5AA Minute N°

N° RG 25/00199 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GU7V

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 JUIN 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [Y] [S]

DEMANDERESSE

Madame [T] [N] VEUVE [X]

née le 25 Janvier 1942 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Maître Anne-Marie FREZOULS, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [A] [Z]

né le 27 Novembre 1980 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

Madame [U] [Z] NEE [K]

née le 24 Novembre 1988 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 MAI 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 JUIN 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 mai 2012, Monsieur [X], par l’intermédiaire de son mandataire POITOU GETAC IMMOBILIER, a donné à bail à [A] [Z] et [U] [Z] un logement, sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 680 €, outre 1,50 euros de “frais administratifs”.

[P] [X] est décédé le 1er janvier 2024.

Selon attestation dressée par Maître [C] [D], notaire à [Localité 5], [T] [N] a reçu attribution intégrale des biens du défunt.

Le 4 juillet 2023, [T] [N] veuve [X] a fait signifier à [A] [Z] et [U] [Z] née [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4 332,54 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Elle a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la [Localité 7] par notification électronique du 5 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, [T] [N] veuve [X] a fait assigner à comparaître en référé [A] [Z] et [U] [Z] née [K], demeurant à cette même adresse, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de [A] [Z] et [U] [Z] née [K] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement [A] [Z] et [U] [Z] née [K] au paiement d’une provision d’un montant de 6 932,49 € au titre des loyers et charges dus au 24 février 2025 ; ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges, soit la somme de 770,22 euros révisable, à compter du 1er mars 2025 ;

— condamner in solidum [A] [Z] et [U] [Z] née [K] au paiement d’une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 9 mai 2025, [T] [N] veuve [X], par la voix de son Conseil, maintient ses demandes.

[A] [Z] indique représenter [U] [Z] née [K].

Il reconnaît le principe et le montant de la dette, qu’il évalue à environ 8 400 euros. Il indique avoir fait appel à Action Logement pour apurer la dette, et rester en attente du devenir de cette demande. Il sollicite l’octroi de délais dans l’attente de cette aide.

Il explique se trouver en arrêt de travail depuis le 18 mars 2025, sans horizon quant à la possibilité d’une reprise de poste, sa situation devant êre examinée en Commission à la fin du mois de septembre 2025. Il perçoit 1 200 euros environ de revenus, par l’effet de la perte de ses primes, qui fixaient auparavant son salaire à 1 500 à 1 600 euros.

Outre la charge du loyer et des charges courantes, il doit apurer une dette d’életricité de 2 300 euros, les 313 euros versés mensuellement étant appelés à connaître une régularisation. Le couple a 3 enfants à charge de 14, 12 et 8 ans.

Son épouse est [O] ; son contrat de 23 heures lui procure 1 051 euros de revenus, outre la perception d’allocations familiales pour un total de 889 euros, hors APL.

Il évoque la possibilité d’un apurement de la dette à raison de 50 à 100 euros mensuels.

Le locataire était autorisé à produire sous huitaine, en cours de délibéré, le pouvoir de représentation pour son épouse.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 13 juin 2025.

Aucun élément n’a été transmis au greffe en cours de délibéré ; la décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toutefois, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 4 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 5 septembre 2023. Les locataires sont donc tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi.

Au vu du décompte actualisé produit, la bailleresse justifie que lui est due la somme de 8 997 € au 6 mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de mai 2025, et déduction faite des versements CAF perçus par le bailleur.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner solidairement [A] [Z] et [U] [Z] née [K] à verser à [T] [N] veuve [X] une provision de 8 997 €, au titre des loyers et charges dus au 6 mai 2025.

Il résulte du diagnostic social et financier que [A] [Z] et [U] [Z] née [K], ont trois enfants à charge, nés en 2010, 2012 et 2016. Les difficultés financières du couple sont consécutives à la perte d’emploi de Monsieur [Z] en 2021, celles-ci s’étant couplées avec des factures de réparations automobiles. Le couple, qui a saisi la Commission de surendettement des particuliers, s’est employé à retrouver une activité professionnelle, intervenue en 2022 pour le locataire, puis en 2024 pour la locataire. Pour autant, l’accident du travail subi par Monsieur [Z] début 2025 a fragilisé à nouveau l’équilibre financier de la famille, qui recherche désormais un logement moins onéreux.

[A] [Z] justifie à l’audience d’un diagnostic établi par le FSL 86, établi à l’issue d’un diagnostic sociotechnique du logement. Les services du département indiquent informer la bailleresse “des dysfonctionnements repérés (…) : des infiltrations d’air au niveau des ouvertures en bois vétustes, présence d’un jour important au niveau de la porte fenêtre du salon, la toiture est en mauvaise (sic) état, les radiateurs sont peu performants, apparition de moisissure dans deux chambres, malgré l’aération régulière de la VMC qui fonctionne correctement”.

Des prélèvements mensuels de plus de 300 euros au titre de l’électricité sont démontrés, la consommation réelle du logement au mois de janvier 2025 s’établissant à 544 euros. Au 4 octobre 2024, la facturation d’électricité pour la période échue depuis le 11 novembre 2023 s’élevait à 3291 euros. Une demande d’autorisation de souscription à un prêt social Action Logement signée du 7 novembre 2024 est fournie aux débats, et destinée à la Commission de surendettement des particuliers.

Aucune des parties ne justifie d’une mesure de surendettement des particuliers qui serait à l’oeuvre, en dépit des éléments précités.

Les locataires ont repris le paiement des loyers jusqu’en novembre 2024, outre un versement en février 2025.

Toutefois, l’interruption de ces versements avant la date de l’audience, outre le refus de la bailleresse interdisent d’octroyer aux locataires des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion sera donc ordonnée.

En revanche, s’agissant de l’apurement de l’arriéré locatif, la situation sociale des locataires, qui comparaissent par ailleurs à l’audience et qui justifient de démarches actives aux fins de rétablissement de leur situation personnelle, justifie de leur octroyer des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, étant par ailleurs relevées les nécessaires difficultés induites par la situation du logement.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum [A] [Z] et [U] [Z] née [K] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

En outre, ils seront condamnés in solidum à verser à [T] [N] veuve [X] une somme qu’il apparait équitable de fixer à 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de [T] [N] veuve [X] ;

CONSTATONS à la date du 5 septembre 2023 la résiliation du bail conclu entre [T] [N] veuve [X] et [A] [Z] et [U] [Z] née [K], portant sur le logement [Adresse 3] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [A] [Z] et [U] [Z] née [K] sont occupants sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [A] [Z] et [U] [Z] née [K] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [A] [Z] et [U] [Z] née [K], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS solidairement [A] [Z] et [U] [Z] née [K] à payer à [T] [N] veuve [X] une provision de 8 997 € au 6 mai 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de mai 2025, avec intérêts à compter de la décision ;

ACCORDONS cependant à [A] [Z] et [U] [Z] née [K] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence [A] [Z] et [U] [Z] née [K] à s’acquitter solidairement de ladite dette, par 35 mensualités de 240 euros, puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNONS solidairement à compter du 7 mai 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [A] [Z] et [U] [Z] née [K] à payer à [T] [N] veuve [X] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (797,17 €), outre les charges récupérables (taxe ordures ménagères) ;

CONDAMNONS in solidum [A] [Z] et [U] [Z] née [K] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation, ainsi que le coût de la notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS in solidum [A] [Z] et [U] [Z] née [K] à payer à [T] [N] veuve [X] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES