N° RG 25/07305 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NY2B

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/07305 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NY2B

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M. [A] [G]

M^e Camille BLANCHARD

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Camille BLANCHARD

M^e Jérôme MOMAS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

29 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [G]

[Adresse 3] [Localité 1]

comparant en personne

DEFENDERESSE :

Mme [T] [K]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Camille BLANCHARD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 191 substituant M^e Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/07305 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NY2B

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé électroniquement le 20 septembre 2024, Madame [T] [K] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [A] [G] portant sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4] (appartement 2nd n°110 et parking n°12) pour un loyer mensuel de 560 € et une provision sur charge mensuelle de 40 €, soit une échéance mensuelle de 600 €.

Se prévalant de loyers impayés, Madame [T] [K] a fait signifier à Monsieur [A] [G], le 28 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.607 € arrêtée au 22 juillet 2025 (loyer de juillet inclus).

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 31 juillet 2025.

Par courrier du 11 août 2025, réceptionné au greffe le 14 août 2025, Monsieur [A] [G] a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin d’obtenir des délais de paiement en vertu de l’article 1343-5 du Code Civil, afin d’éviter que les effets de la clause résolutoire ne soient acquis.

Il explique qu’il devait avoir droit au FSL qui devait couvrir la caution, les frais d’agence et l’ouverture du compte d’Energie ; que le gestionnaire, AFEDIM, a mis du temps à faire parvenir les documents nécessaire, de sorte que la demande de FSL a été jugée irrecevable en raison des délais ; que lesdits frais sont ainsi restés à sa charge; qu’il a également eu des soucis de santé qui ont engendré une baisse et absence de revenus de décembre 2024 à juin 2025 ; qu’il n’a pas pu régler intégralement certains loyers ; que sa situation s’est cependant améliorée depuis le mois de juin 2025 et qu’il a repris le règlement des loyers courants. Il sollicite ainsi l’octroi de délais de paiement sur 24 mois pour pouvoir régulariser sa situation et éviter le jeu de la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 octobre 20025 puis renvoyée afin de permettre au conseil de Madame [T] [K] de conclure.

Par conclusions non datées mais réalisées en vue de l’audience du 15 décembre 2025, Madame [T] [K] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à compter de l’assignation ;

— l’expulsion de Monsieur [A] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— la condamnation de Monsieur [A] [G] au paiement de la somme de 1.950 € correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 2 octobre 2025, quittancement d’octobre 2025 inclus ;

— l’actualisation au jour de l’audience de la dette locative, en prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupant ;

— la condamnation de Monsieur [A] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges augmenté des accessoires en cours jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— la révision annuelle de l’indemnité d’occupation qui sera fixée en fonction de la valeur locative, tel que mentionnées dans le cadre du contrat de bail ;

— le calcul des intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées au taux légal à compter du commandement de payer du 28 juillet 2025 ;

— subsidiairement, si la résiliation judiciaire ne devait pas être prononcée à compter de l’assignation : la condamnation de Monsieur [A] [G] outre les condamnations précitées, à lui payer, en deniers et quittances, les loyers et charges à échoir sur la base du quittancement courant à compter de l’audience jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire ;

— la condamnation de Monsieur [A] [G] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation de Monsieur [A] [G] aux dépens, en ce compris les frais du commandement du 12 mars 2025.

Au soutien de ses demandes, elle explique que celui-ci ne s’acquitte pas de ses obligations tendant au paiement des loyers et qu’elle s’oppose à tout délai de paiement, y compris en ce qui concerne la demande de Monsieur [A] [G] pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Les conclusions précitées tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion de Monsieur [A] [G] ont été dénoncées au Préfet du département du Bas-Rhin le 16 octobre 2025.

A l’audience du 2 février 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [A] [G] a repris sa demande de délais de paiement pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire. En ce qui concerne la demande reconventionnelle en constat de la résiliation du bail et subsidiairement en résiliation judiciaire du bail, il conclut au débouté. Il sollicite subsidiairement des délais de paiement de 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il s’oppose également à toute demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, il indique être de bonne foi et avoir toujours réglé son loyer depuis que sa situation financière s’est améliorée ; qu’il s’acquitte également de sommes supplémentaires pour apurer les arriérés de loyers; que sa situation financière est actuellement pérenne et qu’il pourra dorénavant s’acquitter de ses obligations.

Madame [T] [K], représentée par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions signifiées à la Préfecture le 16 octobre 2025. Elle actualise la dette, précisant que celle-ci s’élève au 26 janvier 2026 à la somme de 1.035,24 €. Elle s’oppose en revanche à tout délai de paiement.

Le diagnostic social et financier a été déposé au greffe le 25 novembre 2025 ; il en résulte que le locataire n’a pas pu être rencontré malgré les deux visites réalisées à son domicile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

Monsieur [A] [G] étant présent et Madame [T] [K] étant régulièrement représentée, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail et de résiliation judiciaire de bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la demande reconventionnelle en résiliation de bail délivrée le 16 octobre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande reconventionnelle en résiliation de bail a été notifiée le 16 octobre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant l’audience fixée au 15 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire de bail, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans ses conditions générales paragraphe VIII « clause résolutoire » qu’en cas de non-paiement du loyers et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, au paragraphe IV E que le paiement du loyer, charges locatives et accessoires sera mensuel, à échoir et à réaliser le 1er du mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 28 juillet 2025 pour une somme en principal de 1.607 €, arrêtée le 22 juillet 2025 (loyer de juillet inclus).

Monsieur [A] [G] a saisi le Juge des Contentieux de la Protection avant l’expiration du délai de six semaines, afin d’obtenir des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code Civil, tel que cela est prévu par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [T] [K] s’y oppose.

Monsieur [A] [G] justifiant de l’amélioration de sa situation professionnelle et de ses efforts pour régler le loyer, il convient de lui octroyer des délais de paiement pour le règlement de la somme sollicitée au titre du commandement de payer à hauteur de 400 € par mois pendant trois échéances et 407 € pour la dernière, la 1ère échéance débutant au mois de septembre 2025 et devant intervenir avant le 20 de chaque mois.

Au regard du relevé de compte du 26 janvier 2026, produit contradictoirement à l’audience, il apparaît que Monsieur [A] [G] s’est acquitté de la somme de 600 € le 17 septembre 2025, de 615,26 € le 15 octobre 2025, de 605 € le 17 novembre 2025 et de 605 € le 8 décembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du Code Civil concernant la hiérarchisation de l’imputation des paiements en présence de plusieurs dettes, en l’absence de précision par le locataire sur la dette qu’il entend régler au moyen des versements effectués, l’imputation de ces paiements a lieu sur les dettes déjà échues et sur celles que le débiteur a le plus intérêt à acquitter.

En l’espèce, les versements effectués de septembre 2025 à décembre 2025 ont vocation à s’imputer, à hauteur de 400 €, sur l’échéancier mis en place.

Ainsi, Monsieur [A] [G] s’étant bien acquitté de l’échéancier mis en place pour éviter l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la somme de 1.607 € ayant été réglée au 20 décembre 2025, il sera considéré que le commandement de payer a été suivi d’effet et que la clause résolutoire ne peut pas s’appliquer.

Il convient donc de statuer sur la demande de résiliation judiciaire du bail mais avant cela de vérifier le montant des arriérés de loyers et charges.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 20 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 26 janvier 2026 que Madame [T] [K] rapporte la preuve que Monsieur [A] [G] lui doit, au 26 janvier 2026, la somme de 1.035,24 €.

Monsieur [A] [G] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [A] [G] sera condamné à payer à Madame [T] [K] la somme de 1.035,24 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 26 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et la demande de délais de paiement

Aux termes des articles 1124 et 1127 du Code Civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au débiteur ou d’une décision de justice, peut, en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon les articles 1228 et 1229 du même code, le juge peut prononcer la résolution du contrat laquelle prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code Civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989 à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il apparaît, tel que cela sera développé ci-après, que Monsieur [A] [G] ne s’est pas acquitté de l’intégralité de son loyer depuis le mois de décembre 2024 et jusqu’au mois de juin 2025 inclus.

Tel que précisé précédemment, les loyers et charges restant dus au 26 janvier 2026 s’élèvent à 1.035,24 €.

L’absence de paiement des loyers régulièrement et mensuellement constitue un manquement grave du locataire à ses obligations qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner la résiliation judiciaire du bail conclu entre Madame [T] [K], d’une part, et Monsieur [A] [G], d’autre part, prenant effet au 16 octobre 2025, date de notification de la demande de résiliation de bail à la préfecture, tel que sollicité par la bailleresse, aux torts de Monsieur [A] [G].

Néanmoins, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du locataire et en considération des besoins du bailleur, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce , Monsieur [A] [G] justifie avoir repris des versements réguliers et correspondant au montant des loyers et il verse même un surplus à ce titre. Ainsi, au mois de janvier 2026, il s’est acquitté du loyer résiduel qui lui incombe, à savoir 560 € ainsi que d’un supplément de 80 € pour apurer sa dette.

Il justifie également que sa situation financière s’est améliorée et est désormais pérenne puisqu’il bénéficie désormais d’un CDI et d’un salaire net de 1.800 € par mois.

Ainsi, la reprise du règlement intégral des loyers, les efforts consentis pour tenter d’apurer les arriérés de loyers et charges, l’amélioration de la situation financière de Monsieur [A] [G] qui lui permet de faire face au paiement des loyers et d’apurer l’arriéré de loyers, justifie l’octroi à son profit de délais de paiement des sommes sur une durée de 13 mois, selon les modalités qui seront développés dans la dispositif de la présente décision.

Au regard de ces délais de paiement, il convient de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où Monsieur [A] [G] ne respecterait pas ce délai.

A défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, l’expulsion de Monsieur [A] [G] et de tout occupant de son chef sera autorisée, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour leur maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de bail, si celle-ci devait arriver en cas de non respect de l’échéancier mis en place, n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, dans le cas où le contrat serait résilié, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, et ce, dès le 16 octobre 2025, date de résiliation du bail.

Monsieur [A] [G] sera ainsi condamné, en cas de non respect des délais de paiement et par conséquent de résiliation du bail à payer à Madame [T] [K] une telle indemnité mensuelle pour la période courant à compter du 27 janvier 2026 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [A] [G], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire, même s’il n’a pas abouti en raison des délais de paiement octroyés au locataire, était fondé puisqu’il y avait bien des arriérés de loyers. Le coût de ce dernier sera ainsi bien compris dans les dépens.

L’équité justifie le débouté de la demande de Madame [T] [K] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE la demande reconventionnelle en résiliation de bail de Madame [T] [K] recevable;

AUTORISE Monsieur [A] [G] à s’acquitter de la somme de 1.607 € objet du commandement de payer visant la clause résolutoire en trois règlements de 400 € et un dernier règlement de 407 €, et ce, à compter du 1er septembre 2025, lesdits règlements devant être payés avant le 20 de chaque mois ;

CONSTATE que Monsieur [A] [G] a respecté cet échéancier et que par conséquent, il n’y a pas lieu à appliquer la clause résolutoire ;

DÉBOUTE par conséquent Madame [T] [K] de sa demande tendant à constater la résiliation du bail du 20 septembre 2024, liant les parties, par les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [A] [G] à payer à Madame [T] [K] la somme de 1.035,24 € au titre des loyers, des charges, et des indemnités d’occupation, arrêtés au 26 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [A] [G], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 13 mensualités, les 12 premières d’un montant de 80 € et la dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité (relative à l’échéancier précité) devra intervenir avant le 20 de chaque mois, et pour la première fois avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

Pour le cas où toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— DIT que l’échelonnement sera caduc ;

— DIT que la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— PRONONCE la résiliation du bail signé entre Madame [T] [K] , d’une part, et Monsieur [A] [G], d’autre part, le 20 septembre 2024 et concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4] (appartement 2nd n°110 et parking n°12) aux torts de Monsieur [A] [G] et à compter du 16 octobre 2025 ;

— DIT que par conséquent Monsieur [A] [G] est sans droit ni titre à compter de cette date

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux – [Adresse 5] à [Localité 4] (appartement 2nd n°110 et parking n°12) -, l’expulsion de Monsieur [A] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef des lieux loués, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

— DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [A] [G] à Madame [T] [K] à compter du 16 octobre 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

— CONDAMNE en derniers et quittance Monsieur [A] [G] à payer à Madame [T] [K] l’indemnité d’occupation mensuelle précitée, à compter du 27 janvier 2026, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail ;

En tout état de cause,

DÉBOUTE Madame [T] [K] de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [A] [G] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 juillet 2025 ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS