Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 29 Janvier 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [U]

Porte B202 Etage 2 Le Chemin du Domaine

1 Allée des Azures

44240 LA CHAPELLE-SUR-ERDRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 novembre 2025

date des débats : 13 novembre 2025

délibéré au : 29 janvier 2026

RG N° N° RG 25/03176 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OBAS

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [J] [U] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 19 juillet 2023 à effet au 25 août 2023, CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à [J] [U] un logement de type 3 et une annexe lui appartenant sis, Le chemin du Domaine, 1 allée des Azures, 2ème étage, porte B202 – 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE, et par contrat ayant pris effet le 14 décembre 2023, lui a loué le parking n°7 sis à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 542,51 € pour le logement, 21,24 € pour l’annexe et 21,24 € pour le parking, outre une provision mensuelle pour charges de 100,70 € pour le logement.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [J] [U] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 719,17 € arrêté au 6 mai 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 19 juillet 2023 et du contrat lié au parking n°7 ayant pris effet le 14 décembre 2023 à compter du 13 juin 2025 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 13 juillet 2025 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [J] [U] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [J] [U] au paiement de la somme de 1 845,57 € arrêtée au 17 juillet 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 13 mai 2025 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [J] [U] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 13 juin 2025 ou du 13 juillet 2025 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux, qui sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

· Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 juillet 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [J] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— [J] [U] sera condamnée à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux,

· Condamner [J] [U] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025. À ladite audience, CDC HABITAT SOCIAL se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1 675,72 € au titre des loyers et charges échus à la date du 10 novembre 2025. La requérante précise se désister de sa demande de constat de la résiliation du bail sur le fondement du défaut d’assurance.

Régulièrement assignée à étude, [J] [U] a comparu et ainsi il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 15 janvier 2025, la commission en ayant accusé réception le 20 janvier 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 21 août 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 21 août 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 25 août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 2 octobre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Résiliation pour défaut d’assurance

À l’audience, CDC Habitat Social a déclaré se désister de cette demande et il convient de lui en donner acte.

Résiliation pour non paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 7 pour le logement et 9 pour le parking.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, CDC HABITAT SOCIAL a fait commandement à [J] [U] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 719,17 € arrêté au 6 mai 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 juillet 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [J] [U].

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [J] [U] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1 675,72 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 10 novembre 2025. Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit le somme de 620,30 € (185,41 € + 178,34 € + 126,40 € + 130,15 €).

En conséquence, [J] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 1 055,42 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 10 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette ayant été déterminée à l’audience.

Elle sera enfin condamnée à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 11 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges du logement et des deux annexes, soit la somme de 671,05 €, sans revalorisation ou indexation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [J] [U] a repris le versement intégral du loyer courant depuis plusieurs mois, versant 100 € de plus pour le règlement de sa dette depuis trois mois.

Lors de l’audience, [J] [U] explique qu’elle travaille et qu’elle gagne 1 205 € par mois depuis qu’elle est à 80 %, mais qu’elle fait l’objet d’une saisie sur salaire. Elle déclare que son fils l’aide financièrement et qu’elle va continuer à payer 100 € par mois en plus de ses loyers et charges. Ainsi, [J] [U] paraît en situation de régler sa dette locative.

CDC HABITAT SOCIAL constate les efforts de la locataire et se dit d’accord pour des délais de paiement avec des échéances de 100 € par mois.

Au regard de ces éléments, dès lors que [J] [U] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [J] [U] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion. Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges. CDC HABITAT SOCIAL pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [U], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement.

L’article 700 du code de procédure civile

En équité, la demande de CDC HABITAT SOCIAL fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 19 juillet 2023 et du contrat lié au parking n°7 ayant pris effet le 14 décembre 2023 entre CDC HABITAT SOCIAL et [J] [U], concernant le logement sis Le chemin du Domaine, 1 allée des Azures, 2ème étage, porte B202 – 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE ;

DONNE ACTE à CDC HABITAT SOCIAL de son désistement de sa demande de constat de la résiliation des baux pour défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement figurant au bail sont réunies à la date du 14 juillet 2025 ;

CONDAMNE [J] [U] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1 055,42 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [J] [U] un délai de paiement de onze (11) mois pour se libérer de la dette, soit 10 mensualités de 100 €, la 11ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [J] [U] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis Le chemin du Domaine, 1 allée des Azures, 2ème étage, porte B202 – 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE, logement et deux annexes, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [J] [U] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas [J] [U] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 11 novembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, en deniers ou quittances, soit la somme mensuelle de 671,05 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [J] [U] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE CDC HABITAT SOCIAL de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY