TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/52388 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66YD

N° : 8- PG

Assignation du :

10 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 juillet 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

.

DEMANDERESSE

La S.A. ELOGIE SIEMP

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0483

DEFENDERESSE

Madame [O] [N]

[Adresse 1]

[Localité 5]

et dans les lieux loués

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Arié ALIMI, avocat au barreau de PARIS – #E1899

DÉBATS

A l’audience du 07 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé à effet au 13 décembre 2023, la société Elogie-Siemp a consenti un contrat de bail à Mme [O] [N], agissant au nom et pour le compte de la société Cucinetta, en cours de constitution, portant sur un local commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 3], pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer annuel hors charges et hors taxes de 30.620 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 18 novembre 2024, un commandement de payer la somme en principal de 32.220,42 euros au titre des loyers et charges échus au 4 novembre 2024, visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Elogie-Siemp a, par exploit délivré le 10 mars 2025, fait citer Mme [O] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« RECEVOIR la société ELOGIE-SIEMP en son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien fondée,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial la liant à Madame [O] [N], à compter du 18 décembre 2024,

CONDAMNER par provision Madame [O] [N] à verser à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 42.315,72 € en principal, représentant l’arriéré des loyers et des charges, à parfaire, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

ORDONNER la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 (anc. 1154) du Code civil,

ORDONNER l’expulsion de Madame [O] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir,

ORDONNER la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de la société ELOGIE-SIEMP aux frais, risques et périls de Madame [O] [N], et ce en conformité avec les dispositions combinées des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNER par provision Madame [O] [N] à verser à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité trimestrielle d’occupation égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, par remise des clefs,

RAPPELER, en tant que de besoin, l’exécution provisoire de droit attachée à l’ordonnance de référé à intervenir,

CONDAMNER Madame [O] [N] à verser à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 1.250 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [O] [N] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de procédure. ».

Mme [N] a constitué avocat et a comparu à l’audience du 7 juillet 2025.

A cette audience, les deux parties sollicitent oralement du juge des référés qu’il entérine leur accord, dans les termes suivants :

La mise en place de l’échéancier suivant pour apurer la dette locative de 52.346,83 euros, 2ème trimestre 2025 compris : un premier versement de la somme de 25 000 euros au plus tard le 4 juillet 2025, puis 27.346,83 euros divisés en 11 mensualités de 2.300 euros et une douzième mensualité pour le solde, chacune des mensualités étant payable au plus tard le 15 de chaque mois en sus du règlement des loyers et charges courants à bonne échéance ;Le règlement du 3ème trimestre 2025 s’élevant à la somme de 10.095,30 euros au plus tard le 4 juillet 2025 ;Les délais de paiement sont soumis à une clause de déchéance du terme prévoyant que, faute pour le preneur de régler une seule des mensualités en sus du loyer courant, la clause résolutoire produira ses entiers effets et le bailleur pourra poursuivre son expulsion. Le bailleur sollicite oralement le maintien de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de la défenderesse aux dépens.

En réplique, la défenderesse indique qu’elle s’en rapporte mais que l’accord ne contient aucune indication sur les frais irrépétibles et les dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Par ailleurs, le bail à effet au 13 décembre 2023 stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires, rappel de loyer, charges ou taxes, ou encore frais ou accessoires dus à la suite d’une révision légale ou contractuelle ou d’un rappel de loyer, charges, taxes frais ou accessoires, de toutes indemnités d’occupation et de toutes sommes dues au cours du bail, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Mme [N] ne conteste pas la régularité du commandement de payer délivré le 18 novembre 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par les bailleurs. Le commandement mentionne le délai d’un mois pour régler les causes qui y sont contenues, à savoir notamment de payer la somme en principal de 32.220,42 euros, selon décompte arrêté au 4 novembre 2024. Il reproduit la clause résolutoire stipulée au contrat et reprend par ailleurs les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant au preneur d’en contester éventuellement les causes.

Il ressort du décompte versé aux débats que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois, ce qui n’est en outre pas contesté par la défenderesse.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Cependant, la bailleresse et la locataire ont trouvé un accord sur l’octroi de délais de paiement de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire sera suspendue.

Sur les demandes de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu du décompte actualisé au 2 mai 2025, le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 52.346,83 euros, 2ème trimestre 2025 inclus.

Si la défenderesse énonce avoir remis à la société Elogie-Siemp un chèque de 25.000 euros, il n’est pas démontré que ce chèque a effectivement été encaissé par le bailleur. Dès lors, Mme [N] reste débitrice de la somme de 52.346,83 euros, 2ème trimestre 2025 inclus et sera condamnée à son paiement par provision. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 32.220,42 euros à compter du 18 novembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

En revanche, il ressort des pièces produites aux débats que conformément à l’accord formulé par les parties, la défenderesse a effectué un virement de 10.095,30 euros au titre de l’échéance locative du 3ème trimestre 2025 et que cette somme a été portée au crédit du bailleur. Ainsi, cette demande est désormais sans objet.

Sur la demande de délais de paiement

L’article L 145-41 du code de commerce prévoit que le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Les parties sont d’accord pour que le preneur bénéficie de délais de paiement pour apurer la dette, que le preneur s’engage à régler selon l’échéancier suivant :

Un premier versement de la somme de 25.000 euros au plus tard le 4 juillet 2025 ;11 mensualités de 2.300 euros ;Le solde à la 12ème mensualité.

Compte tenu de l’accord des parties, la demande de délais de paiement avec échéancier sera donc accueillie, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité et comme il sera énoncé au dispositif de la présente décision.

Il est rappelé à Mme [N] qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion de la locataire avec le concours de la force publique si nécessaire, et le sort des meubles réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes à leur date prévue, Mme [N] sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de l’absence d’accord des parties sur la charge des dépens, chacune d’entre elles conservera la charge des dépens qu’elle a exposés, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à effet au 13 décembre 2023 sont réunies ;

Condamnons Mme [O] [N] à payer à la société Elogie-Siemp la somme de 52.346,83 euros, à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, taxes et accessoires arrêté au 2 mai 2025, terme du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 32.220,42 euros à compter du 18 novembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Autorisons Mme [O] [N] à s’acquitter de cette somme conformément à l’échéancier suivant :

Un premier versement de la somme de 25.000 euros avant le 4 juillet 2025 ; Puis 11 mensualités de 2.300 euros et le solde à la 12ème mensualité, la première devant intervenir le 15 août 2025 et les suivantes le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyer et charges courants ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [O] [N] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférents sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra son plein effet ; faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [O] [N] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3], avec le concours de la force publique si nécessaire ;le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons que Mme [O] [N] sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société Elogie-Siemp une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer en cours, augmenté des charges et taxes afférents, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Rejetons la demande formée par la société Elogie-Siemp au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 28 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anita ANTON