Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

============

JUGEMENT du 18 Mai 2026

__________________________________________

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [X]

Madame [B] [W]

[Adresse 1] [Localité 1]

représentés par M^e Isabelle LE FLOCH-CHAPLAIS, avocat au barreau de NANTES – 61

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [N]

Madame [C] [V]

[Adresse 2]

représentés par M^e André RAIFFAUD, avocat au barreau de NANTES

Syndic. de copro. SYNDICAT DE LA COPROPRIETE MARYLAND 1

[Adresse 1] [Localité 1]

représenté par M^e Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

S.A.S. CABINET THIERRY IMMOBILIER

[Adresse 3]

représentée par M^e Thibaud HUC, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats – Cynthia HOFFMANN lors du délibéré

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 Mars 2025

date des débats : 30 Mars 2026

délibéré au : 18 Mai 2026

RG 25/00819 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NU2K

COPIES AUX PARTIES LE :

— CE + CCC à M^e Isabelle LE FLOCH-CHAPLAIS

— CCC à Me [F] [U], à Me [D] [H] et à Me [L] [P]

Suivant acte sous seing privé en date du 07 juillet 2022, Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] ont donné à bail à Monsieur [T] [X] et Madame [B] [W], un appartement à usage d’habitation au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 1] pour un loyer mensuel de 870 euros, outre une provision pour charges de 50 euros.

Les locataires se plaignant d’infiltrations d’eau dans une des chambres du logement au mois de novembre 2022, une intervention a été effectuée à la demande du syndic de copropriété, le cabinet THIERRY IMMOBILIER.

Le rapport d’expertise du 15 février 2023 a révélé la présence d’un défaut d’étanchéité du toit terrasse de l’immeuble.

Par la suite, des travaux de réfection ont été réalisés à la demande du syndic de copropriété sur la toiture de l’immeuble.

Par courriel du 25 février 2024, les locataires ont informé les propriétaires et le syndic de copropriété de la reprise d’infiltrations d’eau dans l’appartement. Le 21 juin 2024, ils déclaraient la présence d’une nouvelle fuite dans la deuxième chambre du logement.

Le 04 juin 2025, Monsieur [T] [X] et Madame [B] [W] ont quitté le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, Monsieur [T] [X] et Madame [B] [W] ont fait assigner Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de :

— Condamnation de Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] au paiement de la somme de 3869 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance du 28 novembre 2022 au 31 janvier 2025 ;

— Condamnation de Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] au paiement d’une astreinte de 189 euros par mois jusqu’à remise en état du logement ;

— Condamnation de Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] au paiement de la somme 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 avril 2025, Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] ont fait délivrer une assignation en intervention forcée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de :

— Condamnation du syndicat de la copropriété Maryland 1 située [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic, le cabinet Thierry IMMOBILIER, à les garantir de toutes condamnations, intérêts, frais et dépens qui pourraient être prononcés à leur encontre ;

— Condamnation, es-qualités, le syndic cabinet THIERRY IMMOBILIER à leur payer à titre de dommages et intérêts la somme de 5000 euros en raison du préjudice causé dans la conservation de leur bien faute d’avoir agi par promptitude dans la réalité des travaux ;

— Condamnation le syndicat de la copropriété [Adresse 5] située [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic, le cabinet THIERRY IMMOBILIER, à leur payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les deux affaires ont été appelées à l’audience du 16 juin 2025. La jonction des instances a été prononcée et le renvoi a été ordonné. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 mars 2026.

A l’audience, Monsieur [T] [X] et Madame [B] [W], représentés par leur conseil se référant à ses dernières conclusions, actualisent leurs demandes et sollicitent :

— le débouté des demandes de Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] tenant au sursis à statuer ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] au paiement de la somme de 4625 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance du 28 novembre 2022 au 30 mai 2025 ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] au paiement de la somme 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Concernant la procédure, Monsieur [T] [X] et Madame [B] [W] estiment que le juge des contentieux de la protection est compétent aux termes de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire pour traiter de l’affaire les opposant à leurs bailleurs et que les questions tenant à la responsabilité du syndic et du syndicat des copropriétaires doivent être traités séparément, au cours d’une autre instance, devant le tribunal judiciaire, sans qu’il soit nécessaire de surseoir à statuer.

S’agissant du trouble de jouissance invoqué, Monsieur [T] [X] et Madame [B] [W], aux termes de l’article 1719 du code civil, de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, soutiennent que Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] n’ont pas respecté leur obligation de délivrance conforme du bien loué en ne remettant pas en état le logement à la suite des infiltrations d’eau en 2022 et 2024, jusqu’à sa remise en état partielle fin avril 2025. Ils font état d’un préjudice en raison de l’absence de jouissance paisible de leurs chambres (humidité, plinthes gonflées et moisies, moisissures au plafond, planches du placard gonflées) et du risque pour leur santé.

A l’audience, Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V], représentés par leur conseil se référant à ses dernières conclusions, sollicitent :

— à titre principal le sursis à statuer de l’instance les opposant à Monsieur [T] [X] et Madame [B] [W], dans l’attente de la résolution du litige les opposant au syndicat de copropriété et au syndic ès-qualités, devant le tribunal judiciaire statuant selon la procédure orale sans représentation ;

— à titre subsidiaire, le renvoi de l’ensemble des parties devant le tribunal judiciaire statuant selon la procédure orale sans représentation obligatoire et, en tout état de cause, de réserver les dépens et les frais irrépétibles.

Au soutien de leur demande de sursis à statuer, ils indiquent au visa des articles 378 et 379 du code de procédure civile, que le sursis s’impose car il vise à attendre l’issue d’une autre procédure dont dépend la solution du litige en cours.

Concernant la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance présentée par les locataires, Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] expliquent qu’il n’est pas contesté que les désordres ayant touché l’appartement provenaient des parties communes et que le bailleur n’est pas tenu de garantir son locataire des troubles causés par des tiers, ce dernier ne pouvant intervenir dans les parties communes. Ils ajoutent que contrairement à ce qu’affirment les anciens locataires, il n’a jamais été question qu’ils effectuent les travaux de remise en état. Par ailleurs, ils remettent en cause le rapport du 04 décembre 2024 (pièce n°29 – rapport d’analyse de la ville de [Localité 1]) en ce qu’il ne leur a jamais été communiqué et qu’il ne présente aucune valeur chiffrée. Enfin, ils estiment que les préjudices invoqués par les anciens locataires sont surestimés car fondés sur un préjudice au mètre carré, sans que la méthode de calcul ne soit rapportée, ne permettant pas au tribunal d’évaluer le préjudice évoqué dès lors qu’aucune expertise n’a été diligentée.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son conseil se référant à ses dernières conclusions, sollicite :

— à titre principal que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes se déclare matériellement incompétent pour connaître du litige opposant Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Maryland 1, et de renvoyer l’instance devant le tribunal judiciaire statuant selon la procédure orale sans représentation obligatoire ;

— à titre subsidiaire, le renvoi de l’affaire à une audience ultérieure pour permettre l’intervention forcée de la société SOPREMA et de son assureur ;

— en tout état de cause, le rejet de la demande de sursis à statuer présentée par Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V].

A l’audience, le syndic, la SAS THIERRY IMMOBILIER, représenté par son conseil se référant à ses dernières conclusions, sollicite :

— à titre principal que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes se déclare matériellement incompétent pour connaître du litige opposant Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] au syndic THIERRY IMMOBILIER, et de renvoyer l’instance devant le tribunal judiciaire statuant selon la procédure orale sans représentation obligatoire ;

— à titre subsidiaire, le débouté de l’ensemble des prétentions de Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] à son encontre ainsi que leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— en tout état de cause, le rejet de la demande de sursis à statuer présentée par Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V], se prononcer sur les frais irrépétibles et réserver les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection :

Aux termes de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Aux termes de l’article L.211-3 du code de l’organisation judiciaire le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction.

En l’espèce, Monsieur [T] [X] et Madame [B] [W] ont assigné Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes d’une action en responsabilité en vue d’obtenir la réparation d’un préjudice de trouble de jouissance fondée sur les obligations du contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation conclu le 07 juillet 2022 entre les parties, contentieux relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Par la suite, Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] ont appelé à la cause le syndicat des copropriétaires ainsi que le syndic THIERRY IMMOBILIER, en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires et es-qualités, afin de déterminer la responsabilité de chacun dans les désordres causés dans l’appartement dont sont propriétaires Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V], action ne relevant pas de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection et relevant ainsi de la compétence du tribunal judiciaire.

Sur la question de savoir s’il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de traiter ses affaires ensembles ou de surseoir à statuer dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire, il ressort de ce qui précède que Monsieur [T] [X] et Madame [B] [W] ne sont pas concernés par l’action engagée par les copropriétaires à l’encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic THIERRY IMMOBILIER ; qu’en l’état, en l’absence de mise en cause de la société SOPREMA et de son assureur, l’affaire n’est pas en état d’être jugée, et qu’un sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire conduirait à rallonger les délais de jugement pour les locataires qui mettent en cause la responsabilité des seuls bailleurs et alors que leur préjudice est consommé et ne saurait évoluer.

En conséquence, il convient de disjoindre les affaires jointes à l’audience du 16 juin 2025 entre d’une part, Monsieur [T] [X] et Madame [B] [W], les locataires, et Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V], les bailleurs, d’autre part, Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V], les copropriétaires, et le syndicat des copropriétaires et le syndic THIERRY IMMOBILIER ; de déclarer le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes compétant s’agissant de l’affaire opposant les locataires et les bailleurs ; de renvoyer l’affaire opposant les copropriétaires, le syndicat des copropriétaires et le syndic THIERRY IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire ; et enfin de débouter Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] de leur demande de sursis à statuer.

Sur la demande en dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation.

L’article 1725 du code civil précise que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce, le rapport de l’agence AX’EAU du 15 février 2023 effectué à la suite d’une intervention en recherche d’infiltration en toiture terrasse dans le cadre d’un dégât des eaux a permis de mettre en évidence une zone infiltrante sur la toiture-terrasse de l’immeuble. Il indique que les dégâts ont été localisés dans la chambre de l’appartement des locataires où les techniciens ont constaté la présence de cloques et de moisissures dans l’angle du placard. Les relevés de valeurs effectués à l’aide d’un humidimètre à sonde capacitive ont atteint 145 sur une échelle de 0 à 200, soit une zone de dégât humide.

Il ressort des échanges de courriels entre bailleurs et locataires au cours des mois de février et mars 2023 qu’à la suite de l’entretien de la toiture terrasse, les infiltrations ont cessé et les locataires ont indiqué aux bailleurs ne plus avoir d’humidité dans la chambre et ne plus souffrir des odeurs qui avaient pu émaner des suites de ces dégâts.

En outre, la suite des échanges de courriels entre bailleurs et locataires, en 2023 et 2024, témoigne d’un échange entre les parties portant sur la prise en charge des dégâts dans l’appartement par le syndic THIERRY IMMOBILIER notamment par la réalisation de devis et d’expertise.

Ce n’est que par courrier du 03 mars 2024 que les locataires ont demandé aux bailleurs d’effectuer les démarches nécessaires afin de remettre en état la toiture-terrasse et de réparer les dégradations dans la chambre de l’appartement causées par les infiltrations d’eau.

Enfin, il ressort des échanges entre les bailleurs et les locataires que de nouvelles infiltrations d’eau en 2024 ont causé des dégâts dans la seconde chambre du logement. Le rapport d’analyse réalisé à la demande de la ville de [Localité 1] le 04 décembre 2024 dans l’appartement conclut à une contamination fongique du plafond de la chambre et de l’entrée, à la présence de moisissures pouvant être allergisantes, voire pathogènes et toxiques, et avoir un impact sur la santé si elles étaient présentes en quantité. Par ailleurs, ce rapport relève la présence de stachybotrys chartarum qualifiée de « anormale » dans un environnement intérieur, pouvant produire des mycotoxines et ainsi des complications respiratoires graves. Cette présence permettait de confirmer la survenue d’infiltrations d’eau anciennes.

Ainsi, il ressort de ce qui précède que les locataires ont subi un préjudice de jouissance du fait de ces infiltrations d’eau provenant des parties communes et qu’aucune remise en état du logement n’a été effectuée par les bailleurs, ceux-ci se contentant de considérer que cela relève de la responsabilité du syndic et du syndicat.

Mais il convient de rappeler d’une part que le syndic et le syndicat ne sont pas des tiers vis-à-vis du propriétaire-bailleur, d’autre part seul le bailleur est responsable de la délivrance du logement en bon état de réparations de toutes sortes. Et, en l’occurrence, le bailleur ne justifie d’aucune démarche afin de mettre en œuvre les travaux de réfection de l’appartement dégradé, se contentant de reconnaître le préjudice de son locataire, ce qui est important, en proposant une indemnisation de 35 euros par mois, ce qui est insuffisant.

Monsieur [T] [X] et Madame [B] [W] demeurent donc fondés à demander la réparation du préjudice subi du fait de ces troubles de jouissance et il convient de leur allouer à ce titre une somme de 1.500 euros.

Sur les mesures de fin de jugement

Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V], qui succombent à l’action, supporteront les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, Monsieur [T] [X] et Madame [B] [W] ont dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge. Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] seront donc condamnés à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu par mise à disposition au Greffe, contradictoire, en dernier ressort et partiellement avant dire droit ;

Avant dire droit

ORDONNE la disjonction des affaires jointes à l’audience du 16 juin 2025 entre

— d’une part, Monsieur [T] [X] et Madame [B] [W], les locataires, et Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V], les bailleurs,

— d’autre part, Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V], et le syndicat des copropriétaires et le syndic THIERRY IMMOBILIER ;

DÉCLARE le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes compétant s’agissant de l’affaire opposant Monsieur [T] [X] et Madame [B] [W], les locataires, et Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V], les bailleurs ;

RENVOI devant le tribunal judiciaire l’affaire opposant Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V], et le syndicat des copropriétaires et le syndic THIERRY IMMOBILIER ;

DIT que le dossier lui sera transmis par le greffier avec une copie de la décision de renvoi ;

AU FOND

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] à payer à Monsieur [T] [X] et Madame [B] [W] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] à payer à Monsieur [T] [X] et Madame [B] [W] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] et Madame [C] [V] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION