Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 03 Juillet 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [L]

13 Résidence des Grands Tilleuls

22630 LES CHAMPS GERAUX

non comparant

Madame [K] [O]

14 Rue Leveille

02600 VILLERS-COTTERETS

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 05 février 2025 no N-44109-2025-000625

représentée par Maître Annie LOUVEL, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 mars 2025

date des débats : 15 mai 2025

délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 25/00068 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQQ2

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur [N] [L] +Maître Annie LOUVEL + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 24 janvier 2022 à effet à la date du 4 février 2022, la société LA NANTAISE D’HABITATIONS a donné à bail à [N] [L] et [K] [O] un logement T4 lui appartement sis 4 Rue François HENNEBIQUE, 11ème étage – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 431,38 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 142,37 €.

Par actes de commissaire de justice du 8 et 15 avril 2024, la société LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement respectivement à [K] [O] et [N] [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.519,58 € arrêté au 25 mars 2024, outre coût des actes.

Par actes de commissaire de justice en date des 15 et 25 novembre 2024, la société LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner respectivement [N] [L] et [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

La recevoir dans son action et la dire bien fondée ;

Constater la résiliation du bail à la date du 15 juin 2024 en application de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

Dire et juger que dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant ;

Ordonner l’expulsion de [N] [L] et [K] [O] et de tout occupant de leur chef du logement situé 4 Rue François HENNEBIQUE, onzième étage, 44300 – NANTES, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 10.693,44 € arrêtée au 30 septembre 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 431,38 € restera acquis à la NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

Condamner solidairement [N] [L] et [K] [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

Condamner solidairement [N] [L] et [K] [O] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et son éventuel dénoncé à la caution ;

Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les services sociaux du département ont informé le tribunal le 10 mars 2025 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec [N] [L] et [K] [O] et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

Il ressort des pièces versées au dossier qu'[N] [L] et [K] [O] ne résident plus dans le logement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2025, renvoyée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

À ladite audience, la société LA NANTAISE D’HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 15.660,18 € au titre des loyers et charges échus à la date du 7 mai 2025. Il ressort des éléments du dossier que [N] [L] et [K] [O] n’ont pas repris le paiement des loyers depuis avril 2023.

[K] [O], valablement représentée par son conseil, a déposé ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite le rejet des demandes financières de la société LA NANTAISE D’HABITATIONS et la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Régulièrement assigné à étude, [N] [L] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides » (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 25 mars 2024 dont la Commission a accusé réception le 3 avril 2024 soit au moins deux mois avant la première assignation du 15 novembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, « l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, les assignations du 15 et 25 novembre 2024 ont été régulièrement dénoncées par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 16 décembre 2024, qui en a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 13 mars 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux» (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par deux exploits de commandement de payer en date des 8 et 15 avril 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [N] [L] et [K] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.519,58 € arrêté au 25 mars 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [N] [L] et [K] [O] .

Sur la dette locative

Sur le principe de la dette

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’article 6 de la même loi énonce que Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

La créance de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[K] [O], contrairement à [N] [L], conteste le principe de la dette, expliquant subir l’occupation illégale de son logement par une personne qu’elle a volontairement hébergée pendant environ deux mois avant de partir en vacances et de trouver porte close à son retour, son invitée ayant fait changer les serrures en son absence. Elle déclare avoir cessé de payer son loyer puisqu’elle ne pouvait plus occuper le logement. Elle affirme avoir informé la bailleresse de la situation.

[K] [O] considère que LA NANTAISE D’HABITATIONS était obligée de lui louer un logement décent et lui permettre de jouir paisiblement du logement pendant la durée du bail, en application de l’article 1719 du code civil, alors qu’elle n’a pas pris toutes les mesures nécessaires pour lui permettre d’occuper son logement, ce qui justifie l’inexécution de payer le loyer. Or, elle ne justifie pas en quoi le logement loué serait indécent aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et en tout état de cause en quoi le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination. L’article 719 du code civil s’applique aux baux des maisons et biens ruraux.

Enfin, [K] [O] a cessé de payer son loyer parce qu’elle ne l’occupait pas après avoir accueilli volontairement une personne pourtant devenue de ce fait occupant de son chef et qui sera expulsée à ce titre.

Sur le montant de la dette

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 15.660,18 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 7 mai 2025. En conséquence, [N] [L] et [K] [O] seront redevables de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause de solidarité n°7 précisant que « en cas de pluralité des locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division ».

En conséquence, aucun des locataires n’ayant donné congé, [N] [M] et [K] [O] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 15.660,18 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 7 mai 2025, échéance d’avril incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie versé par les locataires au bailleur à leur entrée dans les lieux ne leur sera pas restitué et sera déduit des sommes dues au bailleur par les locataires.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 8 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 712,68 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le dernier paiement effectué par [N] [L] et [K] [O] date du 11 avril 2023 mais n’est qu’un paiement partiel d’un montant de 28,80 € qui ne correspond pas au montant du loyer courant de 712,68 € ; ils n’ont donc pas repris le paiement de leur loyer avant l’audience. [N] [L] et [K] [O] ont quitté le logement sans avoir donné congé ni remis les clés au bailleur.

Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu à octroyer des délais de paiement au bénéfice de [N] [L] et [K] [O].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [N] [L] et [K] [O], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de commandement.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la demande de [K] [O] de condamner LA NANTAISE D’HABITATIONS à lui verser une somme sur le fondement de cet article ne peut être accueillie.

En revanche, l’aide juridictionnelle ayant été accordée à [K] [O], LA NANTAISE D’HABITATIONS sera, en équité, déboutée de sa demande. En revanche, [N] [L] sera condamné à payer à la requérante la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 24 janvier 2022 entre LA NANTAISE D’HABITATIONS d’une part et [N] [L] et [K] [O] d’autre part, concernant le logement T4 lui appartement sis 4 Rue François HENNEBIQUE, 44300 – NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 16 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement [N] [L] et [K] [O] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 15.660,18 € en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 7 mai 2025, dépôt de garantie de 431,38 € à déduire, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [N] [L] et [K] [O] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 8 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 712,68 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [N] [L] et [K] [O], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [N] [L] et [K] [O] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum [N] [L] et [K] [O] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE [K] [O] de sa demande de condamnation de LA NANTAISE D’HABIITATIONS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [N] [L] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY