Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 29 Janvier 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [S] [Y] [R] [I] [F]

Logement 7 Lotissement La Madeleine

9 Rue des Jacinthes (anciennement 7 Rue des Moulins) Varades

44370 LOIREAUXENCE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 novembre 2025

date des débats : 13 novembre 2025

délibéré au : 29 janvier 2026

RG N° N° RG 25/02896 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OACG

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Madame [B] [F]+ préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 26 juillet 2019 à effet au même jour, ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [B] [F] un logement de type 3 lui appartenant sis, 7 rue des Moulin (devenu 9 Rue des Jacinthes) Varades, 1er étage n°7 – 44370 LOIREAUXENCE, moyennant un loyer mensuel initial de 313,22 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 39,43 €.

Selon acte sous seing privé à effet au 31 mai 2022, ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [B] [F] un garage n°7 lui appartenant sis, rue des Moulin (Rue des Jacinthes), n°7, la Madeleine Varades – 44370 LOIREAUXENCE, moyennant un loyer mensuel initial de 26,97 € pour le logement sans provision mensuelle pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [B] [F] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 152,01 € arrêté au 4 février 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater à compter du 10 avril 2025 la résiliation des baux signé le 26 juillet 2019 et 31 mai 2022 et subsidiairement, prononcer la résiliation desdits baux ;

· Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Rappeler, en cas de résiliation du bail, que suivant l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

· Condamner la locataire à lui payer :

— en deniers ou quittances de la somme de 1 112,89 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 24 juin 2025, avec intérêts de droit à compter du 10 février 2025 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· – une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 10 avril 2025 ou du jugement à intervenir et ce jusqu’à libération complète des lieux ;

—  500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais de commandement ;

— assortir les délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025. À ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2 171,82 € au titre des loyers et charges échus à la date du 10 novembre 2025.

Régulièrement assignée à étude, [B] [F] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 16 avril 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 6 août 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 6 août 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 6 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 novembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1. pour le logement et en son article 4.3 pour le stationnement.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 février 2025, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [B] [F] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 152,01 € arrêté au 4 février 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 avril 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [B] [F].

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [B] [F] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 171,82 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 10 novembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit le somme de 273,15 €. (90,89 € + 182,26 €).

En conséquence, [B] [F] sera condamnée au paiement de la somme de 1 898,67 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 10 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette ayant été fixée à l’audience.

Elle sera enfin condamnée à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 11 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 425,90 €, sans revalorisation ni indexation car la procédure n’a pas vocation à perdurer.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [B] [F] a effectué un versement de 600 €, supérieur au montant intégral du loyer et charges, le 7 octobre 2025. Ses autres règlements ont été rejetés. Elle a effectué un nouveau versement de 80 € le 6 novembre 2025. Elle a toujours effectué des versements, même de petites sommes.

Lors de l’audience, ATLANTIQUE HABITATIONS a noté l’effort conséquent de la locataire en octobre 2025 et la reprise du paiement du loyer résiduel. La reprise des versements de la CAF et la réduction du loyer de solidarité sont également attendus. [B] [F] va enfin solliciter l’aide du Fonds de solidarité logement qui devrait permettre de solder sa dette. Par ailleurs, la bailleresse rappelle que [B] [F] s’occupe de sa fille handicapée.

Au regard de ces éléments, dès lors que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement à hauteur de 20 € par mois, il convient de les accorder à la locataire selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [B] [F] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges. ATLANTIQUE HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [B] [F], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement

L’article 700 du code de procédure civile

En équité, la demande d’ATLANTIQUE HABITATIONS fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation des baux d’habitation et de location de garage conclus les 26 juillet 2019 et 31 mai 2022 entre ATLANTIQUE HABITATIONS et [B] [F], concernant le logement sis 7 rue des Moulin Varades, 1er étage n°7 – 44370 LOIREAUXENCE et le garage sis à la même adresse ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 11 avril 2025 ;

CONDAMNE [B] [F] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 1 898,67 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [B] [F] un délai de paiement de trente-six (36) mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 20 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [B] [F] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 7 rue des Moulin (devenu 9 Rue des Jacinthes) Varades, 1er étage n°7 – 44370 LOIREAUXENCE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs et de même pour le garage ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [B] [F] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas [B] [F] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 11 novembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 425,90 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [B] [F] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY