Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Juin 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

B.P. 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [Y] [F], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [Z]

Logement 12 Etage 2

8 Rue René Dumont

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 décembre 2024

date des débats : 19 décembre 2024

délibéré au : 24 avril 2025

prorogé au : 05 juin 2025

RG N° N° RG 24/02595 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGTI

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [P] [Z] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 14 janvier 2015 à effet au même jour, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à [P] [Z] un logement de type 3 lui appartenant sis, 8 rue René Dumont, 2ème étage n°12, outre un garage – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 350,29 € pour le logement, 40 € pour le garage outre une provision mensuelle pour charges de 129,64 €.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [P] [Z] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.087,04 € arrêté au 8 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties ;

· Subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;

· Ordonner l’expulsion de [P] [Z] ainsi que toutes personnes introduites de son chef dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 2.425,72 € au titre des loyers et charges impayés au 3 mai 2024, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

· Condamner [P] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 382,98 € augmentée des charges, à compter du 26 décembre 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux du locataire, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner la locataire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A ladite audience, Nantes Métropole Habitat se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.006,75 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 décembre 2024.

Régulièrement assignée à étude, [P] [Z] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025. pour des raisons de service, le délibéré a dû être prorogé au 5 juin 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé de payer à la CAF le 22 décembre 2023, dont la Caisse a accusé réception le 27 décembre 2023 soit au moins deux mois avant l’assignation du 12 juillet 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 12 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 16 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé à la locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Par exploit de commissaire en date du 14 novembre 2023, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [P] [Z] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.087,04 € arrêté au 8 novembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail en son article 4.6.1, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 janvier 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [P] [Z].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[P] [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.006,75 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 12 décembre 2024, hors frais de procédure.

En conséquence, [P] [Z] sera condamnée au paiement de cette somme, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 13 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmentée des charges et revalorisation , soit la somme de 382,98€.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, Nantes Métropole Habitat a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et s’oppose aux délais de paiement.

D’après le relevé de compte locataire, [P] [Z] a repris le paiement du loyer courant plusieurs mois avant l’audience.

En l’absence de diagnostic social et financier, la défenderesse a expliqué qu’elle souhaitait vivre sur la côte Atlantique et y avait trouvé un travail, mais que les trajets lui coûtaient trop cher, de même que la location d’un boxe pendant un an. Elle fait part de difficultés personnelles, à savoir le décès d’un proche et une rupture. Elle indique donc avoir quitté l’emploi qu’elle avait trouvé sur la côte.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [P] [Z] qui ne donne pas d’élément permettant de considérer qu’elle est en situation de payer sa dette.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [Z], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, Nantes Métropole Habitat sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 14 janvier 2015 entre Nantes Métropole Habitat et [P] [Z], concernant le logement sis 8 rue René Dumont, 2ème étage n°12 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 15 janvier 2024 ;

CONDAMNE [P] [Z] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 3.006,75 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [P] [Z] à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 13 décembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmentée des charges et revalorisation , soit la somme de 382,98 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [P] [Z], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [P] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE Nantes Métropole Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [P] [Z] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY