TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Juin 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffiers : Madame ALI, lors des débats

Madame BOINE, lors du délibéré

Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :

Le 26 juin 2025

à M^e DAMAMME

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 juin 2025

à M^e MOLINA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03570 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5CC6

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [F]

né le 26 Juin 1967 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Emmanuel MOLINA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [I]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 29 décembre 2019, relatif à un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 1 050 euros outre 100 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [F] a fait signifier à Monsieur [O] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 10 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions Monsieur [S] [F] a fait assigner Monsieur [O] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 27 juin 2024.

L’affaire, après des renvois et une réouverture des débats afin de recueillir les observations des parties sur la validité de la clause résolutoire au vu de l’absence de de délai indiqué et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [S] [F] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 25 avril 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 27 juin 2024.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [O] [I] par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024.

Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges.

Si les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti, force est de constater que la clause résolutoire litigieuse ne stipule aucun délai en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires. Elle fait ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois, et faute par le débiteur de s’être exécuté, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

Dès lors, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion du locataire et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation), les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel et la demande reconventionnelle de restitution de loyers

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, qui dispose

« Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

Lorsque le local visé par l’arrêté mentionné au deuxième alinéa du présent I est un meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d’être dues à compter du jour suivant l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au jour suivant l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire ».

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [O] [I] restait débiteur d’une dette locative de 4 950 euros au 18 avril 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Les justificatifs de paiement versés aux débats par Monsieur [L] [I] établissent qu’il s’est acquitté des sommes suivantes, dont le montant global s’élève à 21 300 euros :

500 euros en novembre 2021, décembre 2021, février 2022, mars 2022, juillet 2022, août 2022, octobre 2022, novembre 2022, décembre 2022, janvier 2023, février 2023, mars 2023, avril 2023, décembre 2023, janvier 2024, février 2024, mars 2024, avril 2024, mai 2024, juin 2024 ;550 euros en juillet 2022, novembre 2022, janvier 2023, février 2023, mars 2023, avril 2023, août 2023, novembre 2023, décembre 2023, février 2024, mars 2024, mai 2024, juin 2024 ;1 100 euros en janvier 2022 ;1 050 euros en avril 2022 ;1 000 euros en juin 2022 ;1 000 euros en juin 2023.

Parallèlement, il résulte des pièces du dossier que :

un arrêté de péril grave et imminent concernant l’ensemble immobilier dit « [Adresse 6] » a été pris le 18 décembre 2018, interdisant l’accès aux parties publiques à l’aplomb des ouvrages de l’ensemble immobilier sur une distance égale à la hauteur des bâtiments ; la liste des copropriétaires, annexée, vise Monsieur [Y] [V], vendeur du bien litigieux à Monsieur [S] [F] ;

Monsieur [S] [F] a acquis le bien litigieux le 11 octobre 2019 ;

un arrêté de mise en sécurité concernant l’ensemble immobilier dit « [Adresse 6] » a été pris le 6 août 2021 aux fins d’ordonner la réparation définitive de l’immeuble – aucune liste des copropriétaires n’y figure –. Si cet arrêté ne vise pas l’adresse du [Adresse 1], il ressort d’un courriel adressé par la Mairie que l’ensemble des lots de la résidence sont concernés. De même, cet arrêté vise expressément l’arrêté de péril grave et imminent du 18 décembre 2018. Cet arrêté, tout en pointant au titre des travaux les façades de l’ensemble des bâtiments à l’exception de la Bastide, précise que « la terrasse au Sud-Est de la bastide ainsi que les caves situées en dessous de cette terrasse, l’escalier monumental et le bassin décoratif situés à l’Est de la terrasse sont interdites à toute occupation et utilisation », et ce alors que l’appartement donné à bail se trouve au sein du bâtiment B14.

Ainsi dit, les travaux préconisés n’empêchent pas Monsieur [O] [I] d’occuper le logement donné à bail.

Reste que Monsieur [O] [I] n’était redevable d’aucun loyer, même si l’arrêté ne porte que sur les parties communes de l’immeuble en copropriété, puisque la suspension du paiement des loyers s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans les parties communes – dont ceux appartenant à Monsieur [S] [F] –.

En conséquence, Monsieur [S] [F] sera débouté de sa demande au titre du paiement de l’arriéré locatif, et sera condamné à restituer à Monsieur [O] [I] la somme provisionnelle de 21 300 euros, au titre des loyers indûment versés.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du code civil,

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est pas rapporté la preuve du caractère abusif, de la mauvaise foi ou d’une intention de nuire à travers la demande présentée par Monsieur [S] [F].

Monsieur [O] [I] ne prouve pas, par ailleurs, l’existence d’un préjudice subi.

En conséquence, Monsieur [O] [I] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [S] [F], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé. Il sera condamné à payer à Monsieur [O] [I] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Monsieur [S] [F] recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion des locataires et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation) ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ;

DEBOUTONS Monsieur [S] [F] de sa demande au titre du paiement de l’arriéré locatif ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [F] à restituer à Monsieur [O] [I] la somme provisionnelle de 21 300 euros, au titre des loyers indûment versés ;

DEBOUTONS Monsieur [O] [I] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [F] à payer à Monsieur [O] [I] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [F] aux entiers dépens de l’instance, à l’exception du coût du commandement de payer et du coût de l’assignation concernant Madame [G] ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,