Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [H] [P], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [K]

domicilié : chez CCAS Nantes 1077901

2T Rue du Président Edourad Herriot

TSA 83627

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Maître Julien MONNIER, avocat au barreau de NANTES

Madame [V] [C] épouse [K]

Logement 6 Etage 2

47 Rue Maisdon Pajot

44100 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 17 octobre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 mars 2025

prorogé au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/02058 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND52

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Maître Julien MONNIER + Madame [V] [C] épouse [K]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 26 août 2011 à effet au même jour, NANTES METROPOLE HABITAT a donné à bail à [O] [K] et [V] [C] épouse [K] un logement T4 lui appartenant sis, 47 rue Maisdon Pajot, 2ème étage, n°6 – 44100 NANTES et ses accessoires, notamment un garage n°28501046G, moyennant un loyer mensuel initial de 493 € pour le logement et ses accessoires, outre une provision mensuelle pour charges de 84,69 €.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2023, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [O] [K] et [V] [C] épouse [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 5.519,04 € arrêté au 2 octobre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [O] [K] et [V] [C] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail signé le 26 août 2011 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

· Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;

· Ordonner l’expulsion de [O] [K] et [V] [C] épouse [K] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 8.021,33 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 572,93 € augmentée des charges locatives en cours, à compter du 15 novembre 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner in solidum les locataires aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 1er juillet 2024 par les services sociaux du département indiquant que les locataires ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés.

Après un renvoi lors de l’audience du 17 octobre 2024, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.982,39 € au titre des loyers et charges échus. Elle indique que les époux sont séparés précisant que [V] [C] épouse [K] perçoit un salaire mensuel de 1.700 € au titre d’un emploi en CDD et que [O] [K] est allocataire du RSA. Par ailleurs, elle accepte l’octroi de délais de paiement compte tenu de la reprise du paiement des loyers.

Régulièrement assigné à personne, [O] [K] a comparu représenté par son Conseil, lequel indique se rapporter à la décision du tribunal et soutenir le plan d’apurement proposé.

Régulièrement assignée à domicile, [V] [C] épouse [K] a comparu. Elle indique être toujours mariée à [O] [K] et propose de verser la somme de 200 € par mois en sus du loyer courant afin de voir suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

Les parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. Pour des difficultés de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation des locataires à la CCAPEX le 18 décembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 15 avril 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience. Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 15 avril 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 16 avril 2024, et le préfet en a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant la première audience 17 octobre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, si le commandement de payer du 4 octobre 2023 accorde un délai de six semaines aux locataires pour régler leur dette. Il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l’article 4.7.1, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois. Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de leur dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 décembre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [O] [K] et [V] [C] épouse [K].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[O] [K] et [V] [C] épouse [K] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5.982,39 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 14 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, déduction faite de la somme de 490,99 € correspondant aux frais de procédure qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens (153,82 € + 158,86 € + 178,31 €).

Le bailleur justifie avoir adressé aux locataires plusieurs mises en demeure prévue par l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 leur rappelant leur obligation de s’assurer et les informant de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour leur compte. Les sommes relatives à l’assurance doivent rester incluse dans la somme principale due par le locataire.

Enfin, il convient de déduire la somme de 50 € correspondant aux frais de dossier SLS pour les mois de janvier 2022 et janvier 2024 (25 € + 25 €). En effet, selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret. En l’espèce, NANTES MÉTROPOLE HABITAT ne justifie d’aucune mise en demeure.

En conséquence, [O] [K] et [V] [C] épouse [K] seront condamnés au paiement de la somme de 5.932,39 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, malgré leur séparation de fait et le départ des lieux de [O] [K], celui-ci et [V] [C] épouse [K] sont toujours mariés et sont à ce titre tenus à une solidarité légale prévue à l’article 220 du code civil.

Aux termes de l’article 1313 du même code « La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier.

Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres ».

[O] [K] et [V] [C] épouse [K] seront condamnés solidairement à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 5.932,39 € fixée au 14 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 515,16 € augmentée des charges et revalorisation, l’indemnité d’occupation présentant un caractère ménager.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, le juge peut, même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude du décompte produit aux débats arrêté au 14 novembre 2024 que [O] [K] et [V] [C] épouse [K] ont repris le paiement intégral de leur loyer depuis septembre 2024 et ont même effectué des versements supérieurs.

Lors de l’audience, [V] [C] épouse [K] a sollicité l’obtention d’un délai de paiement, proposant de verser la somme mensuelle de 200 € en sus de son loyer courant, ce à quoi le bailleur a donné son accord.

Ainsi, au regard de ces éléments, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que [O] [K] et [V] [C] épouse [K] disposent de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’ils proposent de régler, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [O] [K] et [V] [C] épouse [K] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). NANTES MÉTROPOLE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [K] et [V] [C] épouse [K], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Les époux [K] seront condamnés in solidum à verser à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 26 août 2011 entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT, d’une part, et [O] [K] et [V] [C] épouse [K], d’autre part, concernant le logement sis 47 rue Maisdon Pajot, 2ème étage, n°6 – 44100 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 5 décembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement [O] [K] et [V] [C] épouse [K] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 5.932,39 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

ACCORDE à [O] [K] et [V] [C] épouse [K] un délai de paiement de 29 mois pour se libérer de la dette, soit 28 mensualités de 200 €, la 29ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [V] [C] épouse [K] et [O] [K] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 47 rue Maisdon Pajot, 2ème étage, n°6 – 44100 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [V] [C] épouse [K] et [O] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement [O] [K] et [V] [C] épouse [K] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 15 novembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme mensuelle de 515,16 € augmentée des charges et revalorisation, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [O] [K] et [V] [C] épouse [K] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [O] [K] et [V] [C] épouse [K] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY