TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Bruno ALLALI

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/01559

N° Portalis 352J-W-B7H-CY6BI

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, OPEN CONSEIL IMMOBILIER, S.A.R.L

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G55

DÉFENDERESSE

S.A.R.L AUXILIAIRE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 5]

non- représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/01559 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY6BI

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Octobre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société Auxiliaire d’Investissements Immobiliers est propriétaire des lots n°98, 217 et 233 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

A ce titre, la société Auxiliaire d’Investissements Immobiliers a accumulé un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] l’a assignée devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

—  9.648,79 euros au titre des charges et travaux pour la période du 28 mai 2021 au 20 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2023,

—  1.027 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 28 mai 2021 au 20 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2023,

—  5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Bien que valablement citée par remise de l’acte en l’étude de l’huissier, la société Auxiliaire d’Investissements Immobiliers n’a pas comparu.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats a été prononcée le 15 juin 2023.

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/01559 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY6BI

Aux termes de ses conclusions aux fins de rabat de clôture et actualisation notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 14-1 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967 ;

DIRE ET JUGER recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, OPEN CONSEIL IMMOBILIER,

REVOQUER l’ordonnance de clôture rendue le 15/06/2023 dans l’affaire portant le numéro de RG 23/01559 ;

MAINTENIR l’audience de plaidoirie au 17/10/2024 à 10h00 ;

En conséquence,

CONDAMNER la société AUXILIAIRE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS à payer syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, OPEN CONSEIL IMMOBILIER, les sommes suivantes :

—  5.590,72 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 01/10/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2023,

—  32 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 01/10/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2023,

—  5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société AUXILIAIRE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile »

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2024,

A l’audience, la présidente a autorisé le demandeur à produire une note en délibéré aux fins de préciser l’origine de la dette due par la société Auxiliaire d’Investissements Immobiliers.

Par une note en délibéré du 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires précisait que, conformément à ses conclusions aux fins de rabat de clôture et actualisation, il existe un solde créditeur au 30/09/2023 d’un montant de 59,17 euros et que de ce fait, aucune demande n’est donc faite au titre des charges composant la reprise de solde de l’ancien syndic Sully Gestion, figurant sur le décompte actualisé arrêté au 01/10/2024 versé aux débats.

La note en délibéré ayant été adressée dans les délais, et l’actualisation de la créance étant faite à la baisse ce qui ne porte pas préjudice à la défenderesse, il n’y a pas lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement des charges

En droit, aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] justifie tout d’abord par la production d’un relevé de propriété que la société Auxiliaire d’Investissements Immobiliers est bien propriétaire des lots n°98, 217 et 233 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le jugement du 24 novembre 2016

— le jugement du 23 mai 2019

— le jugement du 11/09/2020 + procès-verbal de signification

— un décompte d’exécution du jugement du 11/09/20

— le jugement du 21 janvier 2022 + procès-verbal de signification

— un décompte d’exécution du jugement du 21/01/2022

— la mise en demeure du 27/01/2023 + AR

— le décompte syndic au 20/01/2023

— le second original de l’assignation du 23/06/2021

— les appels de fonds

— les procès-verbaux des assemblées générales

— le procès-verbal du 15/10/2020

— le procès-verbal du 28/06/2021

— le procès-verbal du 23/06/2022

— une attestation de non-recours des assemblées générales

— les contrats de syndic

— les factures frais de recouvrement

— un décompte syndic arrêté au 01/10/2024

— les appels de fonds à partir du 01/10/2023

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15/06/2023

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25/04/2024

— une attestation de non recours des assemblées générales du 15/06/2023 et du 25/04/2024

— les contrats de syndic Open Conseil Immobilier

— les justificatif frais mise en demeure

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société Auxiliaire d’Investissements Immobiliers, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 5.590,72 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 01/10/2024.

La société Auxiliaire d’Investissements Immobiliers ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 5.590,72 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 01/10/2024, premier appel de charges courantes 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, l’avis de réception de la mise en demeure du 27 janvier 2023 n’étant pas produit.

2 – Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 32 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaire de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort de l’étude des pièces que les frais de syndic allégués correspondent à des frais de de mise en demeure. Il sera fait droit à la demande

Dès lors, la société Auxiliaire d’Investissements Immobiliers sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 32 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 01/10/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2023.

3 – Sur la demande indemnitaire

En droit, l’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Civ. 3e 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la société Auxiliaire d’Investissements Immobiliers de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Or il est établi par les pièces versées aux débats qu’il s’agit de la cinquième procédure entreprise à l’encontre de la défenderesse.

Cette société a été précédemment condamnée aux sommes de 500 euros, 1000 euros, 1500 euros et 2000 euros au titre des dommages et intérêts attribués dans la précédente procédure, ce qui ne semble pas encore assez dissuasif pour la persuader de régler ses charges à échéance.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société Auxiliaire d’Investissements Immobiliers au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Auxiliaire d’Investissements Immobiliers, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, la société Auxiliaire d’Investissements Immobiliers sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

En droit, aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Auxiliaire d’Investissements Immobiliers à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 5.590,72 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 01/10/2024, premier appel de charges courantes 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ;

CONDAMNE la société Auxiliaire d’Investissements Immobiliers à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 32 euros au titre des frais de recouvrement prévu à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la société Auxiliaire d’Investissements Immobiliers à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société Auxiliaire d’Investissements Immobiliers à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société Auxiliaire d’Investissements Immobiliers aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 16 Janvier 2025

La Greffière Le Président