TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 11/07/2025

à : Maitre Catherine SAINT GENIEST

Copie exécutoire délivrée

le : 11/07/2025

à : Maitre Sybille ADE

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/00506

N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZK5

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 juillet 2025

DEMANDERESSE

La S.C.I. NJJ GRENELLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maitre Catherine SAINT GENIEST, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #T0004

DÉFENDERESSE

Madame [C] [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maitre Sybille ADE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #B0491

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 11 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00506 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZK5

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de location du 13 février 1974, les consorts [F] A [O], représentés par Monsieur [L] [I], ont donné à bail à Madame [C] [S], à compter du 1er janvier 1974, deux chambres situées [Adresse 1] à [Localité 5], au 7ème étage, moyennant le paiement d’un loyer hors charges de 300 francs par trimestre fixé dans les termes de la loi du 1er septembre 1948.

Suivant acte authentique du 30 décembre 2024, la société NJJ GRENELLE a acquis les locaux à usage d’habitation donnés à bail à Madame [C] [S].

Suivant acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, la société NJJ GRENELLE a délivré à Madame [C] [S] un congé portant déchéance du droit au maintien dans les lieux pour le 31 décembre 2024 sur le fondement de l’article 10 2° et 3° de la loi du 1er septembre 1948.

Par acte de commissaire de justice du 09 janvier 2025, la société NJJ GRENELLE a assigné en référé Madame [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— prononcer l’expulsion de Madame [C] [S] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, en se réservant la liquidation de l’astreinte,

— écarter les dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoyant un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, à défaut supprimer ce délai ou le réduire,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles laissés sur place aux frais de la défenderesse,

— faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien,

— condamner Madame [C] [S] à payer une indemnité d’occupation provisionnelle de 750 euros par mois à compter du 1er janvier 2025,

— condamner Madame [C] [S] à payer une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens dont distraction au profit de son conseil.

La procédure évoquée à l’audience du 17 mars 2025 a fait l’objet d’une réouverture des débats au 15 mai 2025 pour la production des pièces de la défenderesse.

À cette date, la société NJJ GRENELLE, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et a sollicité le rejet des prétentions adverses.

Au soutien de ses demandes, la société NJJ GRENELLE fait valoir, au visa de l’article 10 2° et 3° de la loi du 1er septembre 1948, que Madame [C] [S] est depuis la date d’effet du congé portant déchéance du droit au maintien dans les lieux occupante sans droit ni titre du bien donné à bail pour ne pas l’avoir occupé depuis au moins deux ans et être propriétaire d’un logement distinct, ce qui est notamment établi par les constatations de son commissaire de justice, les déclarations de la gardienne et un rapport de détective privé. Elle demande que l’indemnité d’occupation soit fixée à la valeur locative du bien. Enfin, elle estime que le bien n’étant pas habité, son ancienne locataire ne peut bénéficier des dispositions protectrices du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [C] [S], représentée par son conseil, a conclu au débouté des demandes, au maintien dans les lieux et à la condamnation de la société NJJ GRENELLE à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles. Elle a par ailleurs demandé qu’il soit statué sur les dépens.

Elle réfute les motifs du congé, en faisant valoir que le bien a toujours été occupé par elle ou ses enfants, ainsi qu’établi par les factures d’électricité du logement. Elle conteste le caractère probant des constatations du commissaire de justice, qui s’est rendu sur place en période de vacances scolaires, alors que son fils venait d’être hospitalisé, ainsi que les déclarations de gardienne dont l’emploi dépend de la bailleresse.

Elle estime que le fait qu’elle soit propriétaire d’un logement n’a aucune incidence sur la validité du bail qui porte sur une chambre de bonne, non compatible avec la vie de famille. Enfin, elle prétend que la société NJJ GRENELLE a fait procéder au changement des serrures en avril 2024, alors qu’elle n’était pas encore propriétaire de l’immeuble.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée.

En l’espèce, la déchéance du droit au maintien dans les lieux est vivement contestée par la locataire qui articule à l’appui de ses prétentions un certain nombre de moyens qui n’apparaissent pas immédiatement et manifestement vains.

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence de vérifier la réalité du motif du congé, lequel est pourtant le préalable indispensable au constat de l’occupation sans droit ni titre invoquée par la demanderesse au visa de l’article 835 du code de procédure civile, peu important que la validation du congé ne soit pas demandée.

Dès lors, l’illicéité du trouble manifeste sur lequel repose la demande d’expulsion n’est pas démontrée.

Ce seul constat doit conduire à orienter la procédure vers le juge du fond.

La demande sera donc rejetée, ainsi que toutes les demandes subséquentes de la société NJJ GRENELLE.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Par ailleurs, il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

En l’espèce, la société NJJ GRENELLE, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [S] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de la société NJJ GRENELLE,

RENVOYONS par conséquent les parties à mieux se pourvoir,

CONDAMNONS la société NJJ GRENELLE à verser à Madame [C] [S] une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société NJJ GRENELLE aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommées.

La Greffière, Le juge des contentieux et de la protection,