JUGEMENT

DU

27 JANVIER 2025

Minute n°:

N° N° RG 24/01485 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M2UR

[F] [P]

[E] [P]

C/

S.A.S. LA BRIOCHE DOREE

JUGEMENT

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL AVODIRE

M^e Alexia LUCIANO

délivrées le 27 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du VINGT SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

GREFFIER : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 09 DECEMBRE 2024.

Prononcé du jugement fixé au 27 JANVIER 2025, par mise à disposition au greffe.

Jugement,

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ENTRE :

Monsieur [F] [P], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître David GUINET de la SELARL AVODIRE, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 45

Monsieur [E] [P], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître David GUINET de la SELARL AVODIRE, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 45

D’UNE PART

ET :

S.A.S. LA BRIOCHE DOREE, demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Alexia LUCIANO, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant, vestiaire : 101

D’AUTRE PART

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PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seings privés du 4 décembre 2006, MM. [J] et [F] [P] ont renouvelé le bail commercial consenti à la S.A.S. LA BRIOCHE DOREE depuis le 15 juillet 1991 pour des locaux dans un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] affectés à une activité de salon de thé et petite restauration, vente à emporter et à consommer sur place ainsi que fabrication de tous produits de pâtisserie, viennoiserie (brioches, croissants, quiches, pizzas, croques etc…) glaces, pour une durée de 9 ans à compter du 24 juin 2001 et moyennant un loyer annuel de 30 253,01 € hors taxes, payable trimestriellement et à terme échu.

Après signification d’une demande de renouvellement du bail du 12 mars 2013 à la requête de la S.A.S. BRIOCHE DOREE, le juge des loyers commerciaux a été saisi et a fixé le loyer du bail renouvelé à 53 840 € à compter du 1er avril 2013.

Selon acte d’huissier signifié le 30 septembre 2021, M. [F] [P] et M. [E] [P] ont donné congé à la S.A.S. LA BRIOCHE DOREE pour le 31 mars 2022 avec offre de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans, sauf à porter le montant du loyer à 80 760 € hors taxes hors charges.

Par un mémoire préalable notifié par lettre recommandée du 31 janvier 2024, réceptionnée le 5 février 2024, M. [F] [P] et M. [E] [P] ont soutenu que :

— les locaux se situent [Adresse 5] sur un axe très fréquenté du centre-ville et à quelques mètres de la station de bus [Localité 2] qui dessert les principaux axes et quartiers de [Localité 1] et les communes limitrophes,

— la rénovation du centre-ville de [Localité 1] avec la livraison de nouveaux ensembles immobiliers [Localité 3] et REVELATIONS, l’ouverture d’un centre de sport BASIC-FIT et l’ouverture d’un magasin de décoration-ameublement LE [Localité 4] BAZAR ont dynamisé l’axe situé [Adresse 5], créant un accroissement du flux des chalands,

— l’augmentation de la population nantaise constitue facteur de commercialité favorable,

— la diminution régulière et constante du taux de chômage sur la zone d’emploi de [Localité 1] caractérise un dynamisme économique qui entraine de nouveaux flux, profitant à un commerce de petite restauration, comme LA BRIOCHE DOREE,

— la fréquentation touristique de [Localité 1] est en constante augmentation, ce qui est confirmé par le taux d’occupation hôtelier et ce malgré la crise sanitaire,

— la superficie pondérée a été fixée à 134,60 m² après expertise de M. [L], selon le jugement du 3 septembre 2015,

— se fondant sur les loyers de référence situés [Adresse 6] et [Adresse 7], ils sollicitent la fixation du loyer à 600,00 € HT/m²,

— la valeur locative à retenir est donc de 134,60 m² x 600 €/m² pondérés = 80 760 € hors charges hors taxes.

M. [F] [P] et M. [E] [P] ont fait assigner la S.A.S. LA BRIOCHE DOREE devant le juge des loyers commerciaux par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024 afin de solliciter :

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle de 80 760 € hors charges et hors taxes, toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées,

— le paiement des arriérés de loyers et des intérêts au taux légal outre capitalisation pour les loyers dus depuis plus d’un an en vertu des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil,

— subsidiairement, l’organisation d’une expertise et la fixation du loyer provisionnel à 80 760 €,

— la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 8 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La S.A.S. LA BRIOCHE DOREE a répliqué par mémoire en défense n° 4 du 17 octobre 2024 notifié par lettres recommandées dont les avis de réception ont été signé les 21 et 22 octobre 2024 que :

— aucun élément n’est apporté par les consorts [P] pour justifier du niveau de la progression du nombre d’habitants et de son bénéfice pour le commerce considéré,

— la prétendue amélioration des transports en commun est relative, puisque l’arrêt [Localité 5] et les lignes existaient déjà préalablement à la date de renouvellement du dernier bail le 1er avril 2013,

— la preuve de l’augmentation de la fréquentation du quartier et de ses alentours n’est pas rapportée,

— la construction d’un seul immeuble et l’ouverture d’une salle de sport et d’un magasin de décoration n’ont pas eu d’impact sur l’activité commerciale du secteur,

— il existe une forte concurrence en restauration rapide et sandwicherie dans ce secteur,

— la vacance commerciale est faible à [Localité 1] et l’insécurité accrue du centre oriente les clients vers les centres commerciaux de périphérie,

— les bailleurs n’apportent pas la preuve d’une quelconque évolution de la démographie de [Localité 1] ni de l’impact sur la commercialité,

— la valeur des locaux est affectée par le fait que l’immeuble est ancien et nécessite un ravalement,

— le jugement datant de 2015, il est nécessaire de modifier la pondération de la surface des locaux conformément à la charte de l’expertise du 1er juillet 2015, et cette nouvelle pondération peut être estimée à 105,99 m²P selon le détail qu’elle présente,

— les clauses du bail sont restrictives, notamment celle sur la destination, et exorbitantes du droit commun, de sorte qu’il convient de minorer la valeur locative par application d’un coefficient réducteur forfaitaire de 10 % sur la valeur locative des locaux loués,

— les bailleurs se fondant sur des valeurs locatives qui n’ont rien en commun avec son activité pour solliciter une augmentation de près de 40 % par rapport au loyer contractuel, il convient d’écarter toute valeur locative et de fixer le loyer de renouvellement au dernier loyer contractuel, soit 57 172,00 € annuel hors charges hors taxes,

— ce loyer correspond au calcul résultant de la multiplication de 105 m² par une valeur de 544 € le m², compatible avec une série de références qu’elle cite,

— il convient de déduire 10 % à cette valeur au titre des charges exorbitantes pour fixer le loyer annuel de renouvellement à 51 454,00 €,

— elle n’est pas opposée à titre subsidiaire à l’organisation d’une expertise aux frais avancés des bailleurs.

Elle a conclu à titre principal au débouté des demandeurs, à la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 51 454 € à compter du 1er avril 2022 diminuée de la taxe foncière, et dans l’hypothèse de l’organisation d’une expertise, à l’avance des frais par ses adversaires et à la fixation du loyer provisionnel au montant du loyer contractuel actuel pour la durée de l’instance, à titre plus subsidiaire si le loyer devait être fixé à un montant supérieur, à l’application du lissage d’augmentation en application de l’article L 145-34 du code de commerce en écartant alors l’exécution provisoire de la décision à intervenir, et avec en tout état de cause condamnation solidaire de ses adversaires aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] [P] et M. [E] [P] ont notamment ajouté par mémoire responsif et récapitulatif n° 2 notifié avec de nouvelles pièces par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 10 octobre 2024 que :

— dans le contexte de la crise sanitaire du COVID, la S.A.S. BRIOCHE DOREE a cessé de payer les loyers et charges, alors même qu’elle relevait de la catégorie des commerces autorisés à poursuivre leur activité, ce qui a donné lieu à un jugement du tribunal judiciaire de de Nantes du 19 septembre 2023,

— seule l’obligation de tenir le local en bon état des réparations locatives pèse sur le preneur, alors que l’assemblée générale de la copropriété a voté des travaux de ravalement de façades réalisés en 2017 et que des travaux d’installation de portes permettant la fermeture des sas d’entrée de l’immeuble ont été réalisés en 2023,

— alors que la [Adresse 5], dans sa totalité, ne permet pas le stationnement des véhicules de part et d’autre de la chaussée, la circulation des véhicules est interdite et réservée à la desserte des bus dans la partie où est située le commerce,

— les trottoirs aménagés sur une grande largeur des deux cotés de la rue facilitent la circulation des piétons et l’entrée du magasin MONOPRIX est située plus bas que le commerce exploité par la BRIOCHE DOREE,

— l’augmentation de l’activité commerciale du secteur résulte de la livraison de programmes immobiliers, d’un centre de sport et d’un commerce de décoration et d’ameublement, qui entraînent manifestement une hausse de fréquentation favorable à un commerce de petite restauration,

— les principes de pondération de la charte de 2012 en vigueur au moment de l’expertise de M. [L] sont les mêmes dans celle de 2017 pour les boutiques de centre-ville jusqu’à 600 m² selon un tableau comparatif,

— la S.A.S. BRIOCHE DOREE n’apporte aucun élément objectif de nature à justifier une nouvelle appréciation des pondérations retenues par le juge des loyers commerciaux dans sa décision de 2015,

— la défenderesse invoque aussi des références ne relevant pas de l’activité qu’elle exerce,

— le bail renouvelé à la date du 1er avril 2022 sera automatiquement soumis aux dispositions d’ordre public de la loi PINEL du 18 juin 2014 et à son décret d’application du 3 novembre 2014, de sorte qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de clauses exorbitantes qui seront écartées,

— la clause d’accession de fin de bail et celle de cession à un successeur dans l’activité du preneur ne sont pas des clauses exorbitantes permettant d’appliquer un abattement sur la valeur locative.

Ils ont conclu en maintenant leurs prétentions initiales avec rejet de celles adverses.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 décembre 2024, puis mise en délibéré avec l’indication que le jugement serait mis à disposition le 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :

— des caractéristiques du local considéré,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, les demandeurs invoquent une modification notable des facteurs locaux de commercialité et se réfèrent pour l’essentiel à la moyenne de la valeur locative du quartier pour solliciter le déplafonnement du loyer à l’occasion du renouvellement du bail au 1er avril 2022.

Le débat sur l’évolution des facteurs de commercialité est complexe et se base sur des éléments sérieux de part et d’autres, de sorte qu’il nécessiterait l’avis d’un technicien pour vérifier les éléments allégués, tant dans leur réalité que pour étudier leur pertinence au regard de l’activité exercée. Ceci est d’autant plus important que le déplafonnement a déjà été accordé lors du précédent renouvellement et qu’il faut bien distinguer les effets des seuls éléments nouveaux intervenus.

Les parties sont en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé et les éléments communiqués par elles sont insuffisants pour déterminer la valeur locative, avec peu de copie de baux produits à propos de commerces dont il faudrait déterminer la surface pondérée pour en permettre une comparaison pertinente avec le commerce considéré.

S’il est probable que la surface pondérée du local considéré n’a pas évolué, il est néanmoins nécessaire d’avoir aussi l’avis d’un expert pour vérifier que le changement de charte de l’expertise n’a pas modifié l’appréciation qui avait été faite précédemment.

L’étude de l’évolution des facteurs locaux de commercialité et la recherche de la valeur locative présentent des aspects techniques nécessitant de vérifier les plans à prendre en considération, la conformation des lieux pour en déterminer l’utilité et par suite la pondération des surfaces, mais également de rechercher des valeurs dans le voisinage pour des locaux présentant des caractéristiques comparables.

Seul l’avis d’un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra d’avoir une opinion éclairée, dès lors qu’il pourra décrire les caractéristiques du local afin d’en rechercher la valeur locative dans le cadre d’un débat technique contradictoire.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise avant dire droit pour avoir un avis sur l’ensemble des éléments en litige.

Les demandeurs réclament un loyer provisionnel équivalent à celui sollicité à titre principal dans le cadre d’un déplafonnement qui n’est pas certain.

Comme pour toute demande formée à titre provisionnel, seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder le prix du loyer à payer.

En l’espèce, le débat porte justement sur la recherche de la valeur locative, de sorte que seules les règles relatives à la fixation du loyer peuvent être considérées comme ne faisant pas l’objet d’une contestation sérieuse et que la demande de modification du loyer doit être rejetée en l’état.

L’exécution provisoire est de droit sans qu’il soit nécessaire de le rappeler.

Les demandes concernant les frais et dépens seront réservées.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel sur autorisation du premier président,

Ordonne une expertise avant dire droit,

Désigne pour y procéder M. [A] [L], expert près la cour d’appel de [Localité 6], demeurant [Adresse 8] – [Localité 7] [Adresse 9] [Localité 8] Mobile : [XXXXXXXX01], Téléphone : [XXXXXXXX02], courriel : [Courriel 1] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l’appui,

* proposer un calcul de la surface pondérée des locaux,

* donner son avis sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité pendant le cours du bail écoulé au niveau de la zone de chalandise et leur influence sur le commerce en cause, en précisant les éléments pouvant le cas échéant être de nature à justifier le déplafonnement du loyer,

* préciser toutes les caractéristiques susceptibles d’être prises en compte pour l’évaluation de la valeur locative conformément aux définitions des articles L 145-33, R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur la valeur locative à compter du 1er avril 2022, conformément à ces critères,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Dit que M. [F] [P] et M. [E] [P] devront consigner au greffe, avant le 27 mars 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 28 février 2026,

Rejette la demande de modification provisionnelle du loyer,

Réserve les autres demandes et les dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Graziella CASAMATTA Pierre GRAMAIZE