Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 08 Janvier 2026

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DEMANDEURS :

Monsieur [U] [J]

Résidence Le Clos des Vignes

10 Rue des Vendanges

17570 LES MATHES

comparant en personne

Madame [V] [J]

2 Bis Place du Capitole

17100 SAINTES

non comparante

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [Z] [K]

Porte Droite Etage 4

28 Rue Kervegan

44000 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 octobre 2025

date des débats : 16 octobre 2025

délibéré au : 08 janvier 2026

RG N° N° RG 25/02941 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OALY

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Monsieur [U] [J] + Madame [V] [J]

CCC à Monsieur [E] [Z] [K] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 31 août 2024 à effet au 1er septembre 2024, [U] [J] a donné à bail à [E] [K] un logement lui appartenant sis, 28 rue Kervegan, 4ème étage porte de droite – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 890 €, outre une provision mensuelle pour charges de 70 €.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, les époux [J] ont fait commandement à [E] [K] de justifier de l’occupation du logement et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 780 € arrêté au 18 février 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, les époux [J] ont fait assigner [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes statuant aux fins de :

· Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 18 avril 2025 et à défaut prononcer la résiliation du bail ;

· Ordonner l’expulsion d'[E] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

· Condamner [E] [K] à leur payer :

Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses, augmentée de l’intérêt légal, indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés ;

La somme de 6 430 € au titre des loyers et provisions sur charge impayés et indemnités légales d’occupation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

La somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Les entiers dépens.

L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal le 15 octobre 2025 que le locataire ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous qui lui ont été proposés et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, seules les observations des bailleurs ayant pu être recueillies.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 octobre 2025.

À ladite audience, seul [U] [J] a comparu ; il se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 8 210 €, échéance d’octobre 2025 comprise. Il sollicite également le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à hauteur de 150 euros et les dépens. En outre, il précise qu'[E] [K] a quitté le logement et est parti vivre au Sénégal, en sous-louant le logement à son frère sans l’autorisation du bailleur. [U] [J] a également mentionné des troubles de voisinage en raison de nuisances sonores et de problèmes d’hygiène comme le dépôt de poubelles sur le palier.

Régulièrement assigné à étude, [E] [K] n’a pas comparu.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. [E] [K] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

En l’espèce, les bailleurs justifient de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 19 février 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 8 août 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 8 août 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 12 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 octobre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VIII.

Par exploit de commissaire en date du 18 février 2025, [U] [J] et [V] [J] ont fait commandement à [E] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 780 € arrêté au 18 février 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 avril 2025.

D’après les requérants qu'[E] [K] a quitté le logement et serait au Sénégal (message électronique du 28 août 2025 dans lequel le locataire déclare : « je suis au Sénégal pour régulariser l’arrivée de mon épouse en France », ce qui implique un retour en France, à une date non précisée), ceux-ci expliquant qu’il a sous-loué les lieux à son frère sans leur autorisation et qu’ils maintiennent à ce titre leur demande d’expulsion.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion d'[E] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, notamment son frère.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [U] [J] et [V] [J] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [E] [K] n’a pas comparu pour contester le montant de la dette lors de l’audience ou faire état des versements qui n’auraient pas été pris en considération.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde de 6 430 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus à la fin du mois d’août 2025, échéance d’août incluse. En outre, [U] [J] a indiqué lors de l’audience n’avoir reçu ni versement pour les loyers de septembre et octobre 2025 ni paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Dès lors, il sollicite la condamnation d'[E] [K] au paiement de la somme de 8 210 € au titre de l’arriéré locatif à la date du 16 octobre 2025 et à celle de 150 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

En conséquence, [E] [K] sera condamné au paiement de la somme de 8 360 € au titre des loyers, charges, dont la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et indemnités d’occupation échus au 16 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à [U] [J] et [V] [J], à compter du 17 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 890 €, sans revalorisation ni indexation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [E] [K], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile

Il sera également condamné à payer à [U] [J] et [V] [J], la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 31 août 2024 entre [U] [J] et [E] [K], concernant le logement sis 28 rue Kervegan, 4ème étage porte de droite – 44000 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 02 avril 2025 ;

CONDAMNE [E] [K] à payer à [U] [J] et [V] [J] la somme de 8 360 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 octobre 2025, échéance d’octobre incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [E] [K] à payer à [U] [J] et [V] [J], à compter du 17 octobre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 890 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [E] [K], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion d'[E] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, notamment son frère, et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [E] [K] à payer à [U] [J] et [V] [J] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY