TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Affaire : S.C.I. [Adresse 7] / S.A.S. HOPANO

N° RG 25/00074 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FYBT

Ordonnance de référé du : 17 Juillet 2025

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le DIX SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Par Madame Myriam BENDAOUD, Présidente,

Assistée de Madame Juliette BRETON, Greffier;

ENTRE

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 7], inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° 808 463 608, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentant : Maître Vincent DUTTO de la SELARL CRESSARD DUTTO LE GOFF, AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocat plaidant, subtitué par Maître Sarah GIRAUD-LOUIS, avocate au barreau de RENNES

D’UNE PART

ET

DEFENDERESSE

S.A.S. HOPANO, inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° 982 244 592, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentant : Maître Murielle GUERIN, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant

Représentant : Maître Alexandre LAURE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Suivant contrat en date du 22 décembre 2023, la SCI [Adresse 7] a donné à bail commercial à la société Hopano un local commercial situé [Adresse 4] à (22310) Plestin-les-Grèves, moyennant un loyer annuel de 30 000 euros HT, payable d’avance le 1er de chaque mois, soit pour chaque terme, la somme de 2 500 euros HT.

La SCI [Adresse 7] expose qu’à compter du mois d’octobre 2024, la société Hopano a cessé de régler le loyer, ce qui l’a conduite à lui adresser une mise en demeure de payer les sommes dues le 25 octobre 2024.

Elle ajoute que le conseil de la société Hopano lui a répondu le 20 novembre suivant en invoquant une exception d’inexécution au motif que le local est impropre à sa destination en raison des défauts de conformité des installations électriques.

Aux termes de sa correspondance, la preneuse demande en outre le remboursement des loyers versés entre décembre 2023 et septembre 2024 ainsi qu’une indemnité de 10 000 € en réparation des préjudices subis.

Le 21 novembre 2024, la SCI [Adresse 7] a fait délivrer à la société Hopano un commandement de payer la somme totale de 7 653 € au titre des loyers impayés d’octobre et novembre 2024 et de la taxe foncière 2024, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La SCI [Adresse 7] précise que, par courrier officiel de son conseil du 12 décembre 2024, elle a répondu à la société Hopano qu’il lui appartenait de prendre en charge les travaux de mise en conformité et lui a réclamé le paiement des sommes restant dues, qui demeurent impayées à ce jour selon elle.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, la SCI [Adresse 7] a assigné la société Hopano à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soient ordonnées les mesures suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les sociétés [Adresse 6] et Hopano,

— prononcer la résolution du bail,

— condamner la société Hopano à quitter les lieux dans le mois suivant l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, conformément aux stipulations contractuelles,

— dire qu’à défaut de s’exécuter, la société Hopano sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant contractuel du loyer majoré de 50 %, conformément aux stipulations contractuelles,

— condamner la société Hopano par provision à verser à la SCI [Adresse 7] la somme de 16.653,00 € au titre des loyers et charges impayés, à actualiser au jour de l’ordonnance à intervenir, ainsi que les frais occasionnés,

— dire que le dépôt de garantie, à hauteur de 2.500 €, reste acquis à la SCI La Maison du Bleu de Mer à titre d’indemnité forfaitaire, en application du contrat de bail,

— condamner la société Hopano à verser à la SCI [Adresse 7] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, la SCI La Maison du Bleu de Mer, représentée, reprend oralement ses conclusions n°2, aux termes desquelles elle sollicite le bénéfice des mesures suivantes :

— débouter la société Hopano de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les sociétés [Adresse 6] et Hopano,

— prononcer la résolution du bail,

— condamner la société Hopano à quitter les lieux dans le mois suivant l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard, conformément aux stipulations contractuelles,

— dire qu’à défaut de s’exécuter, la société Hopano sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant contractuel du loyer majoré de 50 %, conformément aux stipulations contractuelles,

— condamner la société Hopano par provision à verser à la SCI [Adresse 7] la somme de 28 653,00 € au titre des loyers et charges impayés, à actualiser au jour de l’ordonnance à intervenir, ainsi que les frais occasionnés,

— dire que le dépôt de garantie, à hauteur de 2 500 €, reste acquis à la SCI La Maison du Bleu de Mer à titre d’indemnité forfaitaire, en application du contrat de bail,

— condamner la société Hopano à restituer les locaux de la SCI [Adresse 7], en bon état des réparations locatives, conformément aux stipulations contractuelles,

— condamner la société Hopano à verser à la SCI [Adresse 7] la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

La société Hopano, représentée, reprend oralement ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 26 mars 2025, aux termes desquelles elle demande à la présente juridiction de :

A titre principal

— débouter la SCI [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions pour une contestation sérieuse portant sur la mauvaise foi de la demanderesse étant donné le dol commis envers la société Hopano,

A titre subsidiaire

— débouter la SCI [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions pour une contestation sérieuse portant sur l’obligation de délivrance,

A titre infiniment subsidiaire

— débouter la SCI La Maison du Bleu de Mer de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions pour une contestation sérieuse portant sur l’obligation de jouissance paisible,

A titre reconventionnel

A titre principal

— ordonner la suspension des loyers du bail commercial conclu entre la SCI [Adresse 7] et la société Hopano en l’attente de la réalisation des travaux permettant un avis favorable d’exploitation de la commission de sécurité,

A titre subsidiaire

— ordonner la consignation des loyers du bail commercial conclu entre la SCI [Adresse 7] auprès d’un séquestre en l’attente de la réalisation des travaux permettant un avis favorable d’exploitation de la commission de sécurité,

A titre infiniment subsidiaire

— reporter de deux années l’exigibilité de la dette locative de la société Hopano au titre de l’article 1343-5 du code civil,

En tout état de cause

— condamner la SCI [Adresse 7] à réaliser les travaux permettant un avis favorable d’exploitation de la commission de sécurité sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard à compter du huitième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir, et se réserver expressément le pouvoir de liquider l’astreinte en vertu de l’article 35 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991,

— condamner à titre provisionnel la SCI La Maison du Bleu de Mer à payer la somme de 128 500 € au titre du préjudice de jouissance,

— rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit et par nature, et ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la SCI [Adresse 7] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— condamner la SCI La Maison du Bleu de Mer aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

Les mesures sollicitées par la demanderesse entrent dans les attributions qui sont dévolues au juge des référés par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Il sera notamment rappelé que l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que ce juge peut accorder une provision au créancier, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».

Sur les demandes de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail :

Aux termes des dispositions de l’article L 145-17, I-1° du code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectué par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.”

En outre, l’article L 145-41 du code de Commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résolution de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

A l’appui de sa demande, la SCI [Adresse 7] produit notamment :

— le bail commercial du 22 décembre 2023,

— la mise en demeure du 25 octobre 2024,

— le commandement du payer du 21 novembre 2024,

— le courrier officiel de son conseil du 12 décembre 2024.

La requérante fait valoir que la société Hopano n’a pas réglé les sommes visées au commandement de payer dans le délai d’un mois de sorte que le bail est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire visé audit commandement ; elle demande à la présente juridiction de constater cette résiliation.

La défenderesse s’oppose à cette demande au motif qu’elle est en droit d’opposer à la bailleresse une exception d’inexécution en raison des défauts de conformité de l’installation électrique et du non-respect des règles de sécurité.

La société Hopano met en avant que la signature du bail commercial s’inscrit dans un projet plus global comprenant l’acquisition du fonds de commerce de la société d’exploitation [Adresse 7] ainsi que l’achat des murs par la suite.

La défenderesse affirme qu’avant la signature des contrats, elle a demandé que l’électricité soit aux normes et que les obligations réglementaires de sécurité soient respectées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; elle suggère que son consentement a été vicié.

La société Hopano soutient par ailleurs que la bailleresse manque à son obligation de délivrance conforme dans la mesure où, au vu de la gravité des défauts de conformité constatés, l’état du local ne permet aucune exploitation en l’état.

Pour étayer ses dires, la défenderesse se prévaut du bulletin de visite du 8 mars 2024, établi par la société I2PS, laquelle relève différentes non-conformités en matière de sécurité.

La preneuse évoque également deux rapports de la société BUREAU VERITAS, à savoir :

— un rapport de vérification électrique en date du 2 août 2024,

— un rapport de vérifications réglementaires en exploitation d’un [Localité 5] établi en septembre 2024,

Lesquels reprennent certains défauts de conformité, notamment en matière de sécurité incendie.

La société Hopano estime en outre que le registre de sécurité a été mal tenu puisqu’aucun visa n’accompagne les signatures et que la visite annuelle des systèmes de sécurité incendie n’y est pas mentionnée.

La défenderesse argue par ailleurs qu’au début du mois de mars 2025, elle a été convoquée par la sous-préfecture de [Localité 8] en vue d’une visite de la commission de sécurité le 20 mars 2025 et que cette dernière a émis un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation.

Il ressort des éléments versés aux débats que les défauts allégués par la défenderesse sont suffisamment graves pour faire obstacle à l’exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués.

Il est notamment communiqué un arrêté municipal du 28 mars 2025 aux termes duquel le maire de la commune de [Localité 9] décide que :

« Considérant que l’état des locaux compromet gravement la sécurité du public et fait obstacle au maintien de l’exploitation de cet établissement (niveau de sécurité insuffisant mis en avant dans l’analyse de risque du Procès-Verbal de visite)

ARRETE :

Article 1 : L’établissement « Hötel les Panoramas » Type O et N, avec hébergement de 5ème catégorie, sis [Adresse 2] à [Localité 9] sera fermé au public à compter de la notification du présent arrêté à l’exploitant.

Article 2 : la réouverture des locaux au public ne pourra intervenir qu’après une mise en conformité de l’établissement, une visite de la commission de sécurité et une autorisation délivrée par arrêté municipal (conformément à l’article R 143-45 du Code de la construction et de l’habitation, l’arrêté de fermeture fixe le cas échéant la nature des aménagements et travaux à réaliser ainsi que les délais d’exécution)… »

Les parties sont en désaccord sur la prise en charge des travaux de mise en conformité, la preneuse soutenant qu’ils relèvent de l’obligation du bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle et permettant au preneur d’y exploiter son fonds de commerce et la bailleresse estimant qu’ils correspondent aux travaux mis à la charge du preneur au regard des stipulations contractuelles.

Il n’appartient pas au juge des référés de trancher cette discussion qui excède ses pouvoirs.

Ces éléments sont néanmoins suffisants à prouver l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à la demande de résiliation formulée par la SCI [Adresse 7].

Par voie de conséquence, la requérante sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande de suspension des loyers :

Comme indiqué précédemment, la société Hopano s’estime bien fondée à opposer à la bailleresse une exception d’inexécution dans la mesure où l’état du local ne lui permet pas d’y exploiter le fonds de commerce.

La défenderesse sollicite ainsi la suspension du paiement des loyers sur le fondement des article 1219 et 1220 du code civil, dans l’attente de la réalisation des travaux de mise en conformité tels qu’appréciés par la commission de sécurité.

La SCI [Adresse 7] s’oppose à cette demande au motif que l’impossibilité d’exploiter le local ne serait pas démontrée.

Comme il l’a été exposé ci-dessus, il est versé aux débats l’arrêté municipal du 28 mars 2025 emportant la fermeture administrative du bar-hôtel exploité par la société Hopano.

Ainsi, contrairement à ce que soutient la requérante, il est parfaitement justifié en l’espèce de l’impossibilité d’exploiter le local conformément à sa destination contractuelle.

Dès lors, la suspension de l’exigibilité des loyers sera ordonnée jusqu’à ce que la fermeture administrative de l’exploitation soit levée.

Sur les demandes reconventionnelles aux fins de réalisation des travaux et aux fins de provision:

La société Hopano sollicite la condamnation de la SCI [Adresse 7] à réaliser les travaux permettant un avis favorable d’exploitation de la commission de sécurité sous astreinte.

Elle soutient dans ses écritures que ces travaux découlent de l’obligation de délivrance conforme à la charge du bailleur et qu’aucune stipulation contractuelle ne peut exonérer ce dernier de cette obligation essentielle à la formation du contrat.

La SCI La Maison du Bleu de Mer met en avant qu’aux termes du bail, seules les grosses réparations et les travaux rendus nécessaires par la vétusté, sont à la charge du bailleur.

Elle ajoute que le contrat prévoit en outre que le preneur aura la charge des travaux prescrits par l’autorité administrative et elle estime que les travaux de mise en conformité réclamés par la défenderesse rentrent dans cette catégorie.

La SCI [Adresse 7] en conclut que les travaux de mise en conformité doivent être assumés par sa locataire.

Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter les clauses contractuelles ou de dire si une clause doit être réputée non écrite car elle serait contraire à l’obligation de délivrance conforme à la charge du bailleur, ni d’apprécier si les travaux allégués relèvent des grosses réparations à la charge du bailleur ou des travaux prescrits par l’administration au sens du contrat.

En conséquence, la société Hopano sera déboutée de sa demande au titre de la réalisation des travaux de mise en conformité.

Pour les mêmes motifs, elle sera déboutée de sa demande de provision en réparation de son préjudice de jouissance, dans la mesure où elle se heurte à des contestations sérieuses.

Sur les dépens :

La SCI [Adresse 7], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité ne commande pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Myriam BENDAOUD, Présidente du Tribunal Judiciaire de SAINT-BRIEUC, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTONS la SCI La Maison du Bleu de Mer de l’ensemble de ses demandes ;

SUSPENDONS l’exigibilité des loyers commerciaux résultant du contrat de bail du 22 décembre 2023 conclu entre la SCI [Adresse 7], bailleresse, d’une part et la société Hopano, preneuse, d’autre part, et ce jusqu’à ce que la levée de la fermeture administrative de l’exploitation ;

DEBOUTONS la société Hopano de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SCI [Adresse 7], partie succombante, aux entiers dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes ou contraires.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 17 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS