle et financière, il indique vivre seul dans le logement. Il a rencontré des difficultés financières en raison de problèmes de santé et également de difficultés avec sa voiture qui l’ont contraint à faire moins d’intérim. Il indique avoir retrouvé une mission d’intérim plus stable depuis décembre et lui offrant des revenus de 2400 euros. Il évoque avoir sollicité un crédit auprès de sa banque pour éponger ses dettes. Il justifie avoir repris le paiement intégral du loyer courant (versement du 17 janvier). Il demande des délais de paiement suspensifs à hauteur de 200 ou 230 euros par mois en sus du loyer et des charges.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2305 du code civil, la caution qui a payé possède son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre la bailleresse représentée par son mandataire, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre L’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2025.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avait la bailleresse à l’encontre de Monsieur [U] [D] et notamment dans le droit de solliciter la résiliation du bail, la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 août 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la société Action Logement Services (S.A.S.) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2023, la partie demanderesse a fait délivrer à Monsieur [U] [D] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 2860 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer soit le 7 août 2023.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 septembre 2022, du commandement de payer délivré le 6 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé que la société Action Logement Services (S.A.S.) rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés.

Le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 5498,07 euros arrêtée selon décompte du 22 janvier 2025. La créance étant justifiée pour ce montant, il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [D] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Compte tenu du délai important qui sépare le commandement de payer et de la citation en justice, il apparaît opportun de prévoir que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal uniquement à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

En l’espèce, Monsieur [U] [D] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, en versant la somme de 200 (voire 230 euros) par mois en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. Il justifie de sa situation personnelle et financière et apparaît en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [U] [D] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la société Action Logement Services (S.A.S.) n’est pas fermement opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [U] [D] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24-VII précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai octroyé ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dans le cas contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité.

Ainsi, l’expulsion de Monsieur [U] [D] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Une indemnité d’occupation, fixée au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, devra être versée par le locataire jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [D] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 juin 2023, de l’assignation et de notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique ses parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société Action Logement Services (S.A.S.) fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société Action Logement Services (S.A.S.) aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 septembre 2022 entre Madame [C] [I] [P] d’une part, et Monsieur [U] [D] d’autre part, concernant les locaux situés 23 rue de Mercure, « Les Maisons du Petit Village » SAINT HERBLAIN (44800), sont réunies à la date du 7 août 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [D] à payer à la société Action Logement Services (S.A.S.) la somme de 5498,07 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 22 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 août 2024 ;

AUTORISE Monsieur [U] [D] à s’acquitter de la dette par 28 mensualités : 27 versements de 200 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 28 ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et DIT qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour Monsieur [U] [D] d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et/ou d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux, étant précisé que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT, dans ces conditions, qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sera versée par Monsieur [U] [D], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure restée vaine, et en tant que de besoin, CONDAMNE Monsieur [U] [D] à son paiement à la société Action Logement Services (S.A.S.) dans les limites que celle-ci aura versée à ce titre à la bailleresse, et sous justificatif d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [U] [D] aux dépens de l’instance comprenant en outre les frais du commandement de payer du 6 juin 2023 ;

REJETTE la demande de la société Action Logement Services (S.A.S.) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société Action Logement Services (S.A.S.) de ses autres demandes et prétentions ;

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 mars 2025,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE