TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS,

[Adresse 1],

[Localité 1]

Téléphone :, [XXXXXXXX01]

Télécopie :, [XXXXXXXX02]

@ :, [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/13327 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4JFE

Minute : 26/00295

S.C.I., [Localité 1]

Représentant : M^e Elodie DUMONT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire :

C/

Monsieur, [E], [U]

Madame, [Y], [P] épouse, [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Elodie DUMONT

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur, [E], [U]

Madame, [Y], [P] épouse, [Z]

Le

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 19 Mars 2026;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de M^me Majida ALOUSSI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assisté(e) de M^me Majida ALOUSSI, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.C.I., [Localité 1],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Elodie DUMONT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire :

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

— Monsieur, [E], [U]

— Madame, [Y], [P] épouse, [Z]

comparants

demeurant ensemble, [Adresse 3],

[Localité 1]

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 30 janvier 2017, la SCI, [Localité 1] a donné à bail à Madame, [Q], [U] un appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1 060 euros outre une provision sur charges. Par un avenant du 27 novembre 2020, Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] sont devenus cotitulaire du contrat de bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI, [Localité 1] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 12 039,63 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 6 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025, la SCI, [Localité 1] a fait assigner Monsieur Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] à lui payer les loyers et charges impayés au 6 octobre 2025, soit la somme de 14 682,97 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— l’autoriser à conserver le dépôt de garantie,

— condamner Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre indemnitaire, 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI, [Localité 1] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 6 août 2025.

A l’audience du 9 février 2026, la SCI, [Localité 1], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 13 334,79 euros, selon décompte en date du 5 février 2026. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U], comparants, ont reconnu le montant de la dette mais ont demandé à se maintenir dans les lieux en suspendant les effets de la clause résolutoire et en demandant des délais de paiement. Ils indiquent qu’ils perçoivent 1 400 euros de ressources mensuelles. Ils soulignent que le bailleur leur avait proposé un logement plus petit dans l’immeuble, mais moyennant le paiement de la somme de 4 000 euros pour apurer une partie de leur dette, ce qu’ils n’ont pas pu faire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la SCI, [Localité 1] pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 1er décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI, [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 30 janvier 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 août 2025, pour la somme en principal de 12 039,63 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 octobre 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Cependant, la dette atteint un niveau substantiel et les ressources des défendeurs ne leur permettent pas d’apurer cette dernière, tout en payant le montant du loyer courant et des charges, alors au surplus que la dette perdure depuis plus de trois ans. Dans ces conditions la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée et l’expulsion sera ordonnée.

Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] étant sans droit ni titre depuis le 7 octobre 2025, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Enfin, leur situation sera signalée à la CCAPEX par la communication de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI, [Localité 1] produit un décompte démontrant que Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] restent lui devoir la somme de 13 334,79 euros à la date du 5 février 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 13 334,79 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 12 039,63 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] seront aussi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

La solidarité n’étant pas demandée, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, le décompte produit à l’audience permet de constater que Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Cependant, comme il a été statué supra, la dette atteint désormais un montant substantiel, perdure depuis trois ans, alors que les ressources des défendeurs ne leur permettent pas d’apurer la dette tout en payant l’indemnité d’occupation courante jusqu’à leur départ des lieux.

En conséquence la demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur la conservation du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et il est prévu qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, dans la mesure où les clefs n’ont pas encore été restitués et l’état des lieux de sortie établi, cette demande est prématurée et sera rejetée.

En conséquence la SCI, [Localité 1] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la Sci, [Localité 1] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI, [Localité 1] les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 janvier 2017 modifié par avenant du 27 novembre 2020 entre la SCI SAINT-DENIS et Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au, [Adresse 3] sont réunies à la date du 6 octobre 2025 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI, [Localité 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] à verser à la SCI, [Localité 1] la somme de 13 334,79 euros (décompte arrêté au 5 février 2026, incluant la mensualité de février 2026), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 août 2025 sur la somme de 12 039,63 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Condamne Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] à verser à la SCI, [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 1 331,30 euros), à compter du 6 février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne in solidum Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] à verser à la SCI, [Localité 1] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la situation sociale de Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] sera signalée à la CCAPEX par la communication de la présente décision ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum Monsieur, [E], [U] et Madame, [Y], [P] épouse, [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection