Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Mai 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES,

substituée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [I] [D] [O]

5 Cour aux Chais

Logement 304 Etage 2

44100 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 mars 2025

date des débats : 06 mars 2025

délibéré au : 07 mai 2025

RG N° N° RG 24/03286 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NK7D

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Madame [J] [I] [D] [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé prenant effet le 6 avril 2005, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme d’habitations à loyer modéré Atlantique Habitations (ci-après la SA Atlantique Habitations) a donné à bail à Madame [J] [I] [D] [O] un local à usage d’habitation numéro 0304 au 2ème étage sis 5 Cour aux Chais à Nantes (44100), moyennant un loyer mensuel révisable de 366.43 euros, outre une provision sur charges de 49.38 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Par acte du 22 mars 2024, la locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, la société bailleresse lui a délivré un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, la SA Atlantique Habitations a assigné Madame [J] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— à titre principal, constater à compter du 22 avril 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 22 mai 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail d’habitation ayant pris effet le 6 avril 2005 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de Madame [J] [O], ainsi que de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Madame [J] [O] au paiement :

— de la somme de 4 900.91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 août 2024 avec intérêts de droit à compter du 22 mars 2024 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges en cours, à compter du 22 avril 2024 ou du 22 mai 2024 ou du jugement à intervenir et ce, jusqu’à la libération des lieux ;

— de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

— rappeler à la locataire qu’elle reste tenue au paiement de son loyer courant de la date d’audience de jugement jusqu’à la signification de ce jugement ;

— assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance de loyer courant à compter de la date d’audience du jugement ou d’un seul acompte de la dette locative, arrêtée par le tribunal dans son jugement et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de saisir le Juge.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 mars 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant sa créance à la somme de 6 158.50 euros arrêtée au 26 février 2025. Elle a précisé que la locataire avait repris le paiement partiel de ses loyers et a indiqué qu’elle maintenait sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance.

Madame [J] [O] a comparu et a déclaré percevoir 1 000 euros par mois au titre des allocations chômage. Un dossier de surendettement doit être déposé. Elle a également indiqué être en parcours de soins. Elle n’a pas formulé de demande de délais.

Elle a été autorisée à justifier de son assurance dans un délai de quinze jours.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de la locataire aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 26 mars 2025, la bailleresse a communiqué l’attestation d’assurance transmise par la locataire pour la période allant du 6 mars 2025 au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 19 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 5.2 une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 22 mars 2024, la SA Atlantique Habitations a fait délivrer à Madame [J] [O] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours. Or la locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois. L’attestation d’assurance transmise ne peut régulariser la situation de Mme [O].

Cependant, il ressort des décomptes produits par la société bailleresse qu’une assurance a été souscrite pour le compte de la locataire à compter du 30 avril 2024, de sorte que, cela vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et ses effets

Le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1, une clause résolutoire de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, la SA Atlantique Habitations a fait délivrer à Madame [J] [O] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 3 141.27 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 mai 2024.

Dès lors, Madame [J] [O], étant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur l’indemnité d’occupation due

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 23 mai 2024, Madame [J] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date et il convient donc de condamner Madame [J] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation, augmentée des charges locatives en cours et assortie des intérêts au taux légal et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

Celle-ci se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de janvier 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance de février 2025.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Madame [J] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de la créance évoquée.

Il résulte du décompte et du bail produits que le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation s’élève à la somme de 6 158.50 euros au 26 février 2025, terme de janvier 2025 inclus et frais de contentieux à déduire (345.96 euros), ces derniers relevant des dépens. Les frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale et les frais de dossiers facturés en janvier 2024 seront également déduits, le procès-verbal de constat du 14 octobre 2022 faisant état d’un simple contrôle aléatoire par sondage

La créance étant justifiée pour la somme de 5 757.06 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [J] [O] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 sur la somme de 4 900.91 et à compter de la date du jugement pour le surplus.

Madame [J] [O] ne formule aucune demande de délai.

Il convient de rappeler que la défenderesse est redevable des loyers et des charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Il importe également de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [J] [O], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse, les frais que cette dernière a dû exposer pour agir en justice et non compris dans les dépens. En conséquence, Madame [J] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail ayant pris effet le 6 avril 2005 entre la SA Atlantique Habitations et Madame [J] [O] portant sur un local à usage d’habitation numéro 0304 au 2ème étage sis 5 Cour aux Chais à Nantes (44100), à compter du 23 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [J] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux est régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [J] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;

CONDAMNE Madame [J] [O] à son paiement à compter de l’échéance de février 2025 ;

CONDAMNE Madame [J] [O] à verser à la SA Atlantique Habitations la somme de 5 757.06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 26 février 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2024 sur la somme de 4 900.91 euros et à compter de la date du jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à la défenderesse ses obligations et notamment le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [J] [O] à payer à la SA Atlantique Habitations une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [J] [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le Département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S. ZARIFFA