Du 10 janvier 2025

5AA

PPP Référés

N° RG 24/01474 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNVS

[N] [V] [Y]

C/

[U] [B], [E] [H]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M^e Marie LACOSTE

Le 10/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 janvier 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [V] [Y]

né le 16 Mars 1957 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 2]

ayant pour mandataire la société FONCIA [Localité 6]

Représenté par M^e Marie LACOSTE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [B]

né le 26 Août 1998 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Adresse 5] [Adresse 7]

[Localité 2]

Présent

Madame [E] [H]

née le 12 Juillet 2000 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Adresse 5] [Adresse 7]

[Localité 2]

Absente

DÉBATS : Audience publique en date du 15 Novembre 2024

PROCÉDURE :Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2023, à effet du 16 janvier 2023, Monsieur [N], [V] [Y] a donné à bail à Monsieur [U] [B] et Madame [E] [H] un logement situé [Adresse 13] [Adresse 7] à [Localité 11].

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023, Monsieur [N], [V] [Y] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1.445,02 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, Monsieur [N], [V] [Y] a assigné Monsieur [U] [B] et Madame [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 27 septembre 2024 aux fins de voir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute pour Monsieur

[B] et Madame [H] d’avoir soldé les causes du commandement de payer avant le 18 novembre 2023 ;

—  ??PRONONCER en conséquence la résiliation du bail au 18 novembre 2023 ;

—  ??CONDAMNER solidairement Monsieur [B] et Madame [H] au paiement de la somme de 7.476,52€ correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la présente assignation ou au montant actualisé de la dette si celui-ci diffère, outre intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2023 ;

??- ORDONNER l’expulsion de Monsieur [B] et de Madame [H], ainsi que de tout occupant de leur chef du logement qu’ils occupent sis [Adresse 13] [Adresse 8] pour défaut de paiement des loyers ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [B] et Madame [H], en conséquence de l’expulsion prononcée, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qu’il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer et ce à compter du jour où le bail se trouve résilié, soit le 18 novembre 2023, jusqu’à libération effective des lieux, y compris de tout occupant de son chef ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [B] et Madame [H] à payer à Monsieur [Y] la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

??- CONDAMNER solidairement Monsieur [B] et Madame [H] aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation au Préfet, celui de la présente assignation et des frais d’exécution à venir.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 27 septembre 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 15 novembre 2024.

Lors de l’audience du 15 novembre 2024, Monsieur [N], [V] [Y], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 11.606,60 euros au 14 novembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Monsieur [U] [B] a comparu lors de la première audience du 27 septembre 2024. En revanche, lors de l’audience du 15 novembre 2024, Monsieur [U] [B] et Madame [E] [H] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 17 juillet 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 27 septembre 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 19 septembre 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement n°294 et à la cave lot n°39 loués par Monsieur [N], [V] [Y] à Monsieur [U] [B] et Madame [E] [H].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [N], [V] [Y] a fait signifier à Monsieur [U] [B] et Madame [E] [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.445,02 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 18 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [B] et Madame [E] [H] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 18 septembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 19 novembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 19 novembre 2023.

Dès lors, Monsieur [U] [B] et Madame [E] [H] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 19 novembre 2023, ce qui constitue pour Monsieur [N], [V] [Y] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [N], [V] [Y] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 11.606,60 euros à la date du 14 novembre 2024.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :

les frais de procédure qui relèvent des dépens (148,69 euros),des frais de plaidoirie (13 euros).

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [U] [B] et Madame [E] [H] seront donc condamnés au paiement de la somme de 11.444,91 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 14 novembre 2024 – échéance du mois de novembre 2024 incluse. Monsieur [U] [B] et Madame [E] [H] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (752,11 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que «en cas de pluralité de locataires, ces derniers seront tenus solidairement à l’accomplissement de l’ensemble des obligations résultant du présent bail, ce qu’ils acceptent».

Monsieur [U] [B] et Madame [E] [H] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Le demandeur sollicite également la condamnation des défendeurs aux dépens en ce compris les frais d’exécution à venir. Si les frais d’exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

Les dépens, non inclus les frais d’exécution, seront donc solidairement mis à la charge de Monsieur [U] [B] et Madame [E] [H].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [U] [B] et Madame [E] [H] à verser à Monsieur [N], [V] [Y] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 19 novembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [B] et Madame [E] [H] à quitter les lieux loués situés [Adresse 13] [Adresse 7] à [Localité 11] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [U] [B] et Madame [E] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (752,11 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [B] et Madame [E] [H] à payer à Monsieur [N], [V] [Y] la somme de 11.444,91 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 14 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [B] et Madame [E] [H] à payer à Monsieur [N], [V] [Y], à compter du 1er décembre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [B] et Madame [E] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [B] et Madame [E] [H] à payer à Monsieur [N], [V] [Y] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION