Tribunal Judiciaire de Nantes, 1re chambre, 15 janvier 2026, n° 21/03956

TJ Nantes 15 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Erreur dans le cahier des conditions de vente
Le tribunal a constaté que l'erreur dans la désignation du lot 2 a induit les époux [C] en erreur sur la consistance du bien acquis, justifiant ainsi leur demande de dommages-intérêts.
Accepté
Frais exposés en raison de la procédure
Le tribunal a accordé une indemnité au titre de l'article 700 pour couvrir les frais irrépétibles exposés par les époux [C].
Accepté
Responsabilité des défendeurs
Le tribunal a condamné in solidum les défendeurs aux dépens, considérant leur responsabilité dans l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, 1re ch., 15 janv. 2026, n° 21/03956
Numéro(s) :	21/03956
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	8 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cyril DUBREILJean BROUINMatthieu CAOUS-POCREAUFatima EN-NIHCharlotte LALLEMENT
Cabinet(s) :	SCP LAGOUCHEIPSO FACTO AVOCATSLALLEMENT SOUBEILLE & ASSOCIES
Parties :	Caisse REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE L' ANJOU ET DU MAINE

Texte intégral

F.C

LE 15 JANVIER 2026

Minute n°

N° RG 21/03956 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LHTC

[K] [C]

[O] [L] épouse [C]

Caisse REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE L’ANJOU ET DU MAINE,

Me [H] [D] en sa qualité d’avocat

Le 15/01/2026

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à

— M^e Caous-Pocreau

— M^e Cyril Dubreil

— M^e Charlotte Lallement

copie certifiée conforme

— expert

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

— ----------------------------------------

PREMIERE CHAMBRE

Jugement du QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,

Assesseur : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

GREFFIER : Isabelle CEBRON

En présence de [Z] [N], auditeur de justice

Débats à l’audience publique du 04 NOVEMBRE 2025.

Prononcé du jugement fixé au 15 JANVIER 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

— --------------

ENTRE :

Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Jean BROUIN de la SCP AVOCAT DEFENSE ET CONSEIL, avocats au barreau d’ANGERS

Madame [O] [L] épouse [C], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Jean BROUIN de la SCP AVOCAT DEFENSE ET CONSEIL, avocats au barreau d’ANGERS

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Caisse REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE L’ANJOU ET DU MAINE, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Rep/assistant : Maître Cyril DUBREIL de la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de NANTES

Maître [H] [D] en sa qualité d’avocat

né le 29 Janvier 1978 à [Localité 4], demeurant [Adresse 7]

Rep/assistant : Maître Charlotte LALLEMENT de la SELARL LALLEMENT SOUBEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

Vu l’ordonnance de clôture du 09 SEPTEMBRE 2025 ;

Exposé du litige

Monsieur [K] [C] et son épouse madame [O] [L] (ci-après les époux [C]) ont été déclarés adjudicataires par l’intermédiaire de Maître [H] [D], avocat, d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] (49), dont la vente était poursuivie sur saisie immobilière par la caisse régionale de crédit agricole mutuel de l’Anjou et du Maine (ci-après la CRCAM).

Faisant valoir que la désignation de l’immeuble, telle qu’inscrite au cahier des conditions de vente établi par Maître [D], comporte des erreurs quant aux lots concernés, les époux [C] ont fait assigner la CRCAM et monsieur [H] [D] devant le tribunal judiciaire d’Angers par actes de commissaire de justice en date des 16 et 23 juillet 2020 pour solliciter, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, qu’ils soient condamnés in solidum à leur verser la somme de 42.840,73 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Par ordonnance en date du 31 mai 2021, le juge de la mise en état de la 1ère chambre du tribunal judiciaire d’Angers a renvoyé la cause et les parties devant le tribunal judiciaire de Nantes après avoir dit que Maître [D] était fondé à se prévaloir des dispositions de l’article 47 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 17 novembre 2022, le juge de la mise en état de [Localité 5] a, à la demande des époux [C] ordonné une expertise permettant d’évaluer d’une part la valeur des lots 3 et 6 qu’ils avaient cru acquérir et, d’autre part, la dépréciation des autres lots du fait de l’existence d’une copropriété et de la présence d’un autre copropriétaire notoirement insolvable. Le juge de la mise en état déboutait en revanche les époux [C] de leur demande de provision ad litem.

L’expert a procédé à sa mission et déposé son rapport le 5 octobre 2023.

Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 5 janvier 2024, les époux [C] demandent au tribunal de:

— Déclarer les époux [C] recevables et bien fondés en leurs demandes.

— Condamner in solidum la CRCAM et Maître [D] à payer aux époux [C] la somme de 68 440,73 euros à titre de dommages-intérêts outre les intérêts de droit à compter de la demande.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ou bien dire n’y avoir lieu à l’écarter.

— Condamner in solidum la CRCAM et Maître [D] à payer à Monsieur et Madame [C] une indemnité de 10 000 Euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner in solidum la CRCAM et Maître [H] [D] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile et comprendront les frais ayant abouti au rapport d’expertise de Monsieur [M].

Au soutien de leurs demandes, les époux [C] font valoir pour l’essentiel que que selon la description du cahier des conditions de vente, l’immeuble acquis sur adjudication comprenait les lots 1, 2, 4 et 5, que le lot 2 situé au 1er étage de l’immeuble comprenait deux logements, et le lot 5 une cave alors qu’en réalité l’état descriptif de division de l’immeuble et la description des lieux faite par l’huissier font état de six lots. Ils ajoutent que l’avocat rédacteur du cahier des conditions de vente a intégré par erreur le lot 3 dans le lot 2, de sorte qu’alors qu’ils pensaient acquérir l’immeuble dans son ensemble, il n’ont en réalité acquis ni le lot 3 correspondant à un des appartements du 1er étage, ni le lot 6 correspondant à une des deux caves.

Du fait de cette erreur, ils se trouvent désormais en copropriété avec un autre propriétaire insolvable et absent (s’agissant du débiteur saisi). Ils s’appuient sur les conclusions de l’expert judiciaire qui a évalué le lot 3 à 35 000 €, le lot 6 à 1 800 €, et la dépréciation du bien de l’ordre de 20 % soit entre 19 800 € et 20 000 €. Ils estiment que la CRCAM engage sa responsabilité dès lors que l’article R 322-11 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le cahier des conditions de vente est élaboré sous la responsabilité du créancier poursuivant, tandis que Monsieur [D] est responsable en sa double qualité de mandataire du créancier poursuivant et rédacteur de l’acte, et d’avocat de l’adjudicataire.

Ils entendent être indemnisés de la perte des lots et de la dépréciation du bien, de leur préjudice moral lié aux difficultés de gestion de la copropriété, ainsi que des frais d’adjudication versés en trop eu égard à la privation de 163/1000e dans la copropriété.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 2 septembre 2024, Monsieur [D] demande au tribunal de:

A titre principal,

• Débouter les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre Monsieur [D]

Et, en cas de condamnation de Monsieur [D] à indemniser les époux [C],

• Juger que la perte de chance subie par les époux [C] ne saurait être fixée à 100 %,

A titre subsidiaire,

• Juger que les époux [C] ont contribué à la réalisation de leur préjudice,

• Limiter l’indemnisation des époux [C] en conséquence,

A titre très subsidiaire

• Condamner la CRCAM à garantir Monsieur [D] de toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre,

En tout état de cause

• Condamner la CRCAM à verser à Monsieur [D] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamner la CRCAM aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de sa position, Monsieur [D] soutient que les demandeurs ne démontrent pas le préjudice indemnisable en lien avec la faute alléguée, que leur préjudice peut tout au plus s’analyser en une perte de chance d’obtenir une somme de 36 800 € du fait de la privation des lots 3 et 6, cette perte de chance n’étant pas certaine. S’agissant du préjudice tiré de la dépréciation du bien, Monsieur [D] relève qu’aucun élément n’est apporté pour démontrer les difficultés de gestion de la copropriété lié à l’existence d’un “copropriétaire notoirement insolvable” l’expert s’étant contenté de reprendre les affirmations des époux [C] sur ce point. Il conteste également le préjudice tiré des frais exposés en vain, la facture des honoraires réglés n’étant pas liée au nombre de parts acquises dans la copropriété. Enfin, il considère que la préjudice moral n’est pas démontré en l’absence de démonstration de difficultés dans la copropriété.

Subsidiairement il affirme que les époux [C] ont participé à leur préjudice ainsi que l’a retenu l’expert, dès lors qu’il n’est pas fait mention des lots 3 et 6 au cours de la procédure de saisie.

Plus subsidiairement, Monsieur [D] entend être garanti par la banque poursuivante au motif que le cahier des conditions de vente est élaboré sous la responsabilité du créancier poursuivant.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 6 septembre 2024, le CRCAM de l’Anjou et du Maine demande au tribunal de:

• Débouter les époux [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

• Les condamner au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile de 5 000€.

• Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire compte tenu de la nature de l’affaire.

La CRCAM, qui ne conteste pas que Maître [D] a, sur la base de l’état descriptif de l’immeuble, intégré par erreur le lot n°3 dans le lot n°2, relève en revanche qu’il n’existe aucune erreur s’agissant de la cave, et que surtout les époux [C] ne peuvent soutenir avoir été trompés alors que le cahier des conditions de vente fait état d’un règlement de copropriété, et mentionne les lots 1, 2, 4 et 5 sans faire état des lots 3 et 6, ne faisant pas l’objet des poursuites . La banque rappelle que si à la suite d’une erreur originelle de l’huissier ayant dressé l’état descriptif, le lot 2 englobe le lot 3, les adjudicataires se trouvent actuellement bien propriétaires du lot 3 qui, s’il ne faisait normalement pas partie de la vente, figure désormais au jugement d’adjudication publié, sans aucune difficulté à ce titre. La CRCAM invoque l’article R322-59 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose que le jugement d’adjudication mentionne les formalités de publicité et leur date, la désignation de l’immeuble adjugé, les date et lieu de la vente forcée, l’identité de l’adjudicataire etc… et en déduit que Monsieur [J] ancien propriétaire notamment du lot 3 s’en trouve dépossédé par l’effet du jugement d’adjudication qui de surcroît purge la procédure de tous ses vices éventuels. Enfin, la CRCAM souligne que les époux [C] ne démontrent pas que l’huissier leur a fait visiter l’intégralité de l’immeuble y compris le lot 3 et relève en outre que l’expert considère qu’ils ont pu participer à la réalisation de leur préjudice, puisque tous les actes de procédure ne font état que des lots 1,2,4 et 5 et aucun ne mentionne les lots 3 et 6.

***

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2025.

Motifs de la décision

L’article R 322-11 du Code des procédures civiles d’exécution dispose « Le cahier des conditions de vente est élaboré sous la responsabilité du créancier poursuivant. »

Il est par ailleurs constant qu’en matière de rédaction d’acte, l’avocat doit assurer la validité de l’acte et sa pleine efficacité, en l’adaptant à la situation des parties selon leurs prévisions.

Par ailleurs, la rédaction de l’acte ne présentant pas le caractère aléatoire d’un procès, le rédacteur est communément considéré comme tenu d’une obligation de résultat, et la certitude du préjudice étant alors plus aisée à constater, la réparation peut être assurée intégralement plutôt que par l’indemnisation, nécessairement moindre, de la perte d’une chance.

L’avocat est par ailleurs tenu d’un devoir de conseil à l’égard de son propre client et le manquement à ce devoir de conseil doit quant à lui être réparé, en cas de préjudice, sous l’angle de la perte de chance.

***

En l’espèce, il n’est discuté par aucune des parties que le cahier des conditions de vente rédigé par Maître [D] comportait une erreur dans la désignation des lots vendus en ce que le lot 2 décrit désigne les deux appartements du 1er étage, alors que ce lot 2 ne comporte en réalité qu’un seul des deux appartements, l’autre correspondant au lot 3 de la copropriété, non visé dans la poursuite.

Le cahier des conditions de vente fait d’ailleurs également référence au règlement de copropriété du 8 décembre 2011 qui décrit l’immeuble dans son intégralité, l’état descriptif de division précisant que le bien est divisé en 6 lots, savoir:

— le lot 1 au rez de chaussée correspondant à un local commercial, une cuisine et une réserve,

— le lot 2 au premier étage correspondant à un logement de trois pièces donnant sur la rue,

— le lot 3 au premier étage correspondant à un logement donnant sur l’arrière,

— le lot 4 au second étage correspondant aux combles non aménagés,

— le lot 5 correspondant à une cave coté rue,

— le lot 6 correspondant à une cave sur l’arrière.

A la suite de l’adjudication, le jugement d’adjudication qui intègre le cahier des conditions de vente in extenso et reprend donc l’intégralité des mentions du cahier des conditions de vente reprend en conséquence l’erreur commise par l’avocat rédacteur.

Le tribunal relève par ailleurs que Monsieur [D] est intervenu à la fois pour le compte de la CRCAM, créancier poursuivant en qualité de rédacteur des actes de procédure, et notamment du cahier des conditions de vente, et à la fois en qualité d’avocat des époux [C] ayant porté les enchères pour leur compte.

En premier lieu, force est de constater que contrairement à ce que soutiennent les époux [C], il n’existe aucune erreur de désignation s’agissant du lot 6, correspondant à une cave, le cahier des conditions de vente n’incluant pas la seconde cave de l’immeuble dans la consistance du bien vendu aux enchères.

En revanche et en second lieu, s’agissant du lot 2, le tribunal relève que Monsieur [D] ne discute pas la faute commise, à savoir l’erreur de désignation de la consistance du lot 2, puisqu’il comprend de manière erronée deux appartements au lieu d’un seul.

Il s’ensuit qu’en prenant connaissance préalablement à l’audience d’adjudication du cahier des conditions de vente, les époux [C] ont pu être induits en erreur sur la consistance du bien saisi et ont pu penser que l’adjudication leur permettrait d’être propriétaires des deux appartements du 1er étage. S’il n’est pas discutable que préalablement à l’adjudication, les époux [C] ont également pu consulter les actes en annexe et notamment le règlement de copropriété du 8 décembre 2011 qui décrit l’intégralité de l’immeuble et notamment l’état descriptif de division du bien comprenant 6 lots alors que le cahier des conditions de vente ne visait que quatre lots, il reste que l’erreur commise sur la consistance du lot 2 était difficile à déceler pour un acheteur profane. Il reste en outre que les époux [C] ont demandé à Maître [D] d’enchérir pour leur compte de sorte qu’en sa qualité d’avocat des adjudicataires, il appartenait également à Maître [D] de vérifier l’adéquation du bien désigné dans le cahier des conditions de vente avec le bien réellement saisi, et de conseiller utilement ses clients à ce titre.

La faute commise par l’avocat tant au stade de la rédaction de l’acte dont il ne s’est pas assuré de la validité, qu’au stade des enchères portées pour le compte des adjudicataires, à l’égard desquels il a méconnu son devoir de conseil, est en conséquence doublement caractérisée. Il en résulte également que Monsieur [D], doublement à l’origine de l’erreur commise par les adjudicataires sur la consistance réelle du bien acquis aux enchères, est particulièrement mal fondé à soutenir que les époux [C] ont contribué à la réalisation de leur préjudice.

S’agissant de la CRCAM, alors que le cahier des conditions de vente est rédigé sous la responsabilité du créancier poursuivant, qui en l’espèce n’a pas vérifié que le lot 2 y était mal désigné, elle a manqué à son obligation de décrire exactement le bien vendu et devra être tenue in solidum avec son avocat à réparer les conséquence de l’erreur commise dans l’acte.

***

A ce titre et conformément au droit commun, pour obtenir réparation, il appartient aux époux [C] d’établir leur préjudice ainsi que le lien de causalité entre celui-ci et la faute de l’avocat, ici doublement engagée, et celle du créancier poursuivant.

Sur le régime de réparation, il est encore rappelé que si la réparation des conséquences de la faute de Maître [D] en sa qualité d’avocat des adjudicataires repose sur la notion de perte de chance de ne pas avoir enchéri, en sa qualité d’avocat du créancier poursuivant, les conséquences de la faute tirée du défaut de validité de l’acte répondent au régime de la réparation intégrale, au même titre que celle du créancier poursuivant tenu d’assurer la fiabilité des actes de poursuite.

S’agissant du préjudice des époux [C], il réside dans le fait que le deuxième appartement du premier étage, correspondant en réalité au lot 3, n’est pas rentré dans leur patrimoine alors qu’en offrant un prix d’adjudication de 71 000 €, ils pensaient l’acquérir en même temps que les autres lots désignés. En revanche, en l’absence d’erreur relative au lot 6 non décrit dans le cahier des conditions de vente et non vendu, aucune perte de valeur liée à l’absence de vente du lot 6 ne pourra être retenue.

L’expert judiciaire a évalué l’appartement correspondant au lot 3 à 35 000 € et cette évaluation n’est pas en tant que telle discutée par les parties. Cette évaluation sera retenue comme correspondant à la perte de valeur du bien acquis et à cet égard c’est en vain que la CRCAM soutient que par l’effet de la purge du jugement d’adjudication les époux [C] sont désormais propriétaires du lot 3, alors que ce lot n’est pas spécifiquement visé dans le jugement et que les époux [C] sont exposés à ce que le débiteur saisi revienne à tout moment en revendiquer la propriété.

S’agissant de la demande des époux [C] tenant à l’existence d’une copropriété dépréciant l’immeuble, elle sera écartée dès lors que le lot 6 non vendu aux enchères laissait en tout état de cause subsister la copropriété. Pour les mêmes raisons, la demande de réparation du préjudice d’angoisse lié au maintien du bien en copropriété ne pourra être accueillie.

S’agissant de la demande au titre des frais que les époux [C] estiment avoir exposés en vain eu égard à la moindre consistance du bien acquis, c’est à juste titre que Monsieur [D] fait valoir que la facture de frais et honoraires est calculée sur la base du prix d’adjudication et non sur la consistance du bien acquis de sorte que ces frais sont dus quelle que soit cette consistance. Il en résulte que les époux [C] seront déboutés de leur demande au titre de ce poste de préjudice.

***

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile permettent au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [D] et la CRCAM qui succombent à la présente instance seront in solidum condamnés aux dépens et tenus de verser aux époux [C] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé.

Monsieur [D] et la CRCAM seront déboutés de leur propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, comme c’est le cas en l’espèce, énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit cependant que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] et la CRCAM à régler aux les époux [C] la somme de 35 000 € en réparation de leur préjudice ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] et la CRCAM à régler aux les époux [C] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [D] et la CRCAM de leur propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] et la CRCAM aux entiers dépens ;

ACCORDE à la SCP IPSO FACTO AVOCATS prise en la personne de Maître CAOUS-POCREAU le bénéfice du recouvrement direct dans les conditions prévues à l’article 699 du code du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Isabelle CEBRON Géraldine BERHAULT