TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

JUGEMENT

29 JANVIER 2026

N° RG 22/01510 – N° Portalis DB22-W-B7G-QOOB

Code NAC : 54G

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [O]

né le 14 Janvier 1987 à [Localité 20]

[Adresse 10]

[Localité 13]

représenté par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant/postulant

DEFENDERESSES :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

immatriculé sous le numéro AD1-403-922, représenté par son syndic en exercice, la SARL CLD IMMOBILIER, inscrit au Registre du commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro 328899901

[Adresse 12]

[Localité 17]

défaillant

La société AXA FRANCE IARD,

ès-qualité d’assureur de la société SEG [E], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 722 057 460

[Adresse 11]

[Localité 18]

représentée par Maître Anne-gaëlle LE ROY de la SELARL UBILEX AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES, avocats plaidant/postulant

Copie exécutoire à M^e Jean-pierre ANTOINE, vestiaire 5, la SELARL JEANINE HALIMI, vestiaire 1808202397

la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, vestiaire 189, la SELARL UBILEX AVOCATS, vestiaire 000016

La compagnie d’assurance MAAF GROUPE MUTUEL D’ASSURANCES,

En sa qualité d’assureur de la Société SEG [E]

[Adresse 19]

[Localité 16]

défaillante

S.E.L.A.R.L. JSA,

prise en la personne de Me [Z] [Y], liquidateur judiciaire, inscrit au Registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 419 488 655 00087, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société BSI, inscrit au Registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 752 926 444 00031, ayant son siège social [Adresse 8]. [Localité 22]

[Adresse 7]

[Localité 14]

défaillante

SCI [E]

immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le n° 528 630 114

[Adresse 1]

[Localité 15]

S.A.R.L. SEG [E]

immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le n° 439 677 535

[Adresse 9]

[Localité 15]

représentées par M^e Jean-pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Thierry LAUGIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Société AXA FRANCE IARD

en sa qualité d’assureur du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4], Société Anonyme, immatriculée au Registre du Commerce de NANTERRE sous le numéro 722 057 460

[Adresse 11]

[Localité 18]

représentée par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 03 Mars 2022 reçu au greffe le 14 Mars 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 11 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Janvier 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me DUMENY, Vice Présidente

Monsieur BRIDIER, Vice-Président

Madame RICHARD, Vice-président

GREFFIER :

Madame GAVACHE

EXPOSE DU LITIGE

Le 12 octobre 2019, Monsieur [U] [O] a fait l’acquisition auprès de la SCI [E] d’un appartement de type T2 avec usage privatif d’une terrasse sur toute la longueur de la façade, sis [Adresse 6] à Viroflay. L’appartement se situait en R+2 au sein d’un immeuble en R+3, issu de la surélévation de l’immeuble d’origine en R+l et de la construction d’une extension, ces travaux ayant été réalisés entre 2010 et 2013 par la SEG [E], le maître d’ouvrage étant la SCI [E].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a souscrit un contrat de type multirisques immeubles auprès de la société AXA FRANCE IARD à effet du 31 juillet 2018.

Monsieur [O] a constaté au cours du mois de décembre 2019 des désordres apparaissant sur les doublages intérieurs de l’appartement consistant en des moisissures et auréoles humides en pied de doublage de toute la façade comportant l’accès à la terrasse, conduisant à la détérioration des plinthes, rails, placos et isolation murale et même parquet côté nuit.

Monsieur [O] a fait procéder à des expertises non judiciaires des dégradations sur la base desquelles aucun accord n’est intervenu.

Par exploits d’huissier de justice des 1er, 3 et 8 mars 2022, Monsieur [U] [O] a assigné devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] Viroflay et son assureur, la société AXA FRANCE IARD, la SARL SEG [E], la SCI [E], la société BSI et son liquidateur la SELARL JSA.

Puis par actes du 30 septembre 2022, la SARL SEG [E] et la SCI [E] ont assigné en intervention forcée les sociétés MAAF ASSURANCES et AXA FRANCE IARD. Les deux affaires ont été jointes en cours de procédure.

Par ordonnance du 30 août 2024, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt à agir et de la prescription de l’action du demandeur, agissant sur le fondement de la garantie des vices cachés, soulevées par la SCI [E] et la SEG [E] et a déclaré recevable l’action introduite à leur encontre par Monsieur [O].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées exclusivement par RPVA le

22 décembre 2023, Monsieur [O] demande au tribunal de :

— Le juger recevable et bien fondé en ses demandes,

— Condamner la SEG [E] à effectuer à sa charge, sous trois mois à compter du prononcé du jugement, les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres sur la terrasse et sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— Condamner la SEG [E] à effectuer à sa charge, sous 15 jours à compter de l’achèvement des travaux de la terrasse, les travaux de remise en état de son appartement et sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— A défaut d’exécution des travaux dans le délai de six mois à compter du prononcé du jugement, l’autoriser à mandater une autre entreprise aux fins d’exécuter les travaux nécessaires,

— Condamner in solidum la SEG [E], la SCI [E], le syndicat des copropriétaires (à l’exception de lui-même) et son assureur la SA AXA la SA AXA et la MAAF en sa qualité d’assureurs de la SEG [E] au paiement de toutes les sommes dues dans l’exécution des travaux soit la somme de 52.006,02 € TTC pour les travaux d’étanchéité du toit terrasse et de remise en état de son appartement,

— Condamner in solidum la SEG [E], la SCI [E] et le syndicat des copropriétaires (à l’exception de lui-même) et son assureur la SA AXA, la SA AXA et la MAAF en sa qualité d’assureurs de la SEG [E] au paiement de la somme de 3.740 € pour la maîtrise d’œuvre des travaux à réaliser,

— Condamner la SCI [E] à lui payer la somme de 26 200 euros correspondant à la diminution du prix de vente à hauteur de 10% et à la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts pour vice caché,

— A titre subsidiaire, condamner la SCI [E] à lui payer la somme de 10.000 euros pour réticence dolosive,

— Condamner in solidum la SEG [E], la SCI [E] et le syndicat des copropriétaires (à l’exception de lui-même) et son assureur la SA AXA, la SA AXA et la MAAF en sa qualité d’assureurs de la SEG [E] à lui payer les sommes de

31.200 euros de dommages-intérêts pour le préjudice financier à parfaire au jour du jugement

3.000 euros pour le préjudice matériel,

5.000 euros de dommages-intérêts pour le préjudice moral,

2.000 euros pour résistance abusive,

5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens comprenant le coût de l’expertise réalisée par Monsieur [A].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2024, la SCI [E] et la SEG [D] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants et 1648 du code civil, de :

— Dire Monsieur [O] irrecevable et en tout cas mal fondé en ses demandes,

— Dire et juger que les demandes formées par Monsieur [O] à l’égard de la SCI [E] sont irrecevables et prescrites,

— Dire et juger que Monsieur [O] ne justifie pas de la nature privative ou commune de la terrasse, en sorte qu’il ne justifie pas de son intérêt à agir,

— Ramener à de plus justes proportions les demandes de Monsieur [O] quant à son préjudice matériel,

— Le débouter de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

A titre subsidiaire

— Dire et juger que les assureurs de la société SEG [E], la compagnie AXA FRANCE IARD et la compagnie MAAF GROUPE MUTUEL D’ASSURANCE, seront tenues de la garantir et de relever de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— Condamner tout succombant au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 septembre 2023, la société AXA FRANCE IARD agissant en qualité d’assureur de la société SEG [E] sollicite de :

— La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter la société SEG [E] de sa demande de garantie,

— Condamner la société SEG [E] ou tout autre succombant à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Agissant cette fois en qualité d’assureur du SDC, AXA FRANCE IARD demande par conclusions notifiées par RPVA le 8 septembre 2022 de :

— Rejeter purement et simplement l’intégralité des demandes formées à son encontre,

— Condamner Monsieur [O], ou à défaut tout succombant, à lui verser la somme de 1398 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [O], ou à défaut tout succombant, aux entiers dépens en ce compris les frais de signification du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER.

La SARL BSI a constitué avocat mais n’a pas conclu. Le syndicat des copropriétaires (SDC), la MAAF et la SELARL JSA n’ont pas constitué avocat de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire.

****

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’instruction a été clôturée le 10 décembre 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience tenue le 11 décembre 2025 par la formation collégiale qui a mis la décision en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la prescription et sur l’intérêt à agir

Sans qu’il soit nécessaire de reprendre les développements des parties sur ce point, il convient de constater que le juge de la mise en état s’est déjà exprimé par ordonnance du 30 août 2024, par laquelle il a rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt à agir et de la prescription du demandeur, dans son action fondée sur la garantie des

vices cachés, soulevées par la SCI [E] et la SEG [E] et a déclaré recevable l’action introduite à leur encontre par Monsieur [O].

En l’absence d’appel interjeté contre cette ordonnance, et conformément à l’article 794 du code de procédure civile, celle-ci a autorité de la chose jugée et le tribunal n’a pas compétence pour se prononcer sur les fins de non-recevoir.

Le tribunal déplore que ces demandes aient été maintenues dans les conclusions au fond de la SCI [E] et de la SEG [E] alors même qu’elles avaient déjà été condamnées à des dommages et intérêts par le juge de la mise en état au motif d’une intention dilatoire dans la tardiveté avec laquelle elles avaient soulevé ces fins de non-recevoir.

Par suite le tribunal se déclare incompétent pour statuer sur ces fins de non-recevoir.

— Sur les demandes de Monsieur [O] dirigées contre la MAAF

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 décembre 2022, Monsieur [O] sollicite la condamnation de la MAAF ASSURANCES à plusieurs titres. Cependant cette partie a été assignée en intervention forcée par les sociétés SEG [E] et la [E] et n’a pas constitué avocat de sorte qu’en l’absence de signification par huissier des demandes reconventionnelles formées par M. [O] dans ses écritures, le principe du contradictoire posé à l’article 68 du code de procédure civile conduit à déclarer irrecevables à son encontre ces prétentions.

— Sur le caractère décennal des désordres et la responsabilité de la SCI [E] et de SEG [E]

— Monsieur [O] se fonde sur les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, argue que les garanties légales et la responsabilité contractuelle se transmettent aux acquéreurs successifs, indique que les travaux entrepris par la société SEG [E] à la demande de la SCI [E] ont été achevés le 30 mars 2013 et que de ce fait le constructeur est encore tenu par la garantie décennale de tout dommage résultant de ces travaux.

Se fondant sur les rapports du cabinet ANTHORE et de Monsieur [F] [A], il conclut que la responsabilité de la SARL SEG [E] doit être retenue du fait des ruissellements d’eau sur les façades et des infiltrations d’eau dans le logement considérés comme consécutifs à des dispositions constructives en terrasse non conformes aux règles de l’art.

Il reprend dans ses conclusions les travaux de reprise décrits par Monsieur [A] et sollicite leur réalisation par SEG [E] dans un délai de trois mois à compter du prononcé du jugement et sous astreinte de 100 € par jour de retard. A défaut, il demande à être autorisé à faire effectuer les travaux par une autre société et demande à cette société le paiement de leur coût de 52.006,02 euros TTC et de la maîtrise d’oeuvre pour 3.740 €.

— La SCI [E] et SEG [E] répliquent que les rapports non contradictoires dont se prévaut Monsieur [O] ne permettent pas d’apprécier le caractère décennal ou non des désordres. Elles font également valoir que ces rapports se bornent à constater des traces de coulure sur la façade de l’immeuble suite à un rabat en zinc insuffisant et une absence de relevé d’étanchéité derrière les plinthes carrelées de la terrasse mais sans pour autant caractériser la responsabilité de la société SEG [E]. Elles observent à cet égard que le rapport de Monsieur [A] est en contradiction avec les photographies annexées.

Selon elles Monsieur [O] échoue donc à démontrer que la société SEG [E] est responsable des malfaçons et désordres et elles sollicitent le rejet des demandes.

— Les assureurs ne se prononcent pas sur la réalité des désordres et leur caractère décennal ou non ni sur les responsabilités.

****

Si le demandeur invoque plusieurs fondements, il est opportun d’examiner en premier la présomption de garantie décennale.

L’article 1792 du code civil dispose : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

L’article 1792 du code civil pose ainsi une présomption de responsabilité de tout constructeur d’un ouvrage envers l’acquéreur de l’ouvrage, pour des dommages qui affectent l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement et le rendent impropre à sa destination.

Selon l’article 1792-1 du code civil, « Est réputé constructeur de l’ouvrage :

1°Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2°Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire»

L’action en responsabilité décennale est attachée à la chose et suit son transfert.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 : « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. »

Sur l’existence des désordres

En l’espèce, Monsieur [O] est propriétaire d’un bien sis [Adresse 5] à Viroflay qu’il a acquis le 12 octobre 2019 de la SCI [E].

Il ressort des pièces produites que la SCI [E] avait entrepris d’importants travaux d’agrandissement sur ce bien qui ont été achevés le 30 mars 2013, travaux consistant notamment dans la construction de deux étages supplémentaires. Si la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux ne mentionne que le numéro du permis de construire et non l’adresse des travaux, ce numéro se retrouve sur le règlement de copropriété et permet de confirmer qu’il s’agit de la même opération, ce que la SCI [E] ne conteste d’ailleurs pas.

Monsieur [O] a assigné la SCI [E] devant le présent tribunal en mars 2022 aux fins d’indemnisation de ses préjudices en lien avec les désordres constatés et résultant des travaux achevés le 30 mars 2013, soit dans le délai de la garantie décennale. Or la garantie décennale étant attachée à la chose elle se transmet avec celle-ci si bien que Monsieur [O] était bien fondé à agir sur le terrain de la garantie décennale contre le vendeur du bien en cause et l’entrepreneur ayant réalisé les travaux litigieux.

Monsieur [O] verse aux débats un rapport d’expertise établi le 2 mars 2021 par Monsieur [A], expert près la cour d’appel, qui constate notamment des ruissellements d’eau en surverse de la terrasse sur les façades et des infiltrations d’eau avec un taux d’humidité de 100% dans le salon et la chambre : dans celle-ci des lamelles de parquet sont déformées car saturées en humidité. Ce professionnel explique que ces désordres sont consécutifs à des dispositions constructives en terrasse non conformes aux règles de l’art et il préconise des travaux pour y remédier.

L’assureur GROUPAMA, dans le cadre de la garantie protection juridique souscrite par M. [O], a également diligenté une expertise confiée à Madame [C] du cabinet ANTHORE. Dans son rapport établi le 2 septembre 2021 suite à réunion sur site du

9 juillet 2021, elle indique avoir constaté des traces de coulure sur la façade de l’immeuble suite à un rabat en zinc insuffisant ce qui provoque l’écoulement des eaux de pluie de la terrasse directement sur le parement mur de la façade. Elle note également l’absence de relevé d’étanchéité derrière les plinthes carrelées de la terrasse provoquant des infiltrations au travers de celle-ci lors de chaque pluie. Elle impute la responsabilité de ces malfaçons à la société SEG [E] et note que son gérant Monsieur [E] accepterait dans un protocole amiable de procéder aux réparations de la cause du sinistre, à savoir la réfection complète de la terrasse dans les règles de l’art avec le contrôle d’un bureau d’étude.

Ces désordres sont enfin corroborés par le courrier adressé par le syndic de copropriété, la société BSI, à l’assureur de celle-ci, dans lequel il mentionne avoir fait appel à l’entreprise DE MARCO qui l’a informé d’un défaut d’étanchéité de la terrasse. Il ressort de ce courrier que Monsieur [E] s’est rendu à plusieurs reprises sur place pour rencontrer Monsieur [O] mais qu’ils ne sont pas parvenus à un accord sur les solutions.

Sur la nature des désordres

Si des infiltrations d’eau dans un logement l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs et le rendent impropre à sa destination, il s’agit de désordres de nature décennale qui emportent de plein droit la responsabilité du vendeur et de l’entrepreneur ayant réalisé les travaux.

Tel n’est en revanche pas le cas des ruissellements d’eau en surverse de la terrasse provoquant des traces de coulure sur la façade de l’immeuble. En effet il ne ressort pas des rapports et pièces produits que ces coulures et ruissellements pénètrent à l’intérieur du bâti et rendent le bien impropre à sa destination ni ne l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs.

Ces désordres ne relèvent donc pas de la garantie décennale.

Sur l’action du copropriétaire

— Il est constant en jurisprudence que le copropriétaire peut agir en justice seul, à la place du syndicat de copropriétaires mais seulement lorsque l’atteinte portée aux parties communes lui cause un préjudice propre.

En l’espèce, les désordres de la terrasse causent manifestement un préjudice à Monsieur [O] en ce qu’il a la jouissance exclusive de celle-ci et que ces désordres provoqueraient des infiltrations d’eau dans son logement entraînant selon ses dires une dégradation de celui-ci.

En revanche, Monsieur [O] ne démontre pas le préjudice qui lui est causé du fait des ruissellements sur les façades. Dès lors il ne peut obtenir une indemnisation ou une réparation en nature des désordres en lien avec ces coulures. Il sera donc débouté de ses demandes relatives à ces coulures en façade en ce qu’il ne s’agit pas de dommage relevant de la garantie décennale et qu’il ne justifie pas d’un préjudice personnel.

— Il est également constant que le copropriétaire peut demander la condamnation sous astreinte à réaliser des travaux de reprise en parties communes mais au syndicat des copropriétaires.

Au cas d’espèce, le premier rapport technique décrit des travaux de reprise uniquement pour la réfection de la terrasse : cependant ses préconisations ne sont aucunement reprises par le second rapport d’expertise et ne sont donc pas corroborées.

S’agissant des désordres dans le logement du demandeur, le 1er rapport indique seulement la nécessité de remplacer la plinthe en bois du salon et préconise des vérifications complémentaires pour le reste tandis que le second rapport est taisant. Le tribunal est ainsi mis dans l’incapacité de déterminer les travaux nécessaires à la reprise des désordres en parties communes et ne peut donc condamner une partie à réaliser les travaux sous astreinte.

Dès lors Monsieur [O] sera débouté de sa demande de condamnation sous astreinte de la société SEG [E] à effectuer les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres ainsi que les travaux de remise en état de son appartement.

— Par ailleurs, si le copropriétaire peut agir seul à la place du SDC et demander une condamnation sous astreinte à réaliser les travaux de reprise, il ne peut demander le versement d’une indemnisation pour des travaux de reprise à réaliser une partie commune que le syndicat a seul compétence pour faire réaliser au moyen d’une indemnisation.

Monsieur [O] sera donc débouté de sa demande de paiement d’une indemnité destinée à réaliser les travaux d’étanchéité et de remise en état de la terrasse, en cas de non-réalisation des travaux par la SARL SEG [E].

Pour le même motif il sera également débouté de sa demande de se voir autoriser à mandater une autre entreprise pour les exécuter, à défaut d’exécution des travaux par la SARL SEG [E].

— En revanche, Monsieur [O] est recevable en sa demande de paiement d’une indemnité destinée à réaliser les travaux de réfection à l’intérieur de son logement en ce qu’il s’agit bien de sa propriété et non d’un partie commune.

Cependant, comme déjà évoqué, le rapport d’expertise du cabinet ANTHORE ne se prononce pas sur la nature et l’ampleur des travaux à effectuer.

Le rapport de Monsieur [A] préconise de procéder au remplacement de la plinthe en bois dans le salon, de déposer la plinthe en bois de la chambre et de vérifier l’état de l’isolant thermique contre mur de façade, de le remplacer s’il apparaît humide. Il recommande également de déposer une plaque du parquet stratifié en 2 endroits contre mur et de vérifier l’état du sol sous-jacent et de remplacer, le cas échéant, le parquet stratifié après avoir asséché le sol.

Quant au bureau d’études Créatec, dans son devis du 8 juillet 2021, il se contente d’indiquer « Reprise des doublages intérieurs ».

Le tribunal ne dispose ainsi pas d’éléments permettant de prouver la réalité des désordres intérieurs dans leur détail, leur ampleur et leur causalité avec les désordres. Ainsi les entrepreneurs consultés proposent la réfection de 24 m² de contre-cloisons en plâtre outre le remplacement de 10 m² de parquet flottant, de 17 mètres linéaires de plinthes et la reprise de 110m² de peinture sans que cela apparaisse techniquement justifié. La demande de réalisation de travaux avec un maître d’oeuvre sera donc rejetée.

— Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

— Monsieur [O] rappelle les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui posent une responsabilité de plein droit indépendante de toute notion de faute et engagent la responsabilité du SDC dès lors que les parties communes sont affectées ; il soutient que le syndicat ne peut s’en exonérer qu’en démontrant soit l’absence de tout lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué soit l’existence d’un cas de force majeure. Il conclut que la responsabilité du SDC peut être engagée au vu des rapports techniques.

Il demande la condamnation du SDC, à l’exception de lui-même, à lui payer la somme de 52.006,02 € TTC pour les travaux d’étanchéité du toit terrasse et de remise en état de son appartement, à défaut de réalisation des travaux dans un délai de 6 mois par la SARL SEG [E].

— Le SDC n’a pas constitué avocat et son assureur AXA ne réplique pas sur le principe de la responsabilité de son assuré.

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L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020 dispose en son alinéa 5 que : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Comme mentionné précédemment, Monsieur [O] pouvait demander la condamnation sous astreinte du SDC à réaliser les travaux de reprise mais il ne peut solliciter la condamnation du SDC à lui verser une indemnité correspondant au coût des travaux de reprise, en ce que seul le SDC est habilité à percevoir une telle indemnité pour diligenter les travaux dans les parties communes. Pour la même raison sa demande visant à être autorisé à mandater une autre entreprise aux fins d’exécuter les travaux nécessaires, à défaut d’exécution des travaux par SEG [E], sera écartée.

Le tribunal considère que la nécessité des travaux envisagés à l’intérieur du logement n’est pas démontrée et s’étonne de l’importante différence entre les conclusions des experts et les devis produits. Ces incertitudes ne permettent pas de retenir un dommage causé au copropriétaire et conduisent à rejeter sa demande.

— Sur la demande tournée contre les assureurs AXA et MAAF

— Monsieur [O] sollicite la condamnation de ces sociétés dans le dispositif de ses conclusions sans développer aucun moyen de fait ni de droit à l’appui.

— AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur du SDC, réplique d’une part que le civilement responsable des désordres constatés n’est pas le SDC mais la SCI [E] en sa qualité de maître d’ouvrage et d’autre part que les désordres relevant des articles 1792 et suivants sont visés au rang des exclusions communes à toutes les garanties de la police souscrite par la copropriété, notamment à l’article 63. Elle l’explique par le fait qu’il s’agit d’une assurance multirisques immeuble qui n’a donc pas vocation à couvrir un sinistre en lien avec une opération de construction.

Elle sollicite donc le rejet des demandes formées à son encontre.

— En qualité d’assureur de la SARL SEG [E], cette même compagnie répond qu’elle l’assure depuis le 1er juillet 2018 au titre d’un contrat BATISSUR n°0000010281916804. Ainsi à l’époque de la réalisation des travaux, cette société était assurée par la MAAF dans le cadre d’un contrat multirisques professionnels n°78090142 Q 001, qui couvrait, entre autres, la garantie décennale des constructeurs.

AXA fait valoir qu’elle n’était pas l’assureur décennal au moment de la déclaration d’ouverture de chantier ni de la réalisation des travaux et qu’elle ne pourra donc voir ses garanties mobilisées. Elle remarque qu’en l’absence de préjudice matériel consécutif établi, sa garantie ne peut pas plus être mobilisée à ce titre.

— Il convient de rappeler que la MAAF n’a pas constitué avocat.

****

L’article L.124-3 du code des assurances dispose : « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré. »

En l’absence de condamnation de la société SEG [E] et du SDC, la même demande dirigée contre leurs assureurs ne peut qu’être rejetée, sans qu’il soit nécessaire de statuer sur le contenu des polices souscrites.

— Sur les autres demandes tournées contre la SCI [E]

— Sur le fondement des articles 1642 et 1645 du code civil, Monsieur [O] argue qu’il est établi que l’absence d’étanchéité de la terrasse a causé d’importantes infiltrations dans son appartement, qu’il ne pouvait pas savoir qu’il y avait des infiltrations causées par un défaut d’étanchéité de la terrasse, que son vendeur la SCI [E] avait repeint l’appartement dissimulant ainsi toute trace d’une quelconque infiltration et que ce n’est que lors du dépôt du rapport d’expertise, le 2 mars 2021, qu’il a eu connaissance de l’origine et de l’étendue du vice.

Il fait valoir que ces infiltrations l’ont empêché de mettre le bien en location.

Il soutient que le gérant de la SCI [E] étant également gérant de la SARL SEG [E], il était parfaitement informé des infiltrations dans l’appartement provenant de la terrasse et a sciemment dissimulé cette information tant à la copropriété qu’à l’acquéreur.

Il sollicite donc la condamnation de son vendeur à lui payer la somme de 26.200 euros correspondant à 10% du prix de vente ainsi que 10.000 euros de dommages-intérêts compte tenu de la parfaite connaissance du vice. Dans le dispositif de ses conclusions, il sollicite la somme de 10.000 € à titre subsidiaire au titre de la réticence dolosive, arguant que la SCI [E] était parfaitement informée des infiltrations dans l’appartement provenant de la terrasse et a sciemment dissimulé cette information à la copropriété mais aussi à son acheteur, compte tenu de l’absence d’étanchéité et des défauts de construction par la SEG [E].

— La SCI [E] et la SARL SEG [E] répliquent que Monsieur [O] ne verse pas aux débats l’acte notarié d’achat de l’appartement, seul document qui permettrait au tribunal de constater si la garantie des vices cachés a été ou non exclue.

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L’article 1641 du code civil dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Et aux termes de l’article

1645, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

Le tribunal note que les travaux étaient terminés depuis plus de 6 ans lors de la vente du 12 octobre 2019 et, si les peintures ont été refaites avant la vente comme le déclare le demandeur, il n’est pas soutenu ni démontré que le parquet, les plinthes et les cloisons en plâtre auraient été remis à neuf avant la transaction. De plus la première constatation technique des désordres date de mars 2021 soit plus de 16 mois après la vente.

Par suite il sera jugé que l’acquéreur ne démontre pas l’existence d’un vice affectant son lot et sciemment caché lors de l’achat pour obtenir une diminution du prix de vente.

L’article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ou encore la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Les éléments ci-dessus examinés ne permettent pas d’établir que la SCI avait connaissance de désordres affectant l’intérieur du lot vendu, désordres d’une telle importance que cette information était déterminante pour l’acquéreur ; en effet les manifestations des infiltrations étaient minimes en 2021, première date de leur constatation par un technicien et il n’est pas démontré que la SCI en avait connaissance et les a cachées.

Cela conduit à rejeter cette demande indemnitaire.

— Sur les autres demandes indemnitaires formées par Monsieur [O]

— Monsieur [O] allègue un préjudice financier pour ne pas avoir pu mettre en location son bien depuis décembre 2019, date d’apparition des désordres. Il l’évalue à un loyer de 1.200 € par mois pendant 26 mois soit 31.200 € qu’il demande à la SARL SEG [E], à la SCI [E], au syndicat des copropriétaires (à l’exception de lui-même) et aux deux assureurs.

Il leur réclame également l’indemnisation de son préjudice moral en ce que depuis deux ans, à la date de ses dernières conclusions, il tente de mettre fin aux troubles et aux désordres en vain, en raison de l’inertie du syndicat des copropriétaires et de la SEG [E]. Il ajoute qu’il a dû effectuer des déplacements et poser des jours de congés pour faire face aux différentes infiltrations et réaliser des réparations d’embellissement pour ne pas laisser se dégrader plus avant son bien, ainsi que pour assister aux expertises. Il affirme subir un réel épuisement psychologique et sollicite 3.000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice moral et 5.000 € pour son préjudice psychologique.

Il expose enfin que depuis deux ans et malgré de nombreuses tentatives de résolution amiable, la société SEG [E] et le SDC ont fait preuve d’une véritable résistance abusive dans la réparation des désordres dont il souhaite l’indemnisation à hauteur de 2.000 €.

— La SCI [E] et la SARL SEG [E] sollicitent le rejet en l’absence de preuve des préjudices financier, moral ou de son matériel complémentaire ni de ce que les désordres rendraient le bien totalement impropre à l’habitation.

La SARL appelle en garantie la MAAF, son assureur à l’ouverture du chantier, pour garantir les désordres de nature décennale, et AXA pour les dommages immatériels consécutifs résultant des dommages garantis après réception des travaux, de sa responsabilité civile avant ou après réception des travaux.

— La compagnie AXA, en qualité d’assureur de SEG [E], lui répond que son assureur de responsabilité décennale est l’assureur en place au moment de la réalisation des travaux de 2010 à 2013, à savoir la MAAF.

— La compagnie AXA, en qualité d’assureur du SDC, argue que ce dernier avait souscrit une assurance multirisques immeuble qui n’a pas vocation à couvrir un sinistre en lien avec une opération de construction et que les désordres relevant des articles 1792 et suivants sont exclus des garanties souscrites par la copropriété à l’article 63 de la police.

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Monsieur [O] ne précise pas le fondement juridique de ses demandes.

Il est constant que les locateurs d’ouvrage, tels la SCI [E] et SEG [E], sont tenus de réparer l’ensemble des préjudices causés au maître d’ouvrage sur le fondement de la garantie décennale de l’article 1792 du code civil. Le tribunal retiendra donc ce fondement pour ces deux parties.

S’agissant du SDC, la responsabilité posée par l’article 14 al.5 de la loi du 10 juillet 1965 précité est une responsabilité de plein droit dont il ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure, d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage.

Or en l’espèce, le vice de construction et le préjudice de Monsieur [O] ont été déjà retenus par le tribunal alors que le SDC, n’ayant pas constitué avocat, ne rapporte pas la preuve d’une force majeure ni d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage. Il ressort également des pièces de la procédure que le syndic BSI avait informé le SDC par courrier du 9 juin 2021 des désordres dans le logement de Monsieur [O].

La responsabilité du SDC sera donc également retenue sur ce fondement.

— S’agissant du préjudice financier pour défaut de location du bien, le demandeur ne démontre pas avoir essayé de louer ce bien, ni que le bien n’a jamais été occupé, ni surtout que les désordres étaient tels que le bien était inhabitable. La demande sera rejetée.

— Monsieur [O] ne produit aucun élément à l’appui de son préjudice moral ni de son préjudice psychologique. Il ne fait cependant aucune doute que ces infiltrations et les démarches amiables puis judiciaires sont sources d’un préjudice augmenté en l’espèce du fait de son éloignement.

Il lui sera donc alloué une somme de 3.000 € au titre de son préjudice moral.

La SCI [E] et la société SEG [E] seront condamnées sur le fondement de la garantie décennale due par les locateurs d’ouvrage et le SDC sur le fondement de l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, à payer cette somme à Monsieur [O].

— La résistance abusive représente la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, suite à une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions. Cette attitude est fautive lorsqu’il est démontré la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équivalente au dol de la part du défendeur.

En l’espèce, il ressort du courrier du syndic du 9 juin 2021 adressé au SDC et à son assureur qu’à la suite du signalement par Monsieur [O] des infiltrations d’eau dans son logement, Monsieur [E] s’est rendu sur place à plusieurs reprises pour rencontrer ce dernier et trouver la solution à mettre en œuvre mais Monsieur [O] n’étant pas d’accord avec les solutions proposées a décidé de faire appel à un expert en la personne de Monsieur [A]. Selon le rapport du cabinet ANTHORE suite à la réunion du 9 juillet 2021, que Monsieur [B], représentant de SEG [E], était présent, ainsi qu’un représentant du syndic BSI, et qu’après discussion, Monsieur [E], gérant de la société SEG [E], a accepté de procéder à un protocole amiable afin de procéder aux réparations de la cause du sinistre à savoir la réfection complète de la terrasse dans les règles de l’art avec le contrôle d’un bureau d’études.

Ces éléments ne démontrent pas la malice ni la mauvaise foi de Monsieur [E]. Il semble plutôt que les parties n’ont pas trouvé d’accord amiable et que le défendeur n’a pas accepté les demandes formulées par Monsieur [O] dans le protocole d’accord transactionnel daté du 4 octobre 2021 et joint à la procédure.

Monsieur [O] n’évoque aucunement dans ses conclusions une résistance abusive de la part du SDC ou d’AXA, si bien que les demandes dirigées contre ces parties ne pourront être que rejetées, n’étant en rien motivées en fait.

Dès lors la demande au titre de la résistance abusive sera rejetée.

— S’agissant de la garantie par les assureurs de l’indemnisation du préjudice moral à laquelle ont été condamnés la SCI [E], la SARL SEG [E] et le SDC, il sera rappelé que les demandes de Monsieur [O] dirigées contre la MAAF ont été déclarées irrecevables.

En revanche, il ressort de l’attestation d’assurance produite par la société SEG [E] que la MAAF garantissait sa responsabilité décennale à la date de l’ouverture du chantier en 2012 et donc également pour la durée de cette responsabilité décennale conformément aux dispositions de l’article A243-1 annexe 1 du code des assurances. La garantie souscrite couvrait tous les dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs.

La MAAF sera donc condamnée à garantir la société SEG [E] de la condamnation à payer cette indemnité de 3.000 €.

Inversement si la MAAF couvrait la garantie décennale de SARL SEG [E], les pièces produites démontrent qu’AXA n’en est l’assureur que depuis le 1er juillet 2018.

Par ailleurs, AXA agissant en qualité d’assureur du SDC, justifie que ce dernier avait souscrit une police d’assurance « multirisques immeuble » dont l’article 63 des

conditions générales exclut les dommages relevant des articles 1792 à 1792-6 du code civil.

Dès lors, la demande de condamnation in solidum d’AXA sera rejetée, en sa double qualité d’assureur du SDC et de SEG [E].

— sur les autres demandes

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

La société SEG [E], la SCI [E] et le syndicat des copropriétaires succombant, à l’exclusion de Monsieur [O], seront condamnés in solidum aux dépens, incluant les honoraires de l’expert judiciaire, avec distraction au profit de Maître Marion CORDIER, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à Monsieur [O] une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en l’absence de justificatif.

La société SEG [E] et la SCI [E] seront également condamnées à payer, sur ce fondement, une somme de 2.000 € à AXA FRANCE IARD pris en sa qualité d’assureur de la SARL SEG [E] qu’elles ont appelé à la cause, et déboutées de ce chef.

Monsieur [O] sera condamné à payer à ce titre également une somme de

1.398 € à la compagnie AXA prise en sa qualité d’assureur du SDC qu’il a assigné.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Se déclare incompétent pour statuer sur les fins de non recevoir,

Déclare irrecevables les demandes de Monsieur [O] dirigées contre la MAAF ASSURANCES;

Déboute Monsieur [U] [O] de sa demande de voir condamner la SARL SEG [E] à effectuer à sa charge, sous trois mois à compter du prononcé du présent jugement, les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres sur la terrasse et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Déboute Monsieur [U] [O] de sa demande de voir condamner la SARL SEG [E] à effectuer à sa charge, sous 15 jours à compter de l’achèvement des travaux de la terrasse, les travaux de remise en état de son appartement et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Déboute Monsieur [U] [O] de sa demande de l’autoriser à mandater une autre entreprise aux fins d’exécuter les travaux nécessaires, en cas de défaut d’exécution des travaux par la société SEG [E] ;

Déboute Monsieur [U] [O] de sa demande de condamnation in solidum de la société SEG [E], de la SCI [E], du syndicat des copropriétaires (à l’exception de lui-même), de la société AXA FRANCE IARD en sa double qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et de la société SEG [E] et de la MAAF en sa qualité d’assureur de la SEG [E] à lui payer la somme de 52 006,02 euros TTC pour les travaux d’étanchéité du toit terrasse et de remise en état de son appartement et celle de 3.740 euros pour la maîtrise d’œuvre ;

Déboute Monsieur [U] [O] de sa demande de condamnation de la SCI [E] au paiement de la somme de 26.200 euros et de 10.000 euros de dommages-intérêts ;

Déboute Monsieur [U] [O] de sa demande de condamnation in solidum de la société SEG [E], de la SCI [E], du syndicat des copropriétaires (à l’exception de lui-même), de la société AXA FRANCE IARD et de la MAAF à lui payer les sommes de 31.200 € au titre de son préjudice financier, 3.000 € au titre de son préjudice matériel et 2.000 € pour résistance abusive ;

Condamne in solidum la SARL SEG [E], la SCI [E] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] (à l’exception de lui-même) à payer à Monsieur [U] [O] la somme de 3.000 € en réparation de son préjudice moral ;

Condamne la MAAF à garantir la SARL SEG [E] de cette condamnation au paiement de la somme de 3.000 € au titre du préjudice moral ;

Déboute la SARL SEG [E] de sa demande de voir la société AXA FRANCE IARD la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne in solidum la SARL SEG [E], la SCI [E] et le syndicat des copropriétaires, à l’exclusion de Monsieur [O], aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Marion CORDIER ;

Condamne in solidum la SARL SEG [E], la SCI [E] et le syndicat des copropriétaires, à l’exclusion de Monsieur [O], à payer à Monsieur [U] [O] une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SARL SEG [E] et la SCI [E] à payer à la société AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d’assureur de la société SEG [E], une somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [U] [O] à payer, à ce titre également, une somme de 1.398 € à la société AXA FRANCE IARD prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires ;

Déboute la SARL SEG [E], la SCI [E] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 JANVIER 2026 par M^me DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT