Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 18 Mai 2026

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DEMANDEUR :

Monsieur [S] [B]

[Adresse 1]

représenté par M^e Sébastien GUERRIER, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE substitué par M^e Barthélémy PAVY, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [D]

[Adresse 2]

représenté par M^e Natacha GALAU, avocat au barreau de NANTES – 40

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats, Cynthia HOFFMANN lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 Mai 2025

date des débats : 30 Mars 2026

délibéré au : 18 Mai 2026

RG N° 25/00194 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NRAX

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à M^e Sébastien GUERRIER

CCC à M^e Natacha GALAU + préfecture

Copie dossier

Exposé du litige :

Selon acte sous seing privé en date du 1er juillet 2021, Monsieur [S] [B] a donné à bail à Monsieur [O] [D] un logement avec terrasse de type 1 lui appartenant, situé [Adresse 3].

Par décision du Tribunal judiciaire de Nantes en date du 27 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection a ordonnée la mainlevée d’une mesure de curatelle renforcée visant Monsieur [O] [D] qui avait été prononcée le 26 octobre 2004, désignant l’UDAF44 comme curateur.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, Monsieur [S] [B] a fait délivrer à ce dernier une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement et un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’intimant de régler la somme principale de 3 181,12 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, Monsieur [S] [B] a assigné Monsieur [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes afin d’entendre constater la résiliation du bail.

A l’audience du 30 mars 2026, Monsieur [S] [B] demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [O] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Constater ou à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant au locataire ;Condamner Monsieur [O] [D] à payer :La somme de 5 172,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtés au 10 novembre 2025 avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;La somme de 539,08 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 10 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;La somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;Dire qu’à défaut d’avoir libéré les lieux après la signification de la décision, il sera procédé à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Il expose que le locataire a manqué à son obligation contractuelle en refusant de verser le loyer aux échéances convenues, ce qui justifie de prononcer la résiliation du bail sans suspension de la clause résolutoire en l’absence de reprise des paiements. Il ajoute que ni l’insalubrité, ni l’éviction, ni la relocation alléguées ne sont démontrées.

Monsieur [O] [D] demande au tribunal de :

Constater que le bailleur a manqué à son obligation de mise à disposition d’un logement décent, cet état étant antérieur au contrat de bail conclu avec Monsieur [O] [D] ;Dire que l’obligation de paiement du loyer était suspendue entre le 1er novembre 2024 et le 12 mai 2025 en raison de son éviction du domicile, date de récupération des clés par Monsieur [O] [D] ;Dire que l’obligation de paiement des loyers de Monsieur [O] [D] est suspendue jusqu’à la réalisation complète des travaux de mise en conformité du logement ;Condamner le bailleur au paiement :De la somme de 10 080 euros pour son préjudice de jouissanceDe la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral en lien avec l’éviction illégale de son domicile ;D’une astreinte de 15 euros par jour à compter de la signification du jugement ;De la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens ;A titre subsidiaire, désigner la SCP [Y] [L] [M] afin d’établir un constat répertoriant l’état du logement ;Il expose vivre dans un logement relativement dégradé pour comporter des prises en mauvais état ou arrachées, un radiateur défectueux, une mauvaise ventilation, des huisseries dégradées ayant pour conséquence une invasion de moisissures et un plafond éventré laissé en l’état suite à un dégât des eaux. Il affirme que malgré ses diverses relances, le bailleur n’a pas procédé aux réparations nécessaires de sorte qu’il a été forcé de suspendre le loyer pour contraindre ce dernier à tout remettre aux normes. Il conclut à une totale indécence du logement lui faisant courir un risque pour sa santé et justifie ne pas avoir mis en demeure le propriétaire car la jurisprudence ne l’impose pas.

Il poursuit en précisant qu’il était sous curatelle renforcée lors de son entrée dans les lieux de sorte que sa signature sur l’état des lieux d’entrée ne peut être la sienne mais ressemble fortement à celle du bailleur. Il conclut à une falsification.

Il conteste avoir sous-loué l’appartement et considère au contraire que c’est le bailleur qui a reloué l’appartement après avoir changé les serrures ce qui l’aurait contraint à dormir dans la rue.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 18 mai 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L’article 24-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation du 20 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 23 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 12 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par acte d’huissier en date du 30 août 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 3 181,12 euros, en visant la clause résolutoire.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Sur le montant des loyers dus

Le bailleur réclame une somme de 5 172,60 euros au titre du loyer et des charges selon décompte arrêté au 10 novembre 2025.

Sur l’année 2024, le bailleur produit un décompte comprenant un total de loyer de 6 468,96 euros, des versements de la CAF d’un total de 3 201 euros et une absence totale de versement du loyer par le locataire, ce qui aboutit à une dette de loyer de 3 267,96 euros.

De janvier à août 2025, le bailleur indique une allocation mensuelle de 301 euros de janvier à août 2025 et aucun autre paiement, soit un solde de 1.904,64 euros.

Enfin, il indique une reprise des paiements à compter de septembre 2025.

En conséquence, la dette est bien de 5 172,60 euros au 10 novembre 2025, somme à laquelle sera tenu Monsieur [O] [D].

Du fait de la résiliation du bail et du décompte au 10 novembre 2025, il sera également tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 539,08 euros à compter du 1er décembre 2025.

Sur l’indécence du logement et la suspension du loyer :

Aux termes de l’article 1219 du code civil, « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Aux termes des articles 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent permettant la jouissance paisible des lieux par le preneur.

Il est de jurisprudence constante que le locataire ne peut suspendre le paiement des loyers que lorsque le logement loué présente une indécence telle qu’il est inhabitable (3ème Civ, 28 novembre 2024, 23-18.135). En l’espèce, le locataire expose avoir été contraint de suspendre le paiement des loyers pour faire pression sur son bailleur qui tardait à effectuer certaines réparations. Il produit à ce titre diverses photographies sur lesquelles il est possible de constater :

Des prises électriques en mauvais état ;L’arrière d’un meuble présentant des salissures ;Un radiateur dans un état particulièrement sale, présentant de nombreuses moisissures notamment au niveau de son raccordement ;Divers trous au niveau du plafond et diverses tâches sur celui-ci ;En réponse, le bailleur produit un état des lieux d’entrée ne mentionnant aucune insalubrité et rejette donc ces allégations, ce à quoi le locataire rétorque que ce document serait un faux que Monsieur [S] [B] aurait lui-même signé.À titre liminaire, il convient de souligner que la preuve de la falsification d’un document aussi décisif qu’un état des lieux d’entrée ne saurait se limiter à une simple confrontation visuelle de deux signatures, assortie d’un postulat initial selon lequel une personne placée sous curatelle serait présumée incapable d’écrire.

Il ressort des différents éléments produits aux débats que le logement se trouve dans un état d’insalubrité pour être recouvert de moisissures à de nombreux endroits et pour avoir un trou béant dans le plafond.

Toutefois le locataire échoue à rapporter les preuves de l’inhabitabilité du logement, nonobstant l’existence des désordres, et de leur imputabilité au bailleur puisque ces derniers n’étaient manifestement pas présents à l’origine comme l’atteste l’état des lieux d’entrée.

Il ne peut, par voie de conséquence, être reproché à Monsieur [S] [B] un quelconque manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Dès lors, il conviendra de débouter Monsieur [O] [D] de sa demande reconventionnelle fondée sur l’insalubrité du logement.Sur demande tendant à la réalisation complète des travaux et la suspension des loyers :

L’article 1353 dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

Aux termes de l’articles 6c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Il est de jurisprudence constante que le juge des contentieux de la protection est compétent pour ordonner la suspension des loyers le temps que le bailleur exécute les réparations qui lui incombent.

En l’espèce, Monsieur [O] [D] sollicite son maintien dans les lieux et la suspension des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux de mise en conformité du logement, ces derniers devant être ordonnés sous astreinte de 15 euros par jour.

Si Monsieur [S] [B] est obligé, par son statut contractuel, de procéder aux grosses réparations du logement loué, encore faut-il rapporter la preuve que les réparations à effectuer lui incombent effectivement. Or, en l’espèce, Monsieur [O] [D] ne produit aucun élément permettant d’établir que les désordres relèveraient effectivement de la compétence du bailleur.

En effet, s’agissant des moisissures, elles pourraient parfaitement être liées à un défaut d’aération du preneur et, s’agissant des désordres affectant le plafond, ils pourraient résulter d’une faute délictuelle.

Tous ces éléments amènent le tribunal à débouter, par manque d’élément probant, Monsieur [O] [D] de sa demande de réalisation des travaux sous astreinte et de suspension des loyers.

Sur le préjudice moral lié à l’éviction alléguée :

Il résulte de la combinaison des articles 226-4-2 du code pénal et 1719 du code civil qu’un bailleur ne peut expulser par lui-même un locataire défaillant dans ses obligations contractuelles.

Il est de jurisprudence constante que l’expulsion entendue par les textes susvisées peut être directe, à savoir par la force physique, mais également indirecte, en empêchant l’accès au logement.

En l’espèce, Monsieur [O] [D] prétend avoir été privé de son logement entre novembre 2024 et mai 2025 pour y avoir été évincé par le bailleur qui aurait changé la serrure. Il produit, pour étayer ses allégations, neuf notes d’hôtel entre le 19 novembre 2024 et le 12 décembre 2024 ainsi qu’une attestation de domicile au CCAS.

Ces circonstances, qui établissent certes amplement l’absence d’occupation effective du logement durant cette période, sont toutefois insuffisantes pour en imputer la cause au bailleur. En effet, un tel départ provisoire peut résulter de multiples causes étrangères à toute faute ou défaillance du bailleur.

Monsieur [O] [D] n’apportant pas la preuve d’un trouble à sa jouissance paisible qui aurait résulté d’un changement de la serrure du logement, il conviendra de le débouter de sa demande.

Par voie de conséquence, il sera débouté de sa demande de suspension rétroactive des loyers pour la période allant du 1er novembre 2024 au 12 mai 2025.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [D], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement.

En équité, il conviendra de débouter Monsieur [S] [B] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er juillet 2021 portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 30 octobre 2024 ;

DIT que Monsieur [O] [D] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de Monsieur [O] [D] ainsi que celle de tous occupant de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer à Monsieur [S] [B] la somme de 5 172,60 euros en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 novembre 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer à Monsieur [S] [B], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 539,08 euros, à compter du 1er décembre 2025 ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DEBOUTE Monsieur [O] [D] de ses demandes d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [O] [D] de sa demande de suspension rétroactive des loyers pour la période allant du 1er novembre 2024 au 12 mai 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [O] [D] de sa demande de mise conformité du logement et, par voie de conséquence, de ses demandes de suspension des loyers et d’astreinte qui en découlent ;

DEBOUTE les parties de leur demande respectives fondées sur les frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

DIT qu’une copie de cette ordonnance sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION