TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/11899

N° Portalis 352J-W-B7I-C56CD

N° MINUTE : 1

Assignation du :

27 Septembre 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : Cécile BARTMANN LABORDELABORDE

[Adresse 1]

[Localité 1]

Médiateur : [T] [P]

[Adresse 2]

[Localité 2]

JUGEMENT

rendu le 07 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.S ATELIER DU BRACELET PARISIEN PAR ABREVIATION ABP

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Violette WAXIN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0550

DEFENDERESSE

S.C S C I [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Christophe BORÉ, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC19

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 16 Février 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 21 mai 2007, la S.C.I. [Adresse 3] a donné à bail commercial à la S.A.S. Atelier du bracelet parisien (ci-après : la S.A.S. A.B.P.) des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 21 mai 2007 et jusqu’au 20 mai 2016, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 45 000 euros.

Les lieux ont pour destination exclusive les activités de « fabrication et vente en gros et au détail d’articles de maroquineries, d’horlogerie, de bijouterie, et plus particulièrement de bracelets-montres ».

Par acte d’huissier du 23 novembre 2015, la S.A.S. A.B.P. a sollicité le renouvellement du bail à compter du 21 mai 2016 pour une nouvelle durée de neuf ans.

Faute de saisine du juge des loyers commerciaux dans le délai de deux ans, le bail a été définitivement renouvelé pour neuf ans à compter du 21 mai 2016 moyennant le loyer alors en vigueur, soit 52 015,88 euros par an en principal.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 juillet 2024, la S.A.S. A.B.P. a sollicité la révision du loyer à effet du même jour et sa fixation à la somme de 42 000 euros par en en principal.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 août 2024, la S.A.S. A.B.P. a notifié à la bailleresse un mémoire préalable aux fins de fixation du loyer révisé à compter du 18 juillet 2024 à cette même somme.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, la S.A.S. A.B.P. a ensuite fait assigner la S.C.I. [Adresse 3] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 27 septembre 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 février 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 avril suivant.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A.S. A.B.P., reprenant les termes de son mémoire préalable, demande à la juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer en révision à compter du 18 juillet 2024 à la somme de 42 000 euros par an HT/HC,

— assortir les trop-perçus de loyers à compter de cette date des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, avec capitalisation de ces intérêts,

— subsidiairement, de désigner un expert afin de déterminer la valeur locative des locaux,

— fixer dans ce cas le loyer provisionnel à la somme de 42 000 euros pour la durée de la procédure,

— condamner en tout état de cause la S.C.I. [Adresse 3] aux dépens comprenant les frais d’expertise.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 28 février 2025, la S.C.I. [Adresse 3] demande à la juge des loyers commerciaux de :

— débouter la S.A.S. A.B.P. de ses demandes,

— fixer le montant du loyer révisé au 18 juillet 2024 à la somme de 68 624,16 euros HT/HC tel que pratiqué à cette date,

— condamner la S.A.S. A.B.P. aux dépens de l’instance et à lui payer 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— subsidiairement, de mettre la consignation à valoir sur les frais d’expertise à la charge de la S.A.S. A.B.P.,

— fixer en cas d’expertise le montant du loyer provisionnel au montant actuellement exigible,

— réserver les autres demandes.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la révision du loyer

En vertu de l’article L.145-39 du code de commerce, par dérogation à l’article L.145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-3 à R.145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

En l’espèce, il n’est pas contesté que depuis la prise d’effet du bail renouvelé le 21 mai 2016, le loyer a augmenté de plus d’un quart par rapport au loyer alors en vigueur du fait du jeu de la clause d’échelle mobile – soit 53 015,88 euros HT/HC/an au 21 mai 2016 et 68 624,16 euros HT/HC/AN au 18 juillet 2024.

La S.A.S. A.B.P. affirme, sans produire d’éléments permettant de justifier sa prétention, que la valeur locative des locaux à la date d’effet de la révision s’élève à la somme annuelle en principal de 42 000 euros. Elle fait valoir pour justifier du prix unitaire qu’elle retient un certain nombre d’éléments de comparaison mais qui ne sont pas versés aux débats.

La bailleresse a pour sa part fait réaliser unilatéralement un avis de valeur locative.

En vertu de l’article R.145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail révisé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.A.S. A.B.P. qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation s’entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l’aide d’un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

Par ailleurs, en vertu des trois premiers alinéas de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, il résulte de l’article 1536 dudit code qu’en dehors ou au cours d’une instance, des personnes qu’un différend oppose peuvent, d’un commun accord, tenter d’y mettre fin à l’amiable avec le concours d’un conciliateur de justice ou d’un médiateur.

En l’espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

En conséquence, il convient de leur enjoindre de rencontrer une médiatrice selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision, laquelle pourra leur donner les explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une mesure de médiation et, avec l’accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d’une médiation conventionnelle.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, taxes et accessoires. La S.A.S. A.B.P. ne produit en effet aucun élément permettant de corroborer son estimation de la valeur locative.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, les dépens seront réservés.

Le sursis à statuer ordonné dans le cadre du présent jugement avant-dire droit s’applique aux demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Constate le principe du la révision du loyer du bail commercial conclu entre la S.C.I. [Adresse 3] et la S.A.S. Atelier du bracelet parisien et portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] à compter du 18 juillet 2024,

Sursoit à statuer sur les demandes des parties,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Désigne pour y procéder :

Madame [S] [L]

[Adresse 1] – [Localité 1]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 1]

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 3] à [Localité 3], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,

* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,

* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 18 juillet 2024 et donc le loyer révisé à cette date,

* du tout dresser rapport motivé,

* de tenter de concilier les parties ;

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.S. Atelier du bracelet parisien à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 4], [Localité 4]) avant le 1er juin 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Dit que l’expert judiciaire devra communiquer un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

Enjoint aux parties, en l’absence de conciliation intervenue à l’initiative de l’expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [T] [P]

[Adresse 2] – [Localité 2]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 2]

avec pour mission :

* d’informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation,

* de recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle,

Dit que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’expert judiciaire l’aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

Dit que l’expert judiciaire suspendra ses opérations d’expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l’attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

Dit qu’à l’issue du rendez-vous d’information, qui devra avoir lieu au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l’expert judiciaire, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

— la médiatrice en avisera immédiatement l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,

— la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

— la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile,

— la médiatrice en avisera sans délai l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises,

— le cours des opérations d’expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d’investigations complémentaires indispensables à la solution du litige,

Ordonne qu’au terme de la mesure de médiation conventionnelle, qui ne pourra excéder un délai de six mois suivant la première réunion d’information susvisée, la médiatrice informe l’expert judiciaire ainsi que la juge chargée du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert judiciaire déposera son rapport en l’état du pré-rapport qu’il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

Dit qu’en l’absence de conciliation et en cas de refus ou d’échec de la médiation conventionnelle, l’expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’il en délivrera copie aux parties,

Dit que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 1er avril 2027 au plus tard,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle de la juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.S. Atelier du bracelet parisien, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer révisé,

Réserve les dépens,

Rappelle l’affaire à l’audience de la juge des loyers commerciaux du 08 septembre 2026 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 07 avril 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER C. AHSSAINI