TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NARBONNE

AFFAIRE N° RG 25/00263

N° Portalis DBWX-W-B7J-DK2Q

AFFAIRE :

[W] [T]

C/

[H] [B]

Composition :

Xavier BAISLE, Président

Clémence GARIN, Greffière

APPEL

N°

du

Ordonnance rectificative

N°

du

☒ Copie exécutoire

délivrée à

M^e CALVET Ph.

☒ Copie à

M^e CALVET Ph.

M^e LAREDJ

☒ copie dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Délibéré du 30 Septembre 2025 : par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Audience publique du 09 Septembre 2025 présidée par Xavier BAISLE, Juge des référés, assisté de Clémence GARIN, greffière dans l’affaire opposant :

Monsieur [W] [T]

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Philippe CALVET de la SELARL CALVET ETIEVANT, avocats au barreau de NARBONNE

A

Monsieur [H] [B]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Maître Hichem LAREDJ de l’AARPI LACOMBE-LAREDJ, avocats au barreau de CARCASSONNE

DÉBATS

Après avoir entendu les représentants des parties à l’audience du 09 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

FAITS ET PROCEDURE

Vu l’assignation délivrée par acte de commissaire de justice le 24 juin 2025 à la demande de [W] [T] à [H] [B] devant le président du tribunal judiciaire de NARBONNE statuant en référé au visa de l’article 835 du code de procédure civile, et de l’article L.145-41 du code de commerce. (RG n°25/263)

Vu le double enrôlement de cette assignation sous les numéros RG 25/00263 et RG 25/00280, il y a lieu d’opérer jonction sous le seul numéro RG 25/00263.

Il est renvoyé pour plus ample développé des demandes et moyens des parties à leurs dernières écritures soutenues à l’audience.

XXX

Suivant acte authentique du 23 octobre 2023, Monsieur [W] [T] a consenti à monsieur [H] [B] un bail commercial portant sur un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer annuel de 9 420 euros payable en 12 termes égaux de 785 euros chacun.

Le bailleur indique qu’à compter du mois de septembre 2024, le locataire n’a plus réglé le loyer, de sorte qu’une dette locative s’est progressivement accumulée.

C’est ainsi qu’il lui a fait délivrer, le 15 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme de 7 250 euros décomposée comme suit :

— loyers impayés de septembre 2024 à avril 2025 (785 € x 8) : 6 280 euros

— taxe foncière : 802,20 euros

— coût de l’acte : 167,80 euros

Ledit commandement de payer étant resté infructueux à ce jour, monsieur [T] entend se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et s’estime fondé à saisir la justice aux fins de résiliation de bail et de condamnation provisionnelle.

Monsieur [B], régulièrement constitué, oppose des contestations eu égard à son incarcération à la maison d’arrêt de [Localité 4] le 7 avril 2025, l’empêchant de faire valoir ses droits et dénonce le commandement de payer, et plus généralement, de régler les loyers commerciaux. Il expose dans le cadre de ses conclusions en défense qu’il peut prétendre à une sortie prochaine de détention dans la mesure où sa demande d’aménagement de peine sera étudiée le 9 octobre 2025 et qu’il entend poursuivre son activité de restauration dans le local commercial et ainsi régler à monsieur [T] les loyers en retard. Dans ces conditions, il sollicite auprès du tribunal de céans de lui accorder les plus larges délais de paiement pour le règlement de sa dette en application de l’article 1343-5 du code civil, et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Monsieur [W] [T] demande au juge des référés de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 23 octobre 2023 et la résiliation du bail au 15 juin 2025, soit 1 mois après le commandement de payer infructueux de Me [X] du 15 mai 2025 ; ordonner en conséquence l’expulsion de monsieur [B] et de tous occupants de son chef, avec une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 15 juin 2025, date de la résiliation du bail ; condamner monsieur [B] au paiement de la somme de 8 652, 20 euros à titre provisionnel au titre des loyers impayés de septembre 2024 à juin 2025 et de la taxe foncière 2024 (802,20 euros) ; fixer et condamner monsieur [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 800 euros TTC par mois pour la période postérieure à la résolution du contrat jusqu’à complet départ des lieux ; condamner monsieur [B] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement.

En défense, monsieur [H] [B] sollicite de :

débouter monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes ; lui accorder les plus larges délais de paiement, suspendre les effets de la clause résolutoire,condamner monsieur [T] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner monsieur [T] aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Sur la clause résolutoire

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue du bail que le preneur n’a pas respecté, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre.

En l’espèce, le bail commercial du 23 octobre 2023 contient une clause résolutoire au terme de laquelle il est stipulé qu'«en cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant (…) le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra judiciaire au preneur ou à son représentant légal de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation…»

En ce sens, monsieur [T], bailleur, a fait délivrer à monsieur [B], par exploit de commissaire de justice de la SCP [X] en date du 15 mai 2025, un commandement de payer d’un montant de 7 082,20 euros correspondant aux loyers des mois de septembre 2024 à avril 2025 inclus, outre la taxe foncière et les frais d’acte à hauteur de 167,80 euros.

Ce dernier commandement a visé la clause résolutoire précitée et a rappelé la possibilité de l’expulsion sans délai du preneur le cas échéant sur ordonnance du tribunal judiciaire.

Conformément à l’article L143-2 du code de commerce qui dispose que « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus », monsieur [T] produit un courrier de la SCP [X], commissaires de justice, en date du 4 juillet 2025 indiquant qu’il n’est pas possible de lever les états d’inscriptions de monsieur [B] dans la mesure où la seule immatriculation au nom de ce dernier, enregistrée sous le n°[Numéro identifiant 2] (secteur d’activité travaux de maçonnerie générale), est radiée depuis le 31 décembre 2023.

*Par ses conclusions en défense, monsieur [B] s’oppose à la résiliation du bail commercial sollicitée par monsieur [T] au motif qu’il est incarcéré depuis le 7 avril 2025 à la maison d’arrêt de [Localité 4], raison pour laquelle il n’est plus en mesure de régler les loyers commerciaux. Il rappelle par ailleurs qu’il entend continuer à développer son activité de restauration dans le local loué dès sa sortie de détention, laquelle sera étudiée par le juge le 9 octobre prochain, et ainsi régler à son bailleur les loyers en retard.

Or en l’espèce, compte tenu des irrégularités de paiement qui demeurent depuis le mois de septembre 2024, soit plusieurs mois avant son incarcération survenue le 7 avril 2025, et qui ont perduré après la délivrance d’une d’un commandement de payer, les motifs d’opposition à la résiliation du bail commercial invoqués par monsieur [B] seront rejetés.

En tout état de cause, il doit être relevé que la seule réalité de loyers et charges impayés résultant du commandement de payer, non acquitté à ce jour, suffit à justifier la mise en œuvre de la clause résolutoire au regard de laquelle la résiliation du bail est sollicitée.

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 23 octobre 2023, sera constatée au 15 juin 2025, soit un mois après le commandement de payer resté infructueux.

Sur la demande d’expulsion

En l’état, monsieur [B], se trouve depuis la résiliation du bail sans droit ni titre. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant son expulsion sans délai ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

En conséquence, l’expulsion de monsieur [B] et celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 7], local commercial d’une superficie de 70m² situé au rez-de-chaussée du bâtiment, ouvert sur l'[Adresse 3] avec une cour, sera ordonnée avec si besoin est, l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ;

Cela étant, la procédure d’expulsion étant régie par le code des procédures civiles d’exécution, et instrumentée par commissaire de justice avec au besoin le concours de la force publique, il n’y a pas lieu d’assortir cette expulsion d’une astreinte, une indemnité d’occupation étant par ailleurs sollicitée.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la condamnation des loyers par provision

En l’état des éléments versés aux débats et notamment du commandement de payer délivré le 15 mai 2025, il n’est pas sérieusement contestable que le locataire est redevable d’une dette locative en application des clauses du bail, s’élevant à 7 867,20 €, correspondant aux loyers impayés des mois de septembre 2024 à mai 2025 inclus (785€ x 9 €) ainsi qu’à la taxe foncière 2024 (802,20 €), somme à laquelle il convient d’ajouter le loyer du mois de juin 2025 arrêté pour ce dernier au 15 juin 2025, date de résolution du contrat (15/30 x 785 € = 392,50 euros).

Qu’aucun argument ou pièce contraire ne vient sérieusement remettre en cause de façon pertinente et justifiée la dette telle que réclamée, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande de provision à hauteur de 8 259,20 euros (7 867,20 € + 392,50 €).

Sur les indemnités d’occupation

En l’état de la résiliation, le bailleur est en droit de solliciter une indemnité d’occupation à la charge du locataire depuis la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux.

En l’espèce, monsieur [T] sollicite le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 800 euros TTC par mois pour la période postérieure à la résolution du contrat et jusqu’à complète libération des lieux.

Il y a lieu d’observer que le montant du loyer actuel connu à ce jour, tel que mentionné dans le commandement de payer du 15 mai 2025, s’élève à 785 euros et non 800 euros.

En conséquence, monsieur [B] sera condamné à payer à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale à 785 euros correspondant au loyer mensuel connu à ce jour, à compter du 16 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Aux termes de l’article L.145-1 alinéa 2 du Code de commerce : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

En l’espèce, monsieur [B] sollicite au visa des textes susvisés la suspension de la clause résolutoire et l’octroi des « plus larges délais de paiement » pour le règlement de sa dette, au motif que ses difficultés financières sont justifiées par son incarcération en date du 7 avril 2025 et qu’il sera toutefois en mesure de régler les loyers en retard dès sa sortie de détention, laquelle doit être étudiée par le juge de l’application des peines le 9 octobre prochain. Il produit à ce titre la convocation de son conseil à cette audience en vue de l’examen de sa requête en aménagement de peine.

Or, si le jour de l’audience devant le juge de l’application des peines est bien précisé, à savoir le 9 octobre prochain, rien ne permet de s’assurer, en l’état, de sa remise en liberté effective d’une part, et de sa capacité à régler non seulement son arriéré locatif (de septembre 2024 à juin 2025) mais aussi les futurs loyers à bonne date d’autre part, monsieur [B] n’apportant au débat aucun élément justifiant de la viabilité de son activité et de sa capacité financière.

En conséquence, monsieur [B] sera débouté de sa demande visant à suspendre la clause résolutoire et à lui accorder l’octroi de délais de paiement de sa dette.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront mis à la charge de monsieur [B], conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

Au titre des frais non compris dans les dépens, il serait inéquitable de laisser à monsieur [T] la charge des frais nécessairement exposés pour assurer sa représentation en justice, conformément à l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [B] sera condamné au paiement de la somme de 1 000 euros à ce titre.

Les demandes autres et plus amples seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous Xavier BAISLE,

Président du tribunal judiciaire de NARBONNE,

Par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition des parties au greffe, les parties ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Vu les articles 145-41 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, par provision,

Ordonnons la jonction sous le numéro RG 25/00263 des affaires enregistrées sous les numéros RG 25/00263 et RG 25/00280,

Constatons la résiliation de plein droit du bail commercial du 23 octobre 2023, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 juin 2025 ;

Ordonnons en conséquence l’expulsion de [H] [B] et celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 7], local commercial d’une superficie de 70m² situé au rez-de-chaussée du bâtiment, ouvert sur l'[Adresse 3] avec une cour, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ;

Rejetons la demande formulée par [W] [T] au titre de l’astreinte ;

Déboutons [H] [B] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamnons [H] [B] à payer par provision à [W] [T] la somme de 8 259,20 euros au titre des arriérés des loyers impayés arrêtés au 15 juin 2025 ;

Condamnons [H] [B] à payer par provision à [W] [T] une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 785 euros correspondant au loyer mensuel connu à ce jour, à compter du 16 juin 2025, date de résiliation du contrat de bail, et jusqu’à libération effective des lieux par la locataire ;

Condamnons [H] [B] aux entiers dépens ;

Condamnons [H] [B] à payer à [W] [T] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déclarons la présente ordonnance exécutoire à titre provisoire ;

et la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et la greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Clémence GARIN Xavier BAISLE