Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Mai 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représenté par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [K] [Q]

Porte 2503 Etage 5 Bâtiment C Halle C2 Jadeo

15 Cour Jeanne Allain

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC

GREFFIER : Marei-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 mars 2026

date des débats : 05 mars 2026

délibéré au : 07 mai 2026

RG N° N° RG 25/03842 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OE4W

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [Z] [K] [Q] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 décembre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [Z] [K] [Q] un logement à usage exclusif d’habitation lui appartenant sis, Jadeo – 15 cours Jeanne Allain – bâtiment C – hall C2 – porte 2503 – 44300 NANTES, et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 478,76 € pour le logement et ses annexes, outre une provision sur charges de 111,87 € par mois.

Le 30 juin 2025, la société bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2353,44 € au titre des loyers échus et impayés au 30 juin 2025. Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, la mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 20 octobre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [Z] [K] [Q] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater à compter du 30 juillet 2025 pour défaut de justification d’une assurance, ou subsidiairement depuis le 30 août 2025 pour défaut de paiement, la résiliation du bail conclu en date du 4 décembre 2023 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail conclu en date du 4 décembre 2023 entre les parties ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Z] [K] [Q], ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Madame [Z] [K] [Q] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1437,76 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025, ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— condamner Madame [Z] [K] [Q] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 30 juillet 2025 ou subsidiairement à compter du 30 août 2025, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

— assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance du loyer ou de l’arriéré et ce sans mise en demeure préalable ;

— condamner Madame [Z] [K] [Q] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2026, au cours de laquelle la société CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée par ministère d’avocat, s’est désistée de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Elle a maintenu ses autres demandes et notamment l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Elle a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 1894,98 € selon le décompte arrêté au 3 mars 2026. Elle ne s’est pas opposée à la demande de la locataire tendant à l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [Z] [K] [Q] a comparu et a reconnu le principe de la dette. Elle a néanmoins contesté le montant, expliquant avoir réglé 400 € puis 200 €, diminuant le montant de la dette à 1094,31 €. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été établi par les services sociaux.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 20 octobre 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 7 juillet 2025, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

À titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 7 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [Z] [K] [Q] le 30 juin 2025, pour un arriéré de loyers et charges de 2353,44 € et lui a accordé un délai de deux mois pour régler sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 août 2025.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé versé au dossier que la créance s’élève à la somme de 1894,98 € arrêtée au 28 février 2026.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 319,46 € imputée à la locataire. Cette somme correspond à des frais de contentieux qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Madame [Z] [K] [Q] a contesté le montant sollicité, expliquant avoir réalisé un versement de 600 € qui n’aurait pas été pris en compte. Elle n’apporte néanmoins pas la preuve de ce versement.

En conséquence, Madame [Z] [K] [Q] sera condamnée à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1575,52 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés 28 février 2026, échéance de février 2026 inclue, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

L’article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que la locataire a repris le règlement intégral de son loyer avant l’audience. Lors des débats, Madame [Z] [K] [Q] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et a proposé de régler 200 € par mois en sus de son loyer courant.

La société CDC HABITAT SOCIAL a accepté le principe et le montant des délais sollicités par Madame [Z] [K] [Q].

Au regard de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience par la locataire et de l’accord exprès du bailleur, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler que si Madame [Z] [K] [Q] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant pendant toute la durée des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit à la date du 30 août 2025. La totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la locataire sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours augmenté des charges avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs à la bailleresse ou son expulsion. La bailleresse pourra procéder à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Z] [K] [Q] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 30 juin 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [Z] [K] [Q] sera condamnée à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Madame [Z] [K] [Q] ;

CONDAMNE Madame [Z] [K] [Q] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1575,52 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés 28 février 2026, échéance de février 2026 inclue, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025 ;

ACCORDE à Madame [Z] [K] [Q] un délai de paiement de 8 mois pour se libérer de la dette, en plus du loyer courant, de 7 fois 200 €, la 8ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité de la dette locative et/ou du loyer courant à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 30 août 2025 ;

DIT que Madame [Z] [K] [Q] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés Jadeo – 15 cours Jeanne Allain – bâtiment C – hall C2 – porte 2503 – 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [Z] [K] [Q] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [Z] [K] [Q] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur ;

RENVOIE la société CDC HABITAT SOCIAL aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [Z] [K] [Q] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [K] [Q] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 30 juin 2025 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.

Le Greffier La Présidente

Michel HORTAIS Charlotte LEFRANC