TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024 (avancé au 28.11.24)

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 05 Septembre 2024

GROSSE :

Le 29 novembre 2024

à M^e NIDDAM-SEBBAG

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06323 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4APP

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [O]

né le 19 Avril 1956, domicilié : chez SARL Comptoir Français de l’Immobilier (CFI), [Adresse 2]

représenté par M^e Jennifer NIDDAM-SEBBAG, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [L] [Z]

né le 28 Mars 1968 à PORTUGAL ([Localité 1]), demeurant [Adresse 3]

non comparant

–

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 12 février 2022, Monsieur [C] [O] a donné à bail à Monsieur [J] [L] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, le 28 décembre 2022, Monsieur [C] [O] a fait délivrer à Monsieur [J] [L] [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.275 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 21 septembre 2023, Monsieur [C] [O] a attrait Monsieur [J] [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique ; ordonner en tant que de besoin la production par Monsieur [J] [L] [Z] d’un justificatif d’assurance, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la citation ; condamner Monsieur [J] [L] [Z] à lui payer :* la provision de 5.436,23 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 juin 2023, avec intérêts de droit ;

* une indemnité d’occupation égale au double du montant du dernier loyer avec charges, avec indexation, jusqu’à départ effectif des lieux ;

* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 décembre 2023, renvoyée au 4 avril 2024 à la demande de Monsieur [J] [L] [Z] qui souhaitait constituer avocat, puis au 5 septembre 2024 pour permettre à son conseil de se mettre en état.

A l’audience du 5 septembre 2024, seul Monsieur [C] [O], représenté par son conseil, a comparu. Il a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 12.297,38 euros au 3 septembre 2024. Son avocat a précisé avoir adressé dès le 4 avril 2024 un courrier officiel, la copie de l’assignation et des pièces à l’avocat du défendeur, restés sans réponse.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [J] [L] [Z] s’est présenté en personne à l’audience du 7 décembre 2023, représenté par son avocat le 4 avril 2024. Il ne s’est pas présenté aux débats du 5 septembre 2024 et personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 décembre 2024, avancé au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [J] [L] [Z] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à Monsieur [C] [O].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 septembre 2023, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 7 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [O] justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 29 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 12 février 2022 contient une clause résolutoire (article 17) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 28 décembre 2022 pour la somme en principal de 2.275 euros.

Il résulte du décompte de la locataire que ce commandement de payer est resté infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 février 2023.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence du locataire, de reprise du paiement des loyers courants et de demande du bailleur en ce sens, il n’y a pas lieu d’appliquer ces dispositions.

Monsieur [J] [L] [Z] étant devenu occupant sans droit ni titre depuis le 28 février 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

1La demande de majoration de l’indemnité d’occupation formulée par Monsieur [O] ne peut prospérer conformément aux dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon lequel la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [J] [L] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable aux conditions du bail résilié, et de condamner Monsieur [J] [L] [Z] au paiement de cette indemnité d’occupation, d’un montant mensuel de 521,32 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte au 3 septembre 2024, que Monsieur [J] [L] [Z] reste devoir une somme de 12.297,38 euros au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [J] [L] [Z] qui ne comparait pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Monsieur [J] [L] [Z] sera condamné par provision, au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de communication d’une assurance locative sous astreinte

Aux termes de l’article 7 alinéa g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, par la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant et toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, reproduisant, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce le commandement de payer n’enjoint pas au locataire de produire une assurance locative, et Monsieur [O] ne justifie pas avoir sollicité en vain la production de ce document.

Il y a donc lieu de rejeter la demande en ce sens, qui n’est pas fondée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [L] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir son bailleur, il sera condamné à lui verser une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2022, entre Monsieur [C] [O] et Monsieur [J] [L] [Z], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies au 28 février 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [L] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [O] représenté par son administrateur de biens la SARL COMPTOIR FRANÇAIS DE L’IMMOBILIER (CFI) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNONS Monsieur [J] [L] [Z] à payer à Monsieur [C] [O] représenté par son administrateur de biens la SARL COMPTOIR FRANÇAIS DE L’IMMOBILIER (CFI), à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux derniers loyers échus augmentés des charges, soit un montant total de 521,32 euros, avec indexation suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, due depuis le 28 février 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion;

CONDAMNONS Monsieur [J] [L] [Z] à payer à Monsieur [C] [O] représenté par son administrateur de biens la SARL COMPTOIR FRANÇAIS DE L’IMMOBILIER (CFI), à titre provisionnel, la somme de 12.297,38 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 septembre 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [C] [O] représenté par son administrateur de biens la SARL COMPTOIR FRANÇAIS DE L’IMMOBILIER (CFI) du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [L] [Z] à payer à Monsieur [C] [O] représenté par son administrateur de biens la SARL COMPTOIR FRANÇAIS DE L’IMMOBILIER (CFI) la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [L] [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président