TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

AFFAIRE N° RG 25/00211

N° Portalis DBWX-W-B7J-DKLB

AFFAIRE :

Société AJM [Localité 7]

C/

[G] [X] [P]

Composition :

Ulysse PARODI, Magistrat

Clémence GARIN, Greffière

APPEL

N°

du

Ordonnance rectificative

N°

du

☒ Copie exécutoire

délivrée à

M^e MOULY

☒ Copie à

M^e MOULY

☒ copie dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Délibéré du 24 Juin 2025 : par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire,

Audience publique du 03 Juin 2025 présidée par Ulysse PARODI, Juge des référés, assisté de Clémence GARIN, greffière dans l’affaire opposant :

SCI AJM ALBI, inscrite au RCS de NARBONNE sous le n° D 513 003 293, agissant poursuites et diligences de son représentant légal [Y] [O], domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 11]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocats au barreau de NARBONNE

A

Monsieur [G] [X] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

DÉBATS

Après avoir entendu les représentants des parties à l’audience du 03 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025 et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

FAITS ET PROCEDURE

Vu l’assignation délivrée par acte de commissaire de justice le 15 mai 2025 à la demande de la SCI AJM ALBI à monsieur [G] [X] [P], devant le président du tribunal judiciaire de NARBONNE statuant en référé au visa de l’article 835 du code de procédure civile, et de l’article L.145-41 du code de commerce.

Il est renvoyé pour plus ample développé des demandes et moyens des parties à l’assignation susvisée.

XXX

Suivant acte sous seing privé du 4 novembre 2022, la SCI AJM ALBI a consenti à monsieur [G] [P] un bail commercial portant sur un local à usage commercial ou professionnel sis, [Adresse 2], à FLEURY D’AUDE (11 560) pour un loyer mensuel de 1 300 euros.

La SCI bailleresse indique que le loyer mensuel indexé s’élève à ce jour à 1 350 euros.

Des loyers et charges étant demeurées impayées, la SCI AJM ALBI a fait délivrer à monsieur [P], le 7 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 21 620,60 euros, outre le coût de l’acte s’élevant à 215, 79 euros.

Ledit commandement est resté infructueux à ce jour.

C’est dans ces conditions que la SCI bailleresse entend se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et s’estime fondée à saisir la justice aux fins de résiliation de bail et de condamnation provisionnelle.

A l’audience du 3 juin 2025, la SCI AJM ALBI, représentée par son conseil, maintient les termes de son acte introductif d’instance.

Monsieur [P], défendeur, bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu ni constitué.

La SCI AJM ALBI demande au juge des référés de :

— déclarer acquise la clause résolutoire prévue au bail,

— constater la résiliation dudit contrat de location,

— condamner monsieur [P] à libérer les lieux occupés sis [Adresse 1], et dans l’hypothèse où il n’aurait pas volontairement libéré les lieux, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, si besoin est, avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner monsieur [P], à titre provisionnel, au paiement de la créance, soit la somme de 24 320,60 euros représentant le montant des loyers et charges dues au 25 avril 2025 incluant le mois d’avril 2025, et ce sous réserve des loyers à échoir jusqu’à la date de l’audience, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— condamner monsieur [P], à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation qui ne saurait être inférieure mensuellement au montant du loyer actuel à compter du 7 avril 2025, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux,

— condamner monsieur [P] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner ce dernier solidairement au paiement de tous les dépens du procès y compris y compris le coût du commandement de payer et celui de la présente assignation.

En défense, monsieur [G] [P], non représenté, est défaillant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’article 472 du même code dispose encore que, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue du bail que le preneur n’a pas respecté, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre.

En l’espèce, le bail commercial du 4 novembre 2022, contient une clause résolutoire au terme de laquelle il est stipulé que " en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements tel que le non-respect de la clause de destination, le non-paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation. Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel (…) "

En ce sens, la SCI bailleresse, a fait délivrer le 7 mars 2025 par exploit de commissaire de justice de la SELARL ADELANTADO SAUZEL-MARY, un commandement de payer d’un montant de 21 620,60 euros, outre frais d’acte, correspondant aux loyers et charges impayés, outre le montant du dépôt de garantie non versé, arrêtés au 10 février 2025.

Ce dernier commandement a visé la clause résolutoire précitée et a rappelé la possibilité de l’expulsion sans délai du preneur le cas échéant sur ordonnance du tribunal judiciaire.

La SCI AJM ALBI a produit l’état d’endettement de monsieur [P] à jour au 6 mars 2025 tel qu’en dispose l’article L 143-2 du code de commerce qui édicte que « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus », lequel n’a révélé aucune inscription.

Il résulte du « relevé des sommes dues » actualisé au 1er avril 2025 versé aux débats par la bailleresse, que monsieur [P] ne s’est pas acquitté des causes du commandement de payer délivré le 7 mars 2025. Ce dernier, défaillant, ne produit par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit par l’effet de la clause résolutoire du bail commercial en date du 4 novembre 2022 sera constatée au 7 avril 2025, soit un mois après le commandement de payer resté infructueux.

Sur la demande d’expulsion

En l’état, monsieur [P], se trouve depuis la résiliation du bail sans droit ni titre. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant son expulsion sans délai ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier.

En conséquence, l’expulsion monsieur [P] et celle de tous occupants de son chef, des locaux sis, [Adresse 2], à [Localité 8], sera ordonnée avec si besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

L’article 1231-7 du code civil dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

Sur la condamnation des loyers par provision

En l’état des éléments versés aux débats et notamment du commandement de payer délivré ainsi que du décompte actualisé au 1 avril 2025 incluant le loyer du mois d’avril 2025, il n’est pas sérieusement contestable que le locataire est redevable d’une dette locative en application des clauses du bail, s’élevant à 21 700 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés à cette date.

Ce montant a été déterminé après déduction des sommes de 2 600 euros relative au dépôt de garantie et de 20,60 euros relative aux frais de chèques impayés figurant sur ledit décompte dont le montant total était de 24 320,60 euros, lesquelles ne constituent pas une dette de loyers.

Qu’aucun argument ou pièce contraire ne vient sérieusement remettre en cause de façon pertinente et justifiée la dette locative telle que réclamée, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande de provision à hauteur de 21 700 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la condamnation du dépôt de garantie par provision

Il résulte du décompte inséré dans le commandement de payer délivré le 7 mars 2025 et du décompte actualisé au 1er avril 2025 versés aux débats par la bailleresse que cette dernière réclame la somme de 2 600 euros au titre du dépôt de garantie stipulé dans le bail liant les parties.

Aux termes de la clause « dépôt de garantie » dudit bail, il est prévu qu'« A la garantie du paiement régulier des loyers et des charges ci-dessus stipulés et de l’exécution des conditions du bail, le preneur verse ce jour, directement au bailleur qui le reconnait et lui en donne quittance une somme de 2 600 euros à titre de dépôt de garantie en deux chèques de 1 300 euros chacun, l’un encaissé le 5 décembre 2022 et le deuxième le 5 janvier 2023. Cette somme sera conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail jusqu’au règlement entier et définitif de tous les loyers, charges et impôts récupérables et toutes indemnités de quelque nature qu’elles soient, que le preneur pourrait devoir au bailleur à l’expiration du bail et à sa sortie des locaux. Le dépôt de garantie ne sera pas productif d’intérêts dans la mesure où il n’excède pas deux termes de loyer et ce en application de l’article L145-40 du code de commerce, à défaut il portera intérêt au profit du preneur au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres pour les sommes excédant les deux termes. Dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur de plein droit à titre de dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres »

Compte tenu de la résiliation du bail, des stipulations contractuelles susvisées et de l’absence du défendeur qui par nature, ne conteste pas le principe ou le montant de la dette réclamée au titre du dépôt de garantie, il convient d’accueillir la condamnation de ce dernier à verser au bailleur, à titre provisionnel, la somme de 2 600 euros au titre du dépôt de garantie non versé.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’état de la résiliation, le bailleur est en droit de solliciter une indemnité d’occupation à la charge du locataire depuis la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux.

Considérant la demande de la SCI AJM ALBI de fixer une indemnité d’occupation « qui ne saurait être inférieure mensuellement au montant du loyer actuel » dont le montant n’est pas contesté, il y a lieu d’en tenir compte et de condamner monsieur [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel, soit 1 350 euros, et ce, à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 695 du code de procédure civile, les dépens seront mis à la charge de monsieur [P], en ce compris le coût du commandement de payer du 7 mars 2025 et le coût de la présente assignation.

Au titre des frais non compris dans les dépens, il serait inéquitable de laisser à la SCI AJM ALBI la charge des frais nécessairement exposés pour assurer sa représentation en justice, conformément à l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [P] sera dès lors condamné au paiement de la somme de 1 000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous Ulysse PARODI,

Par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition des parties au greffe, les parties ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Vu les articles 145-41 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, par provision,

Constatons la résiliation de plein droit du bail commercial en date du 4 novembre 2022, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 avril 2025 ;

Ordonnons en conséquence, l’expulsion de monsieur [G] [X] [P] et celle de tous occupants de son chef, des locaux sis, [Adresse 2], à [Localité 8], qui sera ordonnée avec si besoin est, l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ;

Condamnons monsieur [G] [X] [P] à payer par provision à la SCI AJM ALBI la somme de 21 700 euros correspondant aux loyers dus au 1er avril 20205 incluant le mois d’avril 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du commandement de payer ;

Condamnons monsieur [G] [X] [P] à payer par provision à la SCI AJM ALBI la somme de 2 600 euros correspondant au dépôt de garantie tel que réclamé dans le commandement de payer du 7 mars 2025 ;

Condamnons monsieur [G] [X] [P] à payer par provision à la SCI AJM ALBI une indemnité d’occupation à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant du loyer mensuel, soit la somme de 1 350 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Condamnons monsieur [G] [X] [P] à payer à la SCI AJM ALBI la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons monsieur [G] [X] [P] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 7 mars 2025 et le coût de la présente assignation ;

Déclarons la présente ordonnance exécutoire à titre provisoire ;

et la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et la greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Clémence GARIN Ulysse PARODI