SG

LE 26 MARS 2026

Minute n°

N° RG 25/00268 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NPHM

S.A.R.L. ALANYA (RCS, [Localité 1] n° 431 776 186)

C/

,

[E], [G], [R]

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

l’ASSOCIATION ASSOCIATION CABINET D’AVOCATS BOULANGER & JOUBERT-BOULANGER – 172

la SELARL CDK AVOCATS – 136

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 16 DECEMBRE 2025 devant Nicolas BIHAN, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 26 MARS 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Nicolas BIHAN, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A.R.L. ALANYA (RCS, [Localité 1] n° 431 776 186), dont le siège social est sis, [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Marie-josèphe JOUBERT BOULANGER de l’ASSOCIATION ASSOCIATION CABINET D’AVOCATS BOULANGER & JOUBERT-BOULANGER, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Madame, [E], [G], [R], demeurant, [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Anne LE BRETON de la SELARL CDK AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Madame, [E], [R] est propriétaire des locaux commerciaux situés, [Adresse 3] à, [Localité 1] (lots n° 15 et 16, rez-de-chaussée et premier étage) depuis le 16 novembre 1989.

Par acte notarié en date du 26 décembre 2001 reçu par Maître, [I], notaire à, [Localité 1], elle a consenti à la société ALANYA un bail commercial portant sur ces locaux, pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir rétroactivement le 1er mai 2001, moyennant un loyer annuel initialement fixé à la somme de 7 784,20 € HT. Le bail stipulait que le preneur s’engageait à prendre en charge l’intégralité des charges afférentes à l’immeuble ainsi que les taxes et impôts, dont la taxe foncière, de sorte que le loyer perçu par le bailleur soit net et franc de tous frais. Le bail stipulait également une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’un terme de loyer ou d’inexécution de l’une quelconque des clauses du bail, après commandement de payer ou mise en demeure restés sans effet.

Par acte du 29 juin 2021, Madame, [R] a délivré à la société ALANYA un congé avec offre de renouvellement, en indiquant son intention de porter le loyer à la somme de 19 200 € HT annuels à compter du 1er janvier 2022. La société ALANYA n’a pas répondu à cette offre.

Le 27 décembre 2023, Madame, [R] a fait signifier un mémoire préalable en demande de fixation du loyer. La société ALANYA a saisi la Commission Départementale de Conciliation en matière de baux commerciaux le 1er février 2024.

Lors de la réunion de conciliation du 19 mars 2024, les parties se sont accordées sur un loyer annuel de 16 000 € HT, hors charges, indexé à l’ILC à compter du 1er janvier 2022, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées. Un avenant formalisant cet accord a été adressé à la société ALANYA par courrier recommandé du 27 mai 2024, signé de Madame, [R].

À la date de l’accord, l’arriéré de loyers résultant du renouvellement s’élevait à 10 743,01 €. Nonobstant l’accord intervenu, la société ALANYA a continué à verser le montant de l’ancien loyer de mars à juin 2024, puis a opéré des virements de 700 € par mois en sus du loyer courant à compter de juin 2024, sans formuler aucune proposition formelle d’échelonnement auprès du bailleur.

Le 15 juillet 2024, le conseil de Madame, [R] a mis en demeure la société ALANYA de régler la totalité des sommes dues, chiffrées à 13 800,95 € au titre des seuls loyers, sous peine de résiliation du bail.

Le 30 octobre 2024, l’agence A.B.I.L.I.T. IMMO, gestionnaire du bien depuis le 1er janvier 2024, a adressé à la société ALANYA un décompte de régularisation des charges locatives et de la taxe foncière pour les exercices 2019 à 2022, ainsi que les taxes foncières 2023 et 2024, soit un total réclamé de 12 847,20 € TTC au titre des taxes foncières et 501,08 € au titre des charges locatives.

Le 14 novembre 2024, Madame, [R] a fait délivrer à la société ALANYA un commandement de payer les loyers commerciaux visant la clause résolutoire pour un montant total de 27 468,54 €, comprenant l’arriéré de loyers, les charges, le complément de dépôt de garantie et les taxes foncières 2019-2024.

Par acte du 3 décembre 2024, la société ALANYA a saisi le Tribunal Judiciaire de Nantes aux fins de voir prononcer la nullité du commandement, subsidiairement obtenir la suspension de ses effets et des délais de paiement.

Par dernières conclusions notifiées en date du 20 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société ALANYA demande au tribunal de :

— À titre principal : dire et juger que le commandement de payer du 14 novembre 2024 est nul pour mauvaise foi du bailleur, au visa de l’article 1104 du Code civil;

— Renvoyer Madame, [R] à recalculer ses demandes relatives aux charges locatives et taxes foncières ;

— À titre subsidiaire : suspendre les effets du commandement et accorder à la société ALANYA les plus larges délais de paiement ;

— En tout état de cause : débouter Madame, [R] du surplus de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées en date du 24.06.2025 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame, [R] conclut au rejet de l’intégralité des demandes de la société ALANYA et demande reconventionnellement au tribunal, au visa de l’article L. 145-1 du code de commerce, de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à compter du 15 décembre 2024 ;

— Dire et juger que la société ALANYA occupe les lieux sans droit ni titre depuis cette date et ordonner son expulsion ;

— Condamner la société ALANYA à lui payer la somme de 25 809,42 € correspondant aux loyers et charges exigibles au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 ;

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à 1 940,73 € TTC à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à restitution des clés ;

— Condamner la société ALANYA à lui payer 235,38 € au titre du coût du commandement et 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction en date du 30 octobre 2025 a fixé l’audience des plaidoiries le 16 décembre 2025.

L’affaire a été mise au délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à dire et juger , donner acte ou constater , en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions.

A. Sur la validité du commandement de payer du 14 novembre 2024

Vu les dispositions de l’article 1104 du code civil,

La société ALANYA fait un faisceau de circonstances constitutives selon elle de mauvaise foi : refus de tout échelonnement, réclamation soudaine de vingt-trois ans de charges via un tiers gestionnaire nouvellement désigné, commandement délivré quinze jours après cette réclamation, et volonté affichée du bailleur de récupérer les locaux pour les vendre, attestée par des échanges de messages au ton hostile.

Madame, [R] quant à elle se argue que la dette de loyers est ancienne, chronique et non contestée dans son principe depuis 2015, mais également que la société ALANYA ne lui a jamais adressé aucun courrier formel sollicitant un étalement ; elle considéré enfin avoir fait preuve d’une patience considérable en acceptant de négocier un loyer de renouvellement inférieur à sa demande initiale.

En l’espèce, force est de constater que la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire constitue, au regard d’une dette non contestée et d’un défaut persistant de règlement, l’exercice d’un droit légitime. Si les propos tenus par Madame, [R] dans ses échanges avec le locataire témoignent d’une relation contractuelle dégradée, ils sont insuffisants, à eux seuls, à caractériser une mauvaise foi de nature à vicier le commandement.

Dès lors la demande de nullité formée par la société ALANYA tendant à la nullité du commandement de payer du 14 novembre 2024 est rejetée.

B. Sur les charges locatives et la taxe foncière

La société ALANYA conteste le décompte en faisant valoir un double comptage de la taxe d’ordures ménagères, incluse à la fois dans les charges récupérables de copropriété et dans les sommes réclamées au titre de la taxe foncière, et souligne que les sommes réclamées sont supérieures aux cotisations figurant sur les avis d’imposition.

Madame, [R] répond que la différence résulte exclusivement de l’application de la TVA sur la refacturation de la taxe foncière, conformément aux stipulations expresses du bail, et produit les justificatifs détaillés pour chaque exercice.

Si le preneur d’un bail commercial est tenu au paiement des charges définies par la convention des parties, conformément aux dispositions de l’article 257 I du Code général des impôts, la refacturation de la taxe foncière par un bailleur assujetti à la TVA suit le régime de TVA applicable au loyer principal. Lorsque le bail soumet expressément le loyer et toutes charges à la TVA — ce qui est le cas en l’espèce —, la taxe foncière refacturée supporte elle-même la TVA, de sorte que la somme réclamée TTC est nécessairement supérieure au montant figurant sur l’avis d’imposition HT.

En l’espèce, le bail du 26 décembre 2001 stipule expressément l’assujettissement de l’immeuble à la taxe sur la valeur ajoutée et que le loyer ainsi que toutes charges et prestations s’entendent TVA en sus. Il s’ensuit que la refacturation de la taxe foncière supporte légalement la TVA, ce qui explique l’écart entre les avis d’imposition HT et les sommes réclamées TTC. Le décompte sera dès lors retenu dans l’intégralité des montants réclamés par la bailleresse.

Les sommes dues au titre des charges locatives et de la taxe foncière relèvent de la prescription de droit commun de cinq ans prévue à l’article 2224 du Code civil, dès lors qu’elles constituent des créances contractuelles distinctes de l’action tendant à la résiliation du bail. La prescription biennale prévue à l’article L. 145-60 du Code de commerce, applicable aux seules actions dérivant du statut des baux commerciaux en tant que tel, n’est pas applicable à ces chefs de créance. Les sommes exigibles depuis le 14 novembre 2019 sont donc recouvrables dans leur intégralité.

Compte tenu du décompte des sommes dues arrêté au 31 décembre 2024, comprenant l’arriéré de loyers, les charges locatives, les taxes foncières pour les exercices 2019 à 2024 ainsi que le coût du commandement de payer du 14 novembre 2024 s’élevant à 235,38 €, et déduction faite des versements intervenus postérieurement au commandement, la somme totale due au 31 décembre 2024 est arrêtée à 25 809,42 €.

C. Sur la résiliation du bail et les effets de la clause résolutoire

Vu les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce qui dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Passé ce délai sans paiement intégral, la clause résolutoire s’acquiert de plein droit. Le juge saisi avant l’expiration du délai peut, en accordant des délais de paiement, suspendre la réalisation et les effets de cette clause.

Madame, [R] demande au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 15 décembre 2024 et d’ordonner l’expulsion de la société ALANYA. La société ALANYA demande subsidiairement la suspension des effets de la clause et l’octroi des plus larges délais de paiement, en exposant l’étroitesse de sa trésorerie.

Il est constant que la société ALANYA n’a pas procédé au règlement intégral des sommes visées dans le commandement dans le délai d’un mois. La clause résolutoire s’est donc acquise de plein droit le 15 décembre 2024. Les intérêts au taux légal courent à compter du 15 novembre 2024, date du commandement de payer constituant mise en demeure au sens de l’article 1231-6 du Code civil, sur les sommes dues à cette date, déduction faite des versements partiels intervenus depuis lors et imputés au fur et à mesure de leur encaissement, le décompte arrêté au 31 décembre 2024 tenant compte de ces imputations. L’acquisition de la clause résolutoire à cette date sera donc constatée.

D. Sur la demande de délais de paiement et l’effet purgatoire

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier. L’article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce confère au juge le pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire lorsqu’il accorde de tels délais.

La société ALANYA fait valoir la précarité financière de la structure, petite entreprise familiale n’ayant dégagé aucun bénéfice en 2023, et expose ne pas être en mesure d’apurer son arriéré en une seule fois. Elle produit des relevés bancaires et un solde intermédiaire de gestion.

Madame, [R] s’oppose à toute demande de délai, remarquant l’augmentation de 31 % de la rémunération du gérant en 2024, la persistance et l’ancienneté de la dette, et le fait que ses revenus de retraite dépendent directement des loyers perçus.

Du tout il en résulte qu’il apparait opportun et équitable d’accorder des délais de paiement à la preneuse compte tenu de l’ensemble des pièces versées aux débats.

L’échéancier est fixé comme suit :

— La société ALANYA devra s’acquitter, à compter du premier jour du mois suivant la notification du présent jugement, d’une mensualité d’apurement de 2 150,79 € (soit 25 809,42 € / 12), en sus du loyer courant indexé de 1 940,73 € TTC et de la provision pour charges mensuelle, représentant une charge mensuelle totale de l’ordre de 4 091,52 € TTC.

— Le paiement intégral du loyer courant et de la mensualité d’apurement devra intervenir au plus tard le 5 de chaque mois.

E. Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

En cas d’acquisition définitive de la clause résolutoire — c’est-à-dire en cas de déchéance du terme résultant d’un défaut de paiement — le preneur devient occupant sans droit ni titre et est redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant est généralement fixé par référence au loyer contractuel augmenté des charges

Il sera sursis à statuer sur les demandes de constatation de l’occupation sans droit ni titre et d’expulsion, dont le sort dépend du respect ou non de l’échéancier d’apurement accordé au point D.

Dans l’hypothèse où la déchéance du bénéfice des délais surviendrait à raison du non-respect de l’échéancier, la présente décision vaudra titre exécutoire aux fins d’expulsion sans qu’il soit besoin d’une nouvelle décision judiciaire. Il sera alors réputé jugé que la société ALANYA occupe les locaux sans droit ni titre depuis le 15 décembre 2024 ; son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef sera ordonnée avec, si nécessaire, le concours de la force publique ; l’indemnité d’occupation mensuelle sera fixée à la somme de 1 940,73 € TTC à compter du 15 décembre 2024 et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés.

En cas de respect intégral de l’échéancier, ces demandes seront réputées purgées et sans objet.

F. Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

La société ALANYA succombe sur l’essentiel de ses demandes principales. Elle est à l’origine de l’instance par sa demande de nullité du commandement, qui est rejetée. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame, [R] les frais irrépétibles de la présente instance. Compte tenu toutefois de la situation économique précaire de la société ALANYA et de l’échelonnement accordé, le tribunal condamnera la société ALANYA à payer à Madame, [R] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société ALANYA supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

REJETTE la demande de nullité du commandement de payer du 14 novembre 2024 formée par la société ALANYA ;

DIT ET JUGE que les sommes réclamées par Madame, [R] au titre des charges locatives et de la taxe foncière pour les exercices 2019 à 2024 sont dues par la société ALANYA dans les montants TTC tels que décomptés ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 26 décembre 2001 portant sur les locaux sis, [Adresse 3] à, [Localité 1], à compter du 15 décembre 2024, par application de l’article L. 145-41 du Code de commerce;

SUSPEND les effets de ladite clause résolutoire, sous les conditions résolutoires strictes définies ci-après ;

CONDAMNE la société ALANYA à payer à Madame, [R] la somme totale de 25 809,42 € comprenant l’arriéré de loyers, les charges locatives, les taxes foncières pour les exercices 2019 à 2024 ainsi que le coût du commandement de payer (235,38 €), avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 sur les sommes dues à cette date, déduction faite des versements intervenus postérieurement tels qu’imputés dans le décompte arrêté au 31 décembre 2024;

AUTORISE l’étalement de cette somme sur douze mensualités de 2 150,79 € chacune, payables au plus tard le 5 de chaque mois, à compter du premier jour du mois suivant la notification du présent jugement, en sus du loyer courant et des provisions pour charges ;

DIT qu’en cas de règlement intégral et ponctuel de l’intégralité des douze mensualités d’apurement et des loyers courants, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais produit effet, toutes les prétentions de Madame, [R] fondées sur la résiliation du bail étant alors réputées définitivement purgées et sans objet ;

DIT que tout défaut de paiement d’une seule mensualité d’apurement ou du loyer courant à son échéance emportera de plein droit et sans mise en demeure la déchéance du bénéfice des délais accordés et rendra la clause résolutoire immédiatement opposable ;

DIT que la présente décision vaut titre exécutoire aux fins d’expulsion en cas de survenance de la déchéance du bénéfice des délais, sans qu’il soit besoin d’une nouvelle décision judiciaire ;

DIT qu’en cas de déchéance, la société ALANYA sera réputée occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 15 décembre 2024, son expulsion sera ordonnée avec si nécessaire le concours de la force publique, et une indemnité mensuelle d’occupation de 1 940,73 € TTC sera due à compter de cette date jusqu’à restitution des clés ;

DIT qu’en cas de respect intégral de l’échéancier, ces demandes seront réputées purgées et sans objet.

CONDAMNE la société ALANYA à payer à Madame, [R] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société ALANYA aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes respectives.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nicolas BIHAN