Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 22 mai 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par la SCP MENARD-JULIENNE, société d’avocats au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [T]

Appartement 202 Etage 2

6 Boulevard Robert Schuman

44300 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 février 2025 prorogé au 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/01855 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NCBA

COPIES AUX PARTIES LE :

CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Madame [B] [T] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé des 29 avril 2022 et 4 mai 2022 prenant effet le 2 mai 2022, [C] [N], représentée par son mandataire, la société par actions simplifiée Cabinet [K] [F] a donné à bail à [B] [T] un logement de type 3 lui appartenant sis, 6 boulevard Robert Schuman, 2ème étage, appartement n°202, outre une cave n°C2 et un parking n°12 – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 683 € outre une provision mensuelle pour charges de 70 €.

[C] [N] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement Visale le 5 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [B] [T] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 930,61€ arrêté au 21 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

· A titre subsidiaire, prononcer la réalisation du bail aux torts et griefs du preneur ;

· Ordonner l’expulsion de [B] [T] et de tout occupant de son chef du logement, avec au besoin le concours de la force publique ;

· Condamner [B] [T] au paiement de la somme de 1.884,09 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 décembre 2023 sur la somme de 930,61 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

· Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

· Condamner [B] [T] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

· Condamner [B] [T] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.685,67? € au titre des loyers et charges échus à la date du 15 novembre 2024.

Régulièrement assignée à étude, [B] [T] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. Pour raisons de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2305 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2306 du code civil énonce que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre la bailleresse et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 5 mai 2022 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention État – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’à la bailleresse à l’encontre de [B] [T] et notamment dans le droit de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 7 décembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 4 juin 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 4 juin 2024 a été régulièrement dénoncée par la société demanderesse au représentant de l’État dans le département le 4 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la dette locative et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article XVI.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [B] [T] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 930,61€ arrêté au 21 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Or, le relevé de compte locataire ne laisse apparaître aucune dette, le « reste dû sur échéance » étant chaque mois à zéro depuis le début du contrat de bail, sans qu’aucun versement par Visale ne soit mentionné sur ce relevé de compte. Quant au solde de la créance directe d’ACTION LOGEMENT SERVICES sur la locataire [B] [T], seul le solde au 25 avril 2024 est mentionné, sans aucune autre précision préalable.

Ainsi, les éléments produits sont insuffisants pour justifier de l’existence d’une dette locative. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ne sont donc pas réunies et le constat de la résiliation du bail ne peut être fait.

En l’absence de dette locative au regard du relevé de compte locataire produit, aucune défaillance de la locataire n’est justifiée qui viendrait à l’appui du prononcé de la résiliation du contrat de bail.

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est déboutée de sa demande de constat de la résiliation du bail, mais également de sa demande de prononcé de la résiliation du bail ainsi que de sa demande de paiement d’une dette locative non justifiée.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, perdante à l’action, gardera la charge de ses propres dépens.

Elle sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail à effet au 2 mai 2022 conclu entre [C] [N] et [B] [T] et concernant le logement sis 6 boulevard Robert Schuman, 2ème étage, appartement n°202, outre une cave n°C2 et un parking n°12 – 44300 NANTES ;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de constat de la résiliation du bail ;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de prononcé de la résiliation du bail ;

REJETTE la demande de condamnation en paiement de la locataire, [B] [T] ;

DIT que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES gardera la charge de ses propres dépens ;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY