Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 15 Mai 2025

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DEMANDERESSE :

Madame [G] [D] [C] [J] [H] [F] veuve [I]

3 rue Ferréol Bolo

44100 NANTES

représentée par Maître Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSES :

S.A.R.L. LE BILBOQUET

19 Boulevard Gustave Roch

44200 NANTES

en liquidation judiciaire

S.C.P. MJURIS liquidateur judiciaire de la société LE BILBOQUET

(Maître [E] [B])

5 rue Crébillon

BP 74615

44000 NANTES

non représentée D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 mars 2025

date des débats : 20 mars 2025

délibéré au : 15 mai 2025

RG N° N° RG 24/03723 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NN6M

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Florent LUCAS

CCC à Maître [E] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du “17/09 ”, ayant pris effet le 17 octobre 2014, pour une durée de trois ans renouvelable, Madame [G] [F] épouse [I] et Monsieur [I] ont donné à bail à la SARL LE BILBOQUET un appartement destiné exclusivement à l’habitation situé 19 boulevard Gustave Roch à NANTES (44200), et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel d’un montant de 400 €, outre une provision sur charges d’un montant non déterminé.

Le 14 août 2024, Madame [G] [F] veuve [I] a fait délivrer à la SARL LE BILBOQUET un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 19200 € au titre des loyers et charges impayés au 31 juillet 2024.

Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, la mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, Madame [G] [F] veuve [I] a fait assigner la SARL LE BILBOQUET devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et visée au commandement de payer en date du 14 août 2024, sur le fondement du défaut de paiement des loyers ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL LE BILBOQUET de corps et de biens des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai de huitaine à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la SARL LE BILBOQUET à lui payer la somme de 20400 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, comptes arrêtés au 31 octobre 2024 ;

— condamner la SARL LE BILBOQUET au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges dus du 1er novembre 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner la SARL LE BILBOQUET au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL LE BILBOQUET aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 14 août 2024.

Par jugement du Tribunal de Commerce de Nantes en date du 30 octobre 2024, la SARL LE BILBOQUET a été placée en redressement judiciaire puis par jugement en date du 11 décembre 2024, elle a été placée en liquidation judiciaire, la SCP MJURIS en la personne de Maître [B] ayant été désignée en qualité de liquidateur judiciaire. Madame [G] [F] veuve [I] a déclaré sa créance par déclaration en date du 10 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, Madame [G] [F] veuve [I] a fait assigner la SCP MJURIS en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LE BILBOQUET en intervention forcée afin de lui rendre opposable la procédure, de joindre l’assignation avec la procédure initiée à l’encontre de la SARL LE BILBOQUET, de fixer au passif de la procédure collective de la SARL LE BILBOQUET la somme de 20400€ en principal, outre les frais irrépétibles et les dépens et de juger que les frais irrépétibles et les dépens suivront le sort de l’instance principale.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mars 2025 lors de laquelle Madame [G] [F] veuve [I] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance précisant qu’elle maintenait également sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

La SCP MJURIS, régulièrement assignée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Par écrit, elle a indiqué s’en remettre à la justice mais a précisé que les poursuites individuelles tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent se trouvaient de plein droit interrompues conformément aux dispositions de l’article L622-21 du code de commerce, l’instance ne pouvant que constater la créance et en fixer son montant, et que la bailleresse avait déjà déclaré une créance de 20 400 euros. Elle a enfin indiqué la non poursuite du bail d’habitation par la SARL LE BILBOQUET en liquidation judiciaire.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.

La SCP MJURIS n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la jonction

L’alinéa 1er de l’article 367 du code de procédure civile prévoit que « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. »

Il convient de constater qu’il existe une connexité certaine entre l’instance portant le numéro de RG 24/03723 et celle portant le numéro de RG 25/00342. Le Tribunal, dans un souci de bonne administration de la justice, prononcera la jonction sous le numéro de RG 24/03723 et statuera sur les deux instances en un seul jugement.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé :[…] g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 13 une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire, un mois après un commandement délivré par huissier demeuré sans effet.

Le 14 août 2024, Madame [G] [F] veuve [I] a fait délivrer à la SARL LE BILBOQUET un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative. Ce commandement respecte les prescriptions légales.

La SARL LE BILBOQUET n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois. Elle n’en a pas non plus justifié à l’audience.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative est acquise depuis le 15 septembre 2024, de résilier le bail avec effets à cette date et de prononcer l’expulsion de la SARL LE BILBOQUET.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la SARL LE BILBOQUET, occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

L’assistance de la force publique suffit à garantir l’exécution de la présente décision sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

La SCP MJURIS ès qualité de liquidateur de la SARL LE BILBOQUET sera en outre condamnée à payer à Madame [G] [F] veuve [I], en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, augmenté des charges, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de Madame [G] [F] veuve [I] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Les éléments versés aux débats laissent apparaître un solde débiteur de 20400 € au 30 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 inclue.

La SARL LE BILBOQUET n’a pas comparu pour contester la somme sollicitée ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, il convient de constater que Madame [G] [F] veuve [I] est titulaire d’une créance de 20400 € à l’égard de la SARL LE BILBOQUET au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 octobre 2024 et de fixer cette créance au passif de la SARL LE BILBOQUET, conformément à l’article L622-22 du code de commerce.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCP MJURIS ès qualité de liquidateur de la SARL LE BILBOQUET sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 14 août 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par la bailleresse, afin de recouvrer les sommes dues. La SCP MJURIS ès qualité de liquidateur de la SARL LE BILBOQUET sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

JOINT les instances RG 24/03723 et RG 25/00342 sous le numéro de RG 24/03723 ;

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Madame [G] [F] veuve [I] à l’encontre de la SARL LE BILBOQUET ;

DÉCLARE recevable la demande de Madame [G] [F] veuve [I] tendant à l’intervention forcée de la SCP MJURIS prise en la personne de Maître [E] [B] ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LE BILBOQUET ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance la résiliation, à la date du 15 septembre 2024, du contrat de bail portant sur le logement situé 19 boulevard Gustave Roch à NANTES (44200) ;

DIT que la SARL LE BILBOQUET devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de la SARL LE BILBOQUET ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DEBOUTE Madame [G] [F] veuve [I] de sa demande d’astreinte ;

RENVOIE la bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

FIXE la créance de Madame [G] [F] veuve [I] à hauteur de 20400 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 inclue, au passif de la SARL LE BILBOQUET ;

CONDAMNE la SCP MJURIS ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LE BILBOQUET à verser à Madame [G] [F] veuve [I] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’échéance du mois de novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE la SCP MJURIS ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LE BILBOQUET à verser à Madame [G] [F] veuve [I] une somme de 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCP MJURIS ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL LE BILBOQUET aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 14 août 2024 ;

DÉBOUTE Madame [G] [F] veuve [I] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

Le Greffier La Présidente

Michel HORTAIS Stéphanie ZARIFFA