SG

LE 28 MAI 2026

Minute n°

N° RG 23/02403 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MJFM

S.A.S. [F] [I] (RCS de [Localité 1] n°814039830)

C/

[U] [W], [B], [Q] [L] épouse [X]

Autres demandes en matière de baux commerciaux

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL – 22B

la SELARL VILLAINNE-RUMIN – 20

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 13 JANVIER 2026 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 09 AVRIL 2026 prorogé au 28 MAI 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A.S. [F] [I] (RCS de [Localité 1] n°814039830), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Yann RUMIN de la SELARL VILLAINNE-RUMIN, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Madame [U] [W], [B], [Q] [L] épouse [X], demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS

Par acte du 23 mai 2023, la S.A.S [F] [I] a assigné Madame [U] [L] épouse [X] devant le Tribunal judiciaire de Nantes, sur le fondement des articles L145-14 du code de commerce, aux fins de voir:

— Condamner Madame [U] [X] à payer à la société [F] [I], à titre d’indemnité d’éviction correspondant à la perte du fonds de commerce la somme totale de 234.023 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle due par la société [F] [I] à Madame [U] [X] à compter du 1 er juillet 2021 à la somme de 15.138,50 €,

— Dire et juger que le différentiel entre l’indemnité d’occupation due et l’indemnité d’occupation provisionnelle réglé par la société [F] [I] produira intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 115 du Code Civil, les intérêts dus depuis plus d’un an étant eux-mêmes capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du même code,

— Condamner Madame [U] [X] à payer à la société [F] [I] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens comprenant l’intégralité des frais d’expertise,

— Rappeler que le jugement à intervenir est assorti de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 mai 2024, la S.A.S [F] [I] demande au tribunal, de:

Vu les dispositions de l’article L145-14 du Code de Commerce,

— Condamner Madame [U] [X] à payer à la société [F] [I], à titre d’indemnité d’éviction correspondant à la perte du fonds de commerce la somme totale de 234.023 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle due par la société [F] [I]

à Madame [U] [X] à compter du 1 er juillet 2021 à la somme de 15.138,50€,

— Dire et juger que le différentiel entre l’indemnité d’occupation due et l’indemnité d’occupation provisionnelle réglé par la société [F] [I] produira intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 115 du Code Civil, les intérêts dus depuis plus d’un an étant eux-mêmes capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1154 du même code,

— Débouter Madame [U] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Madame [U] [X] à payer à la société [F] [I] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens comprenant l’intégralité des frais d’expertise,

— Rappeler que le jugement à intervenir est assorti de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 novembre 2023, Madame [U] [L] épouse [X] demande au tribunal, de:

Vu les articles L.145-14, L.145-28 du code de commerce,

Vu le rapport d’expertise,

Vu les pièces,

— Recevoir Madame [X] dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Fixer à la somme de 87.407,32 € l’indemnité d’éviction accordée à la société [F] [I],

— Juger que les frais de licenciements seront remboursés sur justificatifs,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter du 1 er juillet 2021 à la somme de 29.665,35 € HT/HC/an,

— Ordonner la compensation des créances,

— Débouter la société [F] [I] de l’intégralité de ses demandes,

— Débouter la société [F] [I] de sa demande d’intérêts et de capitalisation des intérêts sur le différentiel entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,

— Condamner la société [F] [I] à régler la somme de 3.500 € à Madame [X] au titre de l’article 700 du CPC,

— Condamner la société [F] [I] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, tout d’abord, il y a lieu de relever que les parties s’accordent sur le principe selon lequel Madame [U] [L] épouse [X] dispose d’un droit à indemnité d’éviction.

Concernant, ensuite, l’estimation du montant de cette indemnité, il y a lieu de rappeler que, par ordonnance en date du 14 octobre 2021, une expertise a été ordonnée et confiée à Mme [T], qui a rendu son rapport définitif le 25 novembre 2022, aux fins, notamment, de fournir tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction, cette mesure d’expertise étant, par nature, contradictoire, les parties ayant été mises à même, dans le cadre de cette mesure, de faire valoir leurs observations, que ce soit dans le cadre d’une réunion d’expertise ou par la formulation de dires les ayant mis en mesure de formuler toutes observations ou contestations quant aux évaluations et aux propositions de l’expert, ce rapport ayant, ensuite, été soumis aux débats.

Sur l’indemnité principale

En application des dispositions précitées, qui impliquent une réparation intégrale du préjudice subi par le preneur, mais uniquement de ce préjudice, il est de principe que l’indemnisation doit couvrir la perte du fonds de commerce, qui est présumée, sauf pour le bailleur à établir que ce préjudice peut être minoré, à défaut, notamment, de disparition totale du fonds résultant de l’éviction du preneur, en particulier s’il apporte la preuve que le transfert du fonds est possible avec poursuite de l’activité sans perte significative de clientèle.

En l’espèce, Madame [U] [L] épouse [X] invoque le caractère transférable du fonds, écarté par l’expert judiciaire, évoquant l’existence de locaux vacants disponibles et l’existence d’une clientèle captive.

La S.A.S [F] [I] réfute ce caractère transférable contestant l’existence de locaux équivalents dans le même périmètre urbain et a minima à proximité du centre-ville, induisant selon elle une perte de clientèle, rappelant qu’elle est spécialisée dans l’entretien de [Localité 3].

L’expert judiciaire rappelle la localisation du local situé [Adresse 3], quartier dont il ne peut être contesté qu’il se situe à proximité immédiate de l’hyper centre de [Localité 1], et la présence notamment de 2 commerces: “Peugeot scooters-Moto espace scooters”, à proximité “ Boyscoot Shop”. Il est relevé par l’expert que la S.A.S [F] [I] est spécialisée dans le segment des scooters de 50 cc à 125 cc ( Vespa ne propose que 3 modèles en 300 cc), et que l’implantation proche du centre-ville semble essentielle à l’activité afin de capter la clientèle de plus petites cylindrées qui se déplace essentiellement en ville.

Si Madame [U] [L] épouse [X] fait état d’un marché actuel proposant de nouveaux biens équivalents, avec des caractéristiques et équipements similaires, les éléments du dossier et notamment le rapport d’expertise judiciaire démontrent la spécificité de l’activité de la S.A.S [F] [I] et de son segment de marché. Ainsi, il est mis en évidence que la S.A.S [F] [I] est identifiée en qualité d’agent officiel de la marque Vespa à [Localité 1], spécialisée dans la vente de petites cylindrées captant ainsi une clientèle urbaine utilisant ce type de véhicules pour des déplacements au sein des centres-villes. Dans ce contexte, la localisation du fonds à proximité immédiate du centre-ville présente un caractère déterminant pour l’exploitation de l’activité. Cette implantation constitue un élément essentiel de l’attractivité commerciale du fonds, en ce qu’elle permet de capter une clientèle de proximité correspondant précisément au coeur de cible de l’enseigne.

Force est de constater que les propositions émises par Madame [U] [L] épouse [X] ont été qualifiées par l’expert de trop excentrées et inadaptées pour une activité de vente de scooters.

Dès lors, le déplacement de l’activité vers un autre secteur, même au sein de l’agglomération nantaise, entraînerait nécessairement une perte de clientèle et d’achalandage.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que l’indemnité d’éviction doit s’analyser sous l’angle de la perte du fonds de commerce, à défaut, pour la défenderesse, d’apporter la preuve suffisante que le transfert du fonds est possible avec poursuite de l’activité sans perte significative de clientèle.

L’indemnité d’éviction doit donc correspondre à la valorisation de la perte du fonds de commerce.

S’agissant du coefficient applicable, l’expert propose un taux de 30 %, basé sur l’emplacement adapté à son activité de ventes, d’entretiens et réparation de scooters, de sa notoriété en qualité d’agent officiel de marques Vespa-Piaggo mais également des résultats comptables.

La S.A.S [F] [I] conclut pour sa part à un taux compris entre 37 et 40 %, qu’elle estime cohérent, au regard du marché local et de ses spécificités.

Au regard des éléments du dossier, le taux de 30 %, retenu par l’expert, apparaît justifié, comme tenant compte à la fois des coefficients habituellement retenus dans le secteur d’activité, des valeurs des ventes en cours à proximité, mais également du chiffre d’affaires et du potentiel du fonds.

Après compulsion des bilans et à la lecture des comptes clôturés au 31 décembre 2020 pour lesquels le cabinet SORECO précise que la crise sanitaire de la COVID-19 semble avoir eu “ très peu d’impact sur le chiffre d’affaires de l’entreprise (…), l’expert a justement retenu les chiffres d’affaires des quatres années suivantes: 2017-2018 et 2019-2020.

Il en résulte un chiffre moyen arrondi à 198.521 euros, soit, après application du coefficient de 30 %, une valeur arrondie à 60.000 euros, à laquelle sera fixée l’indemnité principale.

Sur les indemnités accessoires

Sur les frais de remploi

Il s’agit des frais et droits que doit supporter le locataire évincé pour racheter un nouveau fonds ou un nouveau droit au bail. Conformément à l’article L 145-14 du code de commerce, le bailleur est tenu d’indemniser le preneur évincé d’un fonds non transférable de ces frais, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

Le Tribunal retiendra une évaluation à hauteur de 10 % du montant de l’indemnité principale, conformément aux usages, à l’estimation de l’expert judiciaire.

L’indemnité principale ayant été fixée à 60.000 euros, la S.A.S [F] [I] bénéficiera donc d’une indemnité de remploi de 6.000 euros.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial vise à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à informer ses salariés et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue. Il s’agit d’un travail improductif qu’il y a lieu d’indemniser.

Contrairement à ce que soutient Madame [U] [L] épouse [X], la S.A.S [F] [I] est bien fondée à solliciter réparation du préjudice qu’elle a subi du fait de la gestion de l’éviction et de la perturbation dans l’exploitation de son fonds.

Il convient de retenir l’évaluation faite par l’expert, conforme à l’usage, à défaut de tout élément contraire et étant rappelé que ce préjudice est indemnisé en cas de réinstallation, mais aussi en cas d’arrêt d’exploitation.

Par ailleurs, le bailleur reste tenu d’indemniser des frais de réinstallation et de déménagement du preneur évincé d’un fonds non transférable, en l’absence de cessation de l’activité antérieure au refus de renouvellement du bail, et sauf si le bailleur établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

En l’espèce, l’expert a retenu la somme de 803 € correspondant à 3 d’EBE, ce qui n’est pas contesté par Madame [U] [L] épouse [X].

Le trouble commercial sera donc fixé à la somme de 803 €.

Sur les frais de déménagement

L’expert judiciaire a retenu au titre des frais de déménagement les sommes suivantes:

— Frais de ménage: 990 € HT

— Devis ATOUT FRET: 23.375 € HT augmenté de 15 %, soit 26.881,25 € HT

Soit la somme de 27.871 € au titre des frais de déménagement et de ménage sur la base des devis transmis.

L’expert a tenu compte du volume à déménager, soit 150 à 180 m2 alors que le devis présenté par Madame [X] correspondait à un volume de 31 m3.

L’expert a retenu une augmentation de 15 % pour tenir compte de l’inflation depuis le devis du 07 septembre 2021.

Dans ces conditions, la S.A.S [F] [I] est bien fondée à solliciter le paiement de la somme de 27.871 € au titre de frais normaux de déménagement, en ce compris les frais de nettoyage, compte-tenu de l’ampleur du déménagement.

Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont ceux que supporte le locataire évincé pour mettre en place dans ses nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux qu’il perd. Ils ne sont dus que s’il est démontré que le preneur doit faire face à des frais d’installations spécifiques.

Il convient de tenir compte de ces frais de réinstallation pour évaluer le préjudice subi par locataire évincé tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce, que dans celle de son déplacement.

Le bailleur est tenu d’indemniser le preneur évincé de ces frais de réinstallation, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

En l’espèce, force est de constater :

— que l’adaptation des locaux de la S.A.S [F] [I] au concept de l’enseigne impliquera nécessairement des travaux de réinstallation spécifiques ;

— que Madame [U] [L] épouse [X] ne démontre aucunement que la S.A.S [F] [I] ne se réinstallera pas, étant précisé qu’en l’état des éléments du dossier, cette dernière est toujours dans les lieux, qu’elle bénéficie d’ailleurs d’un droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été versée conformément à l’article L145-28 du code de commerce FRANCE.

S’agissant de la cabine de peinture, la jurisprudence admet l’indemnisation à neuf des aménagements spécifiques à l’activité, même amortis comptablement, lorsque le remplacement n’était pas envisagé avant leur éviction.

Ces frais de réinstallation liés à la cabine de peinture correspondent aux aménagements spécifiques au métier exercé dans les lieux et qui n’existeront pas dans le nouveau local pris à bail, de même que les lettres lumineuses et stickers et les aménagements liés à la sécurité incendie.

Dans ces conditions, la S.A.S [F] [I] est bien fondée en sa demande de paiement d’une indemnité au titre des frais de réinstallation évalués par l’expert à la somme de 57.490,00 euros.

L’indemnité due à ce titre à la S.A.S [F] [I] sera donc fixée à la somme de 57.490 euros.

Conformément à ce qui a déjà été indiqué, le paiement de cette indemnité ne peut être conditionné à la justification d’une réinstallation de la S.A.S [F] [I] dans un certain délai puisqu’il appartenait à Madame [U] [L] épouse [X] de rapporter la preuve que le préjudice subi par cette dernière est moindre et qu’en l’occurrence, elle ne rapporte pas cette preuve.

Sur les frais administratifs et de résiliation de contrats

L’expert a retenu a somme de 9.864,32 € qui n’est pas contesté par Madame [U] [L] épouse [X].

En conséquence cette somme sera retenue à ce titre.

Sur la perte de stock

L’expert judiciaire a évalué à la somme de 35.288 € la perte de stock, ce qui est contesté par Madame [U] [L] épouse [X] qui fait valoir que les éléments de stock n’ont pas de limite de consommation, de sorte qu’ils seront soit réutilisés si l’entreprise se réinstalle, soit susceptible d’être vendus si elle ne se réinstalle pas.

L’expert a considéré que ce poste de préjudice était fondé sur le risque de vente du stock à bas prix et le montant fixé a été retenu sur la base d’une attestation sur la perte de stock établie par le cabinet d’expertise comptable SARECO.

Compte-tenu de ces éléments, il y a lieu de considérer que l’évaluation de la perte de stock est suffisamment justifiée, et qu’elle a été justement évaluée par l’expert à la somme de 35.288 €.

Sur l’indemnité de licenciement

Dans la mesure où Madame [U] [L] épouse [X] serait amenée à licencier du personnel en raison de la perte du fonds de commerce, les indemnités de licenciement que l’expert évalue en l’état à 17.565 € mais qui restent à chiffrer, seront supportées par Madame [U] [L] épouse [X], sur justificatifs.

Ils seront donc remboursés par Madame [U] [L] épouse [X] sur justificatifs.

***

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité d’éviction due à la S.A.S [F] [I] s’établit comme suit:

— indemnité principale 60.000,00 €

— indemnités accessoires

• frais de remploi 6.000,00 €

• trouble commercial 803,00 €

• perte de stock 35.288,00 €

• frais de déménagement 27.871,00 €

• frais de réinstallation 57.490,00 €

• frais administratifs/résiliation 9.864,32 €

• indemnité de licenciement 17.565,00 €

(sous réserve de justificatifs)

total 214.881,32 €

En conséquence, Madame [U] [L] épouse [X] sera condamnée à payer à la S.A.S [F] [I] la somme de 214.881,32 euros à titre d’indemnité d’éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation due par Madame [U] [L] épouse [X]

Il résulte de l’article L.145-28 et R 145-7 du code de commerce que le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, distincte du loyer, calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation. Elle doit être fixée non pas au regard de la valeur locative de marché, mais au regard des conditions spécifiques de la situation des parties.

En l’espèce, le bail commercial liant les parties a pris fin le 1er juillet 2021 par l’effet du congé, le preneur s’étant maintenu dans les lieux jusqu’à ce jour.

Madame [U] [L] épouse [X] est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 1er juillet 2021.

Force est de constater que la valeur locative des lieux telle que fixée par l’expert judiciaire à la somme de 130,00 euros par m² par an, compte tenu des caractéristiques du local, des valeurs dites de voisinage et des valeurs de nouvelles locations, n’est aucunement contestée par les parties.

Seul est remis en cause l’abattement de précarité retenu par l’expert judiciaire à, hauteur de 15% et conduisant à une indemnité d’occupation d’un montant global de 15.138,50 euros par an .

Contrairement à ce que soutient Madame [U] [L] épouse [X], cet abattement de précarité de 15 %, conforme à l’usage, apparaît justifié, dès lors que la S.A.S [F] [I] s’est retrouvée dans l’impossibilité de faire de projets à long terme et de réaliser des investissements dans les locaux.

L’indemnité d’occupation due par Madame [U] [L] épouse [X] sera donc fixée à la somme de 15.138,50 euros par an H.T. et H.C. à compter du 1er juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts étant de droit, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil.

Sur la demande de compensation

En l’état, en l’absence d’éléments probants sur les sommes d’ores et déjà réglées par la S.A.S [F] [I] à Madame [U] [L] épouse [X] au titre de l’indemnité d’occupation, le montant des sommes restant dues à la bailleresse n’est pas précisément fixé, de sorte que la demande de compensation doit être rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [U] [L] épouse [X] qui succombe à l’action, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les honoraires d’expertise judiciaire.

En outre, la S.A.S [F] [I] a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Madame [U] [L] épouse [X] sera donc condamnée à lui payer la somme de 4.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie que soit ordonnée l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

FIXE comme suit l’indemnité d’éviction due à la S.A.S [F] [I]:

— indemnité principale 60.000,00 €

— indemnités accessoires

• frais de remploi 6.000,00 €

• trouble commercial 803,00 €

• perte de stock 35.288,00 €

• frais de déménagement 27.871,00 €

• frais de réinstallation 57.490,00 €

• frais administratifs/résiliation 9.864,32 €

• indemnité de licenciement 17.565,00 €

( sous réserve de justificatifs)

TOTAL 214.881,32 €

CONDAMNE en conséquence Madame [U] [L] épouse [X] à payer à la S.A.S [F] [I] la somme de 214.881,32 € à titre d’indemnité d’éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE la S.A.S [F] [I] de ses demandes pour le surplus ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S [F] [I] à Madame [U] [L] épouse [X], à compter du 1er juillet 2021 et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 15.138,50 euros hors taxes et hors charges par an ;

DÉBOUTE Madame [U] [L] épouse [X] de ses demandes pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [U] [L] épouse [X] aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [L] épouse [X] à payer à la S.A.S [F] [I] la somme de 4.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Laëtitia FENART