JUGEMENT DU

13 OCTOBRE 2025

N° RG 25/01164 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NUIV

S.A.S.U. JULES immatriculée au RCS [Localité 1]-Métropole sous le n° 305 154 262, représentée par son dirigeant légal en exercice domicilié es qualité au dit siège

c/

Société MAOKATO INVESTISSEMENTS (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SHD -IMMO) RCS [Localité 2] n°869 800 508

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL ASEVEN

M^e Emmanuelle BLOND

la SELARL CVS

délivrées le 13 Octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du TREIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

Greffière : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 08 SEPTEMBRE 2025.

Prononcé du jugement fixé au 13 OCTOBRE 2025, par mise à disposition au greffe.

Jugement Contradictoire,

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ENTRE :

S.A.S.U. JULES immatriculée au RCS [Localité 1]-Métropole sous le n° 305 154 262, représentée par son dirigeant légal en exercice domicilié es qualité au dit siège, demeurant [Adresse 1]

Représentée : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 22A

D’UNE PART

ET :

Société MAOKATO INVESTISSEMENTS (ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SHD -IMMO) RCS [Localité 2] n°869 800 508, demeurant [Adresse 2]

Représentée : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire :

Représentée : M^e Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES, avocat postulant, vestiaire : 191

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 juin 2012, l’E.U.R.L. ATLANTIS RESTRUCTURATION a donné à bail commercial à la S.A.S. JULES des locaux formant la cellule A3B3 de 250 m² dans la galerie marchande du centre commercial ATLANTIS à [Localité 3] à destination de commerce de prêt à porter hommes et accessoires s’y rapportant et à titre accessoire chaussures, cosmétiques et cadeaux pour une durée de dix ans à compter de la date prévisionnelle de livraison du 2 juillet 2012, moyennant un loyer annuel minimum de 250 000 € hors taxes hors charges et une clause recette de 8 % HT du chiffre d’affaires hors TVA, payable trimestriellement d’avance.

Par acte d’huissier signifié le 11 mars 2022 à la S.A.S. JULES, la S.A.S. SHD-IMMO, venant aux droits de l’E.U.R.L. ATLANTIS RESTRUCTURATION, a donné congé au preneur pour le 30 septembre 2022 avec offre de renouvellement du bail pour une durée de 10 ans à compter du 1er octobre 2022 et fixation du loyer à la somme de 325 000 € hors taxes hors charges, soit 1 300 € le m².

Selon mémoire préalable notifié le 11 mars 2024, la S.A.S.U. JULES a notammant fait valoir que :

— il résulte des dispositions des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le loyer du bail renouvelé comporte un plafond mais pas de plancher,

— la jurisprudence ajoute qu’en présence d’une clause de loyer variable, la valeur locative doit être définie selon les critères classiques de l’article L 145-33 avant déduction d’un abattement résultant de l’obligation de verser un pourcentage du chiffre d’affaires en sus de la valeur locative,

— la surface pondérée peut être retenue pour 250 m²,

— le centre commercial créé en 1987 est vieillissant et des travaux d’extension ont déplacé la commercialité vers le sud, ce qui explique en partie la baisse de la valeur locative,

— par référence à cinq valeurs de comparaison, la moyenne de 889 €/m² est retenue avant corrections,

— des abattements de 5 % chacun soit 20 % au total sont réclamés au titre du droit de préférence au bailleur en cas de cession du preneur, du transfert de charge de la vétusté, du transfert de charge des grosses réparations, de la clause de non-concurrence,

— une déduction au réel de 74 410 € est réclamée pour le transfert des taxes foncières au preneur,

— un abattement de 6 % est sollicité en vertu de la clause recette de 8 % par comparaison à un taux de 5 % retenu en présence d’une clause recette de 6 %,

— le loyer du bail renouvelé ressort après ces déductions à 88 600 € hors taxes hors charges,

— en cas de déplafonnement pour cause de valeur locative supérieure, il y aurait lieu de lisser l’augmentation selon les dispositions de l’article L 145-34 alinéas 1 et 4 du code de commerce.

La S.A.S.U. JULES a fait assigner la S.A.S. SHD-IMMO devant le juge des loyers commerciaux par acte de commissaire de justice du 26 février 2025 pour solliciter :

— le constat du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 pour une durée de 9 années,

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme annuelle de 88 600 € hors taxes hors charges,

— la restitution des loyers trop perçus depuis le 1er octobre 2022 avec intérêts capitalisés au taux légal à compter de chaque échéance,

— subsidiairement, l’organisation d’une mesure d’instruction,

— en tout état de cause, la limitation des augmentations annuelles qui pourraient découler d’un déplafonnement à 10 %,

— la condamnation de son adversaire à payer une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Par mémoire en réponse notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 13 juin 2025, la S.A.S.U. JULES a maintenu ses prétentions initiales en les dirigeant contre la S.A.S. MAOKATO INVESTISSEMENTS anciennement dénommée SHD-IMMO, sauf à rajouter une demande de condamnation de la défenderesse à communiquer l’ensemble des baux portant sur des cellules dont elle est propriétaire dans le centre commercial en cours au 1er octobre 2022 et un tableau précisant pour chaque locataire les surfaces louées, le loyer pratiqué, la date d’effet du bail et la destination, en rajoutant à sa précédente argumentation que :

— le bailleur ne conteste pas les valeurs de référence qu’elle a citées et souhaite qu’elles soient écartées au motif qu’elle n’a pas communiqué les baux, dont il dispose pourtant,

— le bailleur doit faire preuve de transparence et de loyauté en communiquant l’ensemble des références du centre commercial, et c’est en ce sens qu’ont déjà statué plusieurs juridictions dans des situations similaires,

— la seule dérogation au droit de préférence ne concerne que la cession inter-groupe au profit d’une filiale du preneur et à condition que l’activité et l’enseigne restent inchangées, si bien que le droit de préférence qui s’applique à tous les autres cas de cessions, notamment à des tiers, est bien une clause exorbitante du droit commun donnant lieu à minoration de la valeur locative,

— la minoration pour clause recette s’applique même si elle n’est pas mise en œuvre conformément à l’article R 145-8 du code de commerce,

— la minoration s’applique même si des clauses identiques existent dans les baux de référence, ce qui n’est d’ailleurs pas établi,

— compte tenu du désaccord des parties, le juge des loyers commerciaux déboutera le bailleur de sa demande de fixation de loyer provisionnel à 325 000 € en cas d’expertise.

La S.A.S. MAOKATO INVESTISSEMENTS anciennement dénommée SHD-IMMO a répliqué par son mémoire n° 2 notifié par lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 3 juillet 2025 que :

— le loyer de renouvellement est fixé conformément à l’article 34 du bail par application de la clause recette au taux convenu aux conditions particulières et le loyer minimum garanti par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, soit à l’amiable soit par le juge sur les mêmes bases,

— les abattements réclamés ne sont pas justifiés par le caractère exorbitant des clauses mentionnées et les pourcentages ne sont pas plus justifiés,

— la preuve de la mise en œuvre de la clause recette n’est pas établie et cette clause est appliquée aux autres commerces du centre, si bien qu’un abattement privilégierait la société JULES,

— la charge de l’impôt foncier ne peut être déduite alors que les autres locataires supportent la même charge et que le transfert de charge ne peut avoir de caractère exorbitant, puisqu’il est autorisé par la loi du 18 juin 2014 et son décret d’application,

— au regard des valeurs de cinq enseignes de prêt à porter présentes dans le centre commercial, il est légitime de fixer le loyer minimum garanti à 1 300 € le m² hors taxes hors charge, soit pour la superficie de 250 m², le montant de 325 000 €,

— les valeurs invoquées par le preneur ne sont pas justifiées par la production des baux correspondants,

— la demande de production de baux, notamment à ce stade de la procédure, n’est pas légitime,

— subsidiairement, l’organisation d’une expertise peut être envisagée sur le fondement de l’article R 145-30 du code de commerce et il y aurait lieu à fixation d’un loyer provisionnel en vertu de l’article L 145-57 du même code.

Elle a conclu à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 au montant de 325 000 €, à la fixation des intérêts dus sur le différentiel de loyer au taux légal depuis la date de renouvellement et à compter de chaque échéance outre capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, subsidiairement à l’organisation d’une expertise avec fixation du loyer provisionnel à 325 000 €, et en tout état de cause à la condamnation de son adversaire au paiement d’une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris les frais d’expertise s’il y a lieu.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 septembre 2025, puis mise en délibéré avec l’indication que le jugement serait mis à disposition le 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :

— des caractéristiques du local considéré,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, la durée du bail initialement fixée à 10 ans est supérieure à 9 ans, de sorte que le plafonnement ne s’applique pas et que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, d’autant plus que le bail stipule les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé en présence d’un loyer minimum garanti et d’une clause recette imposant de rechercher la valeur locative par référence à des commerces du centre commercial.

Il est donc nécessaire de rechercher la valeur locative à la date du renouvellement.

Les parties sont en désaccord sur le montant de cette valeur locative et notamment les éventuels correctifs à appliquer par rapport aux termes de comparaison cités dans les valeurs de voisinage.

Ces questions présentent des aspects techniques imposant notamment de vérifier la conformation du centre commercial et de déterminer si les emplacements sont comparables.

Seul l’avis d’un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra d’avoir une opinion éclairée, dès lors qu’il pourra décrire les caractéristiques du local afin d’en rechercher la valeur locative dans le cadre d’un débat technique contradictoire.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise avant dire droit pour avoir un avis sur l’ensemble des éléments en litige.

Afin d’éclairer le débat sur la minoration de la valeur locative au titre des clauses exorbitantes, il est recommandé à l’expert d’appliquer le cas échéant ou non à chaque valeur de comparaison les éventuels abattements de minoration dans le cadre de l’application des correctifs de comparaison prévus par l’article 34 du bail.

Il n’est pas nécessaire d’ordonner d’emblée la communication de l’ensemble des baux du centre commercial, alors que le bail impose de se référer à des locaux équivalents, c’est à dire à une sélection d’une partie de l’ensemble.

Il apartiendra à l’expert et le cas échéant au juge chargé du contrôle des expertises de déterminer les commerces qui peuvent être considérés comme équivalents pour pouvoir réclamer au bailleur la communication contradictoire des baux utiles.

Comme pour toute demande formée à titre provisionnel, seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder le prix du loyer à payer.

En l’espèce, le débat porte justement sur la recherche de la valeur locative, de sorte que seules les règles du bail relatives à la fixation du loyer peuvent être considérées comme ne faisant pas l’objet d’une contestation sérieuse.

Il convient donc de rejeter la demande de modification provisionnelle du loyer.

Les demandes concernant les frais et dépens seront réservées.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel sur autorisation du premier président,

Rejette en l’état la demande de communication de l’ensemble des baux du centre commercial,

Ordonne une expertise avant dire droit,

Désigne pour y procéder Mme [P] [Y], expert près la cour d’appel de [Localité 4], demeurant [Adresse 3], [Localité 5]. : 06.88.92.57.67, Mèl : [Courriel 1] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l’appui,

* préciser toutes les caractéristiques susceptibles d’être prises en compte pour l’évaluation de la valeur locative conformément aux définitions des articles L 145-33, R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur la valeur locative à compter du 1er octobre 2022, conformément à ces critères,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Dit que la S.A.S.U. JULES devra consigner au greffe, avant le 13 décembre 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 octobre 2026,

Rejette la demande de modification provisionnelle du loyer,

Réserve les autres demandes et les dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Graziella CASAMATTA Pierre GRAMAIZE