Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Octobre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM

271 Boulevard de Tournai

59650 VILLENEUVE D’ASQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [R] [D] [G]

Porte E503

70 Rue Sophie Germain

44000 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 juin 2025

date des débats : 12 juin 2025

délibéré au : 09 octobre 2025

RG N° N° RG 25/00734 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NUI7

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [L] [R] [D] [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 14 septembre 2021 prenant effet le 16 septembre 2021, la S.A. VILOGIA a donné à bail à [L] [G] un logement de type 3 lui appartenant sis, 70 rue Sophie Germain, groupe SELENE, 5ème étage, porte E503 – 44000 Nantes ainsi qu’un emplacement de stationnement, moyennant un loyer mensuel initial de 479,54 € outre une provision mensuelle pour charges de 114,19 € pour le logement et un loyer mensuel initial de 41,39 €, outre une provision mensuelle pour charges de 6,40 €, pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, la S.A. VILOGIA a fait commandement à [L] [G] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 588,55 € arrêté au même jour, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la S.A. VILOGIA a fait assigner [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

· Constater que la location qui a été consentie à [L] [G] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

· A défaut, prononcer la résiliation des contrats de baux consentis à [L] [G] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989 ;

· Ordonner qu'[L] [G] ainsi que tout occupant de son chef, seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

· Condamner [L] [G] au titre des loyers, charges et indemnités, à la somme en principal de 1 164,26 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience ;

· Fixer et condamner [L] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers d’habitation, soit la somme de 507,74 €, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de 50,97 €, ces sommes étant augmentées des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner [L] [G] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ;

· Condamner [L] [G] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal, par courrier reçu au greffe le 10 juin 2025, ne pas avoir réussi à se mettre en contact avec la locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, seules les observations du bailleur ayant été recueillies.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025. A ladite audience, la S.A. VILOGIA se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3 795,88 € au titre des loyers et charges échus à la date du 3 juin 2025.

Régulièrement assignée à étude, [L] [G] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 30 septembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 5 février 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 5 février 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 7 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer en date du 30 avril 2024 visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la clause résolutoire insérée au bail en son article 6, qui prévoit un délai de deux mois laissé au locataire pour s’acquitter de sa dette après le commandement de payer, a été signifié à [L] [G], pour un arriéré de loyers et charges de 1 588,55 €.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort en l’espèce des pièces versées aux débats, en particulier du décompte, que ce commandement de payer a permis le règlement intégral de la dette par la locataire dès le 1er mai 2025 par un règlement en carte bancaire mettant le solde de la dette à zéro.

Ainsi, l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée, le commandement n’étant pas resté impayé plus de deux mois.

Sur le prononcé de la résolution du bail

L’article 7 -a de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1728-2° du code civil énonce que Le preneur est tenu de deux obligations principales, la seconde étant de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1217 de ce même code prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

Enfin, aux termes de l’article 1229 de ce même code, la résolution met fin au contrat et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, les relevés de compte produits ne débutent qu’au 30 avril 2024, le solde de la dette locative étant à zéro au 1er mai 2024. À compter du 31 mai 2024, une nouvelle dette s’est formée, les versements pourtant réguliers de la locataire ne permettant pas de combler cette dette, qui n’a cessé d’augmenter pour atteindre 3.795,88 €.

Il résulte de ces éléments que la dette de loyer a augmenté régulièrement sur une période d’un an, entre mai 2024 et mai 2025, la dette s’élevant à près de 3 800 €, ce qui constitue un manquement d'[L] [G] à son obligation légale de payer son loyer, obligation principale s’imposant à elle et justifiant qu’il soit mis fin au contrat de bail.

Dans ces conditions, la résolution du contrat de bail est prononcée à compter du jour du jugement.

Sur la dette locative

La créance de la société VILOGIA est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[L] [G] n’a pas comparu pour contester le principe et le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3 795,88 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 3 juin 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 248,41 € (125,26 € + 123,15 €)

En conséquence, [L] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 3 547,47 €, au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 3 juin 2025 échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à la S.A. VILOGIA, à compter du 4 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, s’agissant du logement et de l’emplacement de stationnement, soit la somme totale de 479,12 €.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [G], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat public, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 14 septembre 2021 entre la S.A. VILOGIA et [L] [G], concernant le logement sis, 70 rue Sophie Germain, groupe SELENE, 5ème étage – 44000 Nantes ainsi qu’un emplacement de stationnement ;

REJETTE la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résolution du bail à la date du présent jugement ;

CONDAMNE [L] [G] à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 3 547,47 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [L] [G] à payer à la S.A. VILOGIA, à compter du 4 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 479,12 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [L] [G], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion d'[L] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [L] [G] à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit

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Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Cynthia HOFFMANN Constance GALY