TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [C] [K], Monsieur [Y] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e François DE LASTELLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04582 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5X2D

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 mars 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRETAIRES [Adresse 1], ayant pour syndic la SAS FONCIA [Localité 5] EST dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0070

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Y] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 20 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04582 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5X2D

EXPOSÉ DU LITIGE

[Y] [K] et [C] [K] sont propriétaires indivis du lot n°57 au sein d’un immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice en date du 31/07/2024 remis à étude et 08/08/2024 délivré à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 5] EST, a respectivement fait assigner [Y] [K] et [C] [K] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1995, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

2050,54 euros au titre des charges impayées, échéance de 3ème trimestre 2024 incluse ; 772 euros au titre des frais de recouvrement ; dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 30/11/2022 ;ordonner la capitalisation des intérêts ;1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût des sommations et mises en demeure, outre le coût des présentes et tous autres à venir.

A l’audience du 10/01/2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Il précisait avoir tenté au préalable une résolution amiable du conflit le 20/06/2024 en vertu de l’article 750-1 du code de procédure civile.

[Y] [K] et [C] [K], régulièrement avisés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 20/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

le justificatif de la qualité de copropriétaires de [Y] [K] et [C] [K] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°57 ;le décompte individuel des sommes dues au 24/07/2024 ;les appels de fonds (charges et travaux) ;le grand livre du 01/01/2021 au 24/02/2022 ;les procès-verbaux des AG de copropriété en date du 18/06/2024, 28/06/2023, 08/11/2022, 21/06/2022, 04/04/2023, ainsi que les attestations de non-recours afférents,les deux mises en demeure par courriers recommandés des 28/03/2024 et 02/04/2024, les deux sommations d’avoir à payer les charges des 09/12/2022 et 30/11/2022,  ;les notes d’honoraires de commissaire de justice et les frais d’envoi de courriers recommandés par LA POSTE.

Il ressort du décompte arrêté au 24/07/2024 que le relevé de compte des défendeurs était débiteur, à cette date, de la somme de 3087,46 euros, frais inclus.

Par conséquent, [Y] [K] et [C] [K] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2050,54 euros correspondants au montant des appels de fonds, charges et travaux impayés depuis le 10/08/2021 et jusqu’au 24/07/2024, 3ème trimestre 2024 inclus.

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 772 euros correspondant aux frais de deux mises en demeure par courriers recommandés, la délivrance de deux sommations de payer et la constitution du dossier.

S’agissant des frais de constitution de dossier, ces coûts correspondent à des frais irrépétibles qui seront pris en compte dans l’examen de la demande.

S’agissant des frais de mises en demeure et de sommation de payer, et compte tenu des factures produites par le demandeur et de la nécessité de solliciter officiellement le paiement des charges, il convient de faire droit à la demande à hauteur de 300 euros.

[Y] [K] et [C] [K] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 300 euros.

Sur la capitalisation des intérêts

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts, le demandeur ne justifiant pas de l’existence d’une clause contractuelle en ce sens.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que [Y] [K] et [C] [K] ne payent pas régulièrement leurs charges depuis plus de quatre ans. Leur comportement a nécessairement causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Il convient donc de le condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêt.

Sur les demandes accessoires

[Y] [K] et [C] [K], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils devront verser in solidum au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] une somme de 600 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement [Y] [K] et [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 5] EST, la somme de 2050,54 euros au titre des charges impayées et appels de fonds arrêtés au 24/07/2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement [Y] [K] et [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 5] EST, la somme de 300 euros au titre des frais de recouvrement ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE solidairement [Y] [K] et [C] [K] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum [Y] [K] et [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 5] EST, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [Y] [K] et [C] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge