TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [J] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09756 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6D3B

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 18 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [J] [V], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09756 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6D3B

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 7/03/2018 à effet au 7/03/2018, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [V] [J] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], avec cave, pour un loyer de 393,07 euros de provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [V] [J] le 5/06/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3414,46 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 8/10/2024, [Localité 4] HABITAT OPH a fait assigner Mme [V] [J] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [V] [J] pour manquement à ses obligations contractuelles

— voir ordonner l’expulsion de Mme [V] [J] ainsi que tous occupants de son/leur chef avec assistance de la force publique et du commissaire de police dans les deux mois du commandement de quitter les lieux

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Mme [V] [J]

— voir condamner Mme [V] [J] au paiement :

∙ D’une somme de 4180.92 euros au titre de l’arriéré au 31/08/2024 inclus, à parfaire,

∙ D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50% et des charges, ou subsidiairement qui ne soit pas être inférieur au loyer et charges, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

∙ D’une somme de 350 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 9/10/2024.

A l’audience du 01/04/2025, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 5631,80 euros, au 26/03/2025, mars 2025 inclus, maintient ses autres demandes.

[Localité 4] HABITAT OPH indique que le 19/12/2024 , la commission de surendettement a déclaré recevable Mme [V] [J] en sa demande de surendettement et que le 13/03/2025, elle a imposé un rééchelonnement des dettes sur 54 mois, avec priorité à la dette de loyers sur 16 mois. Il précise que le loyer courant est repris.

Il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, selon les termes de l’article 24 VI de la loi du 06/07/89, sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation.

Mme [V] [J] a comparu. Elle expose qu’ elle a été au chômage, avec baisse de ses revenus depuis octobre 2024, qu’elle demande de voir appliquer les mesures imposées, ayant repris le paiement des loyers courants et la gestion de son budget.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 1/4/ 2025, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 06/06/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi, si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 5/06/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 07/03/2018 (date d’effet) et stipule une durée de 3 ans (logement conventionné). Il a été reconduit tacitement le 07/03/2024, après l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 05/06/2024, il était donc soumis à la nouvelle loi. Le délai prévu au commandement était donc bien de six semaines.

Mme [V] [J] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 17/07/2024 à minuit soit à compter du 18/07/2024.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de décembre 2024.

Mme [V] [J] dispose de revenus de 2023 euros d’allocations chômage, pour des charges estimées à 1306 euros.

La recevabilité de sa demande de surendettement a été décidée le 19/12/2024, postérieurement au 17/07/2024. En application de l’article 24 VI 2° de la loi du 06/07/89, il convient d’accorder des délais à Mme [V] selon les mesures imposées par la commission de surendettement , les effets de la clause résolutoire étant suspendues sous réserve du respect des délais de paiement accordés, selon les modalités détaillées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [V] [J], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [V] [J], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [V] [J] reste devoir une somme de 5631,80 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 26/03/2025, mars 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [V] [J] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 5/06/2024 sur la somme de 3414,46 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 304,37 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [V] [J] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner Mme [V] [J] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

En équité, il convient de débouter [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 18/07/2024 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 3], avec cave

CONSTATE que la commission de surendettement a déclaré recevable Mme [V] [J] en sa demande le 19/12/2024

SUSPEND les effets de la clause résolutoire

CONDAMNE Mme [V] [J] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH, la somme de 5631,80 euros au titre des loyers et charges dus au 26/03/2025, mars 2025 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 5/06/2024 sur la somme de 3414,46 euros et de l’assignation pour le surplus

AUTORISE Mme [V] [J] à s’acquitter de la dette par 16 mensualités de 304,37 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le solde en 17ème mensualité

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [V] [J] de ces délais accordés selon les modalités prévues dans le cadre de la procédure de surendettement et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance selon les modalités prévues dans le cadre de la procédure de surendettement ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets

DIT que [Localité 4] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [J], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [V] [J] à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, Mme [V] [J] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [V] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision

DEBOUTE [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT