Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 08 Janvier 2026

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [E] [S], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [X]

24 rue René Viviani

Logement 3 Etage 1

44200 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 octobre 2025

date des débats : 16 octobre 2025

délibéré au : 08 janvier 2026

RG N° N° RG 25/02827 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N74M

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [Z] [Y] préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 27 décembre 2023 à effet au même jour, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à [Z] [X] un logement de type 2 lui appartenant sis, 24 rue René Viviani, 1er étage n°3 – 44200 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 268,48 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 113,47 €.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [Z] [X] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 427,30 € arrêté au 8 octobre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges ;

· Ordonner l’expulsion de [Z] [X] ainsi que toutes personnes introduites de son chef dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 966,41 € au titre des loyers et charges impayés au 19 mars 2025, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

· Condamner [Z] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 286,93 € augmentée des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux du locataire, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner le locataire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 10 septembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 octobre 2025. A ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2 471,09 € au titre des loyers et charges échus à la date du 9 octobre 2025.

Régulièrement assigné à étude, [Z] [X] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 2 octobre 2024, la Caisse en ayant accusé réception le 15 novembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 7 mai 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 7 mai 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 12 mai 2025, le préfet en ayant accusé réception le même jour soit plus de six semaines avant l’audience du 16 octobre 2025.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [Z] [X] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 427,30 € arrêté au 8 octobre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 décembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [Z] [X].

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [Z] [X] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 471,09 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 9 octobre 2025.

En conséquence, [Z] [X] sera condamné au paiement en deniers ou quittances de cette somme, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l’assignation, le montant de la dette ayant été fixé à l’audience.

Il sera enfin condamné à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 10 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 415,90 €, hors revalorisation ou indexation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [Z] [X] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant depuis mai 2024.

Le diagnostic social et financier indique que l’allocation logement (APL) de [Z] [X] est suspendue et que ses ressources (450 €) sont inférieurs à ses charges (611 €). Il vit seul et est accompagné par le conseiller social de NANTES MÉTROPOLE HABITAT. Le locataire est d’accord pour payer tous les mois une partie de son loyer outre 10 € pour le règlement de sa dette.

Lors de l’audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a indiqué être favorable à l’octroi de délais à [Z] [X] avec une somme mensuelle de 10 €, afin de rétablir les APL.

Au regard de ces éléments, bien que [Z] [X] ne respecte pas les conditions légales, dès lors que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient d’accorder à [Z] [X] de tels délais selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [Z] [X] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges. NANTES MÉTROPOLE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [X], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile

En équité, NANTES MÉTROPOLE HABITAT sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 27 décembre 2023 entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT et [Z] [X], concernant le logement sis 24 rue René Viviani, 1er étage n°3 – 44200 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 4 décembre 2024 ;

CONDAMNE [Z] [X] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 2 471,09 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 octobre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [Z] [X] un délai de paiement de trente-six (36) mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 10 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [Z] [X] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 24 rue René Viviani, 1er étage n°3 – 44200 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [Z] [X] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [Z] [X] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 10 octobre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 415,90 €, en deniers ou quittances et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [Z] [X] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY