TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Paméla AZOULAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05170 – N° Portalis 352J-W-B7I-C457R

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 04 février 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [K], domicilié : chez feue Mme [O] [K], [Adresse 4]

représenté par M^e Paméla AZOULAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, [Adresse 1]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 04 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05170 – N° Portalis 352J-W-B7I-C457R

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 1971, l’office public d’habitations à loyer modéré de la ville de [Localité 5], devenu l’établissement public [Localité 5] Habitat OPH, a donné à bail à M. [V] [K], un appartement à usage d’habitation de trois pièces situé [Adresse 3] à [Localité 6], ainsi qu’une cave (n°185).

Par avenant en date du 11 septembre 1974, le nom de M. [Z] [K] a été substitué à celui de M. [V] [K].

M. [Z] [K] est décédé le 18 septembre 2006. Par avenant en date du 26 décembre 2006, Mme [O] [K], épouse de M. [Z] [K], est devenue titulaire du bail.

Mme [O] [K] est décédée le 3 novembre 2017.

Par courrier du 13 janvier 2022, le bailleur a refusé la demande de transfert du bail faite par M. [R] [K], fils de Mme [O] [K], et formé une proposition de logement dans un appartement de type T1, qu’il a refusé.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, l’établissement Paris Habitat OPH, a fait assigner M. [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

juger qu’il ne réunit pas les conditions de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 pour obtenir le transfert des droits sur le bail,subsidiairement juger qu’il ne réunit pas les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir le transfert des droits sur le bail,juger que M. [R] [K] est occupant sans droit ni titre du logement;en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de M. [R] [K] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,condamner M. [R] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer mensuel en cours à compter du décès du dernier locataire, majoré de 30%, outre les charges,Condamner M. [R] [K] à payer la somme de 1395,62 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 27 janvier 2024,condamner M. [R] [K] à payer à l’établissement public [Localité 5] Habitat OPH la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [R] [K] aux dépens.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi avant d’être appelée à l’audience du 4 février 2025.

A l’audience, l’établissement public [Localité 5] Habitat OPH, représenté par son conseil, maintient ses demandes telles que formulées dans l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, il expose au visa de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 que M. [R] [K] était majeur au moment du décès de sa mère et qu’il ne remplit ainsi pas les conditions de transfert de bail. Subsidiairement et au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L621-2 du code de la construction et de l’habitation, il indique que le logement ne correspondait pas à la composition familiale, M. [R] [K] demeurant seul dans un appartement de trois pièces au moment du décès de sa mère, faute de justifier d’un droit de visite et d’hébergement concernant son fils [T].

M. [R] [K], représenté par son conseil, dépose des conclusions écrites, reprises dans ses observations orales, aux termes desquelles il demande :

— d’ordonner le transfert du bail à son nom,

— de débouter l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes,

— de dire n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— de condamner l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses demandes et au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, il explique avoir vécu avec sa mère à compter de 2014 et remplir les conditions du transfert du bail, ayant eu des droits de visite et d’hébergement sur son fils du temps de sa minorité. Il conteste l’application de la loi du 1er septembre 1948. Il reconnaît la dette, qu’il a commencé à apurer. Il sollicite à ce titre des délais de paiement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025.

Par note en délibéré autorisée en date du 11 décembre 2024, M. [R] [K] a communiqué une convention de divorce par acte d’avocat reçu par notaire le 4 juillet 2017, lui attribuant un droit de visite et d’hébergement sur l’enfant [T] [K] né le 10 janvier 2004, et explique qu’il remplissait ainsi les conditions d’occupation du logement au décès de sa mère.

Par réponse en date du 26 décembre 2024, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH maintient que M. [R] [K] ne remplissait pas les conditions de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 au moment du décès de sa mère.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la loi applicable au bail litigieux, il convient d’observer que le demandeur ne démontre pas que ce bail relève de la loi du 1er septembre 1948 et notamment que l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] a été construit avant cette date, condition d’application de la loi. IL sera fait application de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de transfert du bail

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 I. de la même loi dispose que les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En vertu de ces textes, au décès des locataires, les descendants sont en droit de revendiquer le transfert du bail à leur profit à la condition de démontrer qu’ils vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, de justifier de ressources inférieures au plafond HLM et de justifier de la taille du ménage, afin que soit vérifiée l’adéquation avec le type d’appartement sollicité. Ainsi, et dès lors que le logement est inadapté à la taille du ménage, le bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit et pour lequel le descendant revendiquant le transfert du bail est prioritaire. La condition d’adéquation du logement à la taille du ménage est ainsi une des conditions permettant le transfert du bail, de sorte que si celle-ci n’est pas remplit, le transfert du bail ne peut avoir lieu, et la loi prévoit uniquement une faculté pour le bailleur de proposer un relogement plus petit et de manière prioritaire pour la personne sollicitant le transfert du bail.

Selon l’article L621-2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Les pièces effectivement utilisées pour l’exercice d’une fonction publique élective ou d’une profession et indispensables à l’exercice de cette fonction ou profession ne sont pas considérées comme des pièces habitables.

Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :

1° L’occupant et son conjoint ;

2° Leurs parents et alliés ;

3° Les personnes à leur charge ;

4° Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ;

5° Les personnes titulaires d’un contrat de sous-location.

L’ensemble des critères permettant de déterminer si les conditions du transfert du bail sont remplies s’apprécie au jour du décès du locataire en titre.

En l’espèce, le décès de Mme [O] [K] est survenu le 3 novembre 2017. C’est donc à cette date qu’il convient de se placer pour déterminer si les conditions du transfert du bail à M. [R] [K] sont réunies.

Il n’est pas contesté que M. [R] [K] est le fils de Mme [O] [K], les courriels et courriers de l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH lui étant adressés le 23 février 2023 et 30 novembre 2023 évoquant « le décès de sa mère Mme [O] [K] ».

Le demandeur ne remet également pas en cause le critère des conditions financières et a à ce titre proposé un logement à M. [R] [K]. L’avis d’imposition transmis par le défendeur montre en outre qu’il n’est pas imposable.

La condition de la résidence habituelle depuis plus d’un an n’est également pas contestée par l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH. M. [R] [K] verse en procédure une attestation de son ancienne épouse Mme [M] [X] attestant qu’après leur séparation en janvier 2014, M. [R] [K] est retourné vivre chez ses parents ; la convention de divorce en date du 4 juillet 2017 faisant figurer comme adresse pour M. [R] [K] l’adresse du bail litigieux, ainsi que des courriers administratifs de juin et septembre 2016 à la même adresse. Au regard de ces éléments, il est suffisamment établi que M. [R] [K] résidait de manière habituelle dans les lieux depuis plus d’un an lors du décès de sa mère.

S’agissant des conditions d’attribution d’un logement social et de la taille du ménage, il ressort de la convention de divorce communiquée par M. [R] [K] qu’il bénéficiait de droits de visite et d’hébergement réguliers sur son fils [T], mineur au moment du décès de sa grand-mère, pour être né le 10 janvier 2004. Ainsi, lors du décès de sa mère, M. [R] [K] accueillait régulièrement son fils lors des week-end et vacances scolaires. Dans la mesure où le logement est composé de trois pièces, celui-ci était adapté à la composition familiale.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [R] [K] réunit les conditions permettant de bénéficier du transfert du bail à la date du décès de sa mère.

Il doit au surplus être observé que cela correspond à la volonté contractuelle puisque le bail conclu le 1er décembre 1971 stipule en page 1 que « la présente location n’est pas transmissible par voie de cession ou leg. Elle n’est pas non plus transmissible par voie de succession, sauf s’il s’agit de membres de la famille ayant habité le logement pendant une période au moins égale à six mois au moment du décès du locataire ».

Au regard du transfert du bail, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH sera débouté de ses demandes en résiliation de bail, expulsion, et indemnités d’occupation.

Sur la dette locative

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Au terme de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte en date du mois de mai 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 1359,66 euros. Cette dette n’est pas contestée. M. [R] [K] sera donc condamné à payer cette somme à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [R] [K] communique son avis d’imposition 2022 montrant qu’il n’est pas imposable. Il convient de lui accorder des délais de paiement de deux ans pour apurer sa dette, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, au regard des décisions prises, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH succombe pour ses principales demandes. Il sera donc condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH à verser à M. [R] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE le transfert à M. [R] [K] du bail initialement conclu le 1er décembre 1971 entre l’office public d’habitations à loyer modéré de la ville de [Localité 5], devenu l’établissement public [Localité 5] Habitat OPH, et M. [V] [K] portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que sur la cave n°185, modifié par avenant du 26 décembre 2006 au profit de Mme [O] [K],

DEBOUTE en conséquence l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation de M. [R] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation;

CONDAMNE M. [R] [K] à payer à l’établissement public [Localité 5] Habitat OPH la somme de 1359,66 euros (mille trois cent cinquante-neuf euros et soixante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de mai 2024,

AUTORISE M. [R] [K] à se libérer de cette dette par le versement de 23 mensualités de 50 euros chacune payable au plus tard le 10 de chaque mois, étant précisé que le solde de la dette devra être payé au plus tard le 24ème mois,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, le solde restant dû deviendra, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible,

CONDAMNE l’établissement public [Localité 5] Habitat OPH à verser à M. [R] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’établissement public [Localité 5] Habitat OPH aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge