TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09701 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CXL

Minute :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 8]

Représentant : M^e Ali DERROUICHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 282

C/

Madame [B] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DERROUICHE

Copie délivrée à :

Mme [L]

Le 07 février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 07 février 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 8], EPIC, ayant son siège social [Adresse 4] – [Localité 8]

représentée par M^e Ali DERROUICHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [L], demeurant [Adresse 5] – [Localité 10]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 16 janvier 2012, l’OPH de [Localité 8] a donné à bail à Mme [B] [L] et M. [S] [O] un logement et un jardin situés [Adresse 5] à [Localité 10], pour un loyer hors charges de 438,03 €.

Par lettre simple en date du 28 février 2024, reçue le 01 mars 2024, M. [S] [O] a donné congé à l’OPH de [Localité 8].

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH de [Localité 8] a fait signifier à Mme [B] [L], par exploit de commissaire de justice du 19 avril 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 335,23 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, l’OPH de Drancy a fait assigner Mme [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 9 décembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

L’OPH de Drancy, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner, à défaut de départ volontaire dans un délai de 48 heures suivant la décision, l’expulsion de Mme [B] [L], corps et biens, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 80 euros par jour de retard ;

o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [B] [L] ;

o condamner Mme [B] [L] à payer :

? la somme de 5 546,55 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus les frais d’exécution forcée ;

o en cas de délais, conditionner la suspension des effets de la clause résolutoire à leur respect ainsi qu’au paiement à date des échéances en cours ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 16 janvier 2012 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [B] [L] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré. Il donne son accord à l’octroi de délais dans les conditions sollicitées par la défenderesse.

Mme [B] [L], comparante, reconnaît le principe et le montant de la dette et demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny de lui octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sur une durée de 36 mois et d’un montant de 60 euros. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

Par note en délibérée autorisée par le juge, reçue au greffe le 20 décembre 2024, OPH [Localité 8] a adressé la preuve de la saisine CCAPEX.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 16 janvier 2012 que Mme [B] [L] doit payer un loyer d’un montant de 438,03 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises s’est élevé à la somme de 617,07 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [B] [L] restait devoir la somme de 5 546,55 € euros à la date du 03 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, ce que Mme [B] [L] ne conteste pas.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [B] [L] au paiement d’une somme de 5 546,55 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 625,23 € à compter du 19 avril 2024, sur la somme de 4 304,25 € à compter du 16 octobre 2024 et sur le surplus à compter du 7 février 2025, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 16 janvier 2012 contient telle une clause résolutoire en son article 5.e et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 19 avril 2024 pour la somme en principal de 3 335,23 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 juin 2024.

Toutefois, Mme [B] [L] propose de régler 60,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de Mme [B] [L] à l’audience qu’elle exerce un emploi grâce auquel elle perçoit un salaire de 2 500,00 €. Cette situation lui permet d’assumer ses charges courantes, ses 3 enfants et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Elle paraît en mesure de régler sa dette locative. Si elle ne justifie pas de la reprise effectivement du paiement du loyer courant en intégralité avant l’audience, le bailleur est en accord avec la demande de délais formulée.

Compte tenu de ces éléments, Mme [B] [L] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [B] [L] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [B] [L] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, l’OPH de [Localité 8] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [L]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [B] [L], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à l’OPH de [Localité 8] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [B] [L] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 19 avril 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 janvier 2012 entre l’OPH de [Localité 8] et Mme [B] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation et le jardin situé [Adresse 5] à [Localité 10] sont réunies à la date du 21 juin 2024 ;

CONDAMNE Mme [B] [L] à verser à l’OPH de [Localité 8] la somme de 5 546,55 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 03 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 625,23 € à compter du 19 avril 2024, sur la somme de 4 304,25 € à compter du 16 octobre 2024 et sur le surplus à compter du 7 février 2025, date du jugement ;

AUTORISE Mme [B] [L] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 5 546,55 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [B] [L] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 16 janvier 2012 entre l’OPH de [Localité 8] et Mme [B] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 10], sur la période courant du 01 janvier 2025, terme de novembre 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [B] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression des délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [B] [L] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [B] [L] à payer à l’OPH de [Localité 8] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE l’OPH de [Localité 8] de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [L] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 19 avril 2024 ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 7 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION