TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [I] [O]

Monsieur [M] [W] [Z]

Monsieur [M] [X] [Z]

Monsieur [E] [R]

Monsieur [E] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05430 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AW3

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 03 mars 2025

DEMANDERESSE

[Localité 8] HABITAT – OPH (anciennement OPAC DE [Localité 8])

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Adresse 7] [Localité 1]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Madame [I] [O], demeurant [Adresse 6]

représentée par M. [C] [B], muni d’un pouvoir

Monsieur [M] [W] [Z], occupant sans droit ni titre d’un logement sis [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [M] [X] [Z], occupant sans droit ni titre d’un logement sis [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [E] [R], occupant sans droit ni titre d’un logement sis [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Décision du 03 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05430 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AW3

Monsieur [E] [S], occupant sans droit ni titre d’un logement sis [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juillet 1973, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Ville de [Localité 8], devenu, l’EPIC [Localité 8] HABITAT-OPH, a donné à bail à M. [G] [O] et Mme [P] [A], épouse [O] un logement situé [Adresse 4] [Localité 9] (escalier 21, 4ème étage) outre une cave.

M. [G] [O] est décédé le 13 décembre 2004 et Mme [P] [O] le 14 août 2016. Le contrat a alors été transféré à la fille de cette dernière, Mme [I] [O], à qui il a également été donné à bail une resserre, selon contrat du 27 mars 2018.

Le bailleur lui a fait délivrer une sommation interpellative le 18 octobre 2023 dont il ressort que les lieux sont occupés par un certain M. [E] [T] encontré sur place et ayant indiqué y vivre avec un certain M. [E] [K].

La requérante a fait constater les conditions d’occupation du logement litigieux par commissaire de justice qui a dressé procès-verbal les 8 et 18 janvier 2024. Il en ressort que la locataire en titre n’occuperait plus les lieux et que ceux-ci seraient sous-loués à des tiers par un certain M. [M] [W] [Z].

C’est dans ces conditions que PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Mme [I] [O], M. [M] [W] [Z], M. [M] [X] [Z], M. [E] [R] et M. [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [I] [O],l’expulsion de Mme [I] [O], sous astreinte journalière de 50 euros par jour pendant trois mois, le juge des contentieux de la protection se réservant le soin de la liquider, la suppression du délai légal de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,la condamnation solidaire ou à défaut, in solidum, de Mme [I] [O], M. [M] [W] [Z], M. [M] [X] [Z], M. [E] [R] et M. [E] [S] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer majoré de 30 % outre les charges, à compter du prononcé du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux,la capitalisation des intérêts,la condamnation solidaire ou à défaut, in solidum, de Mme [I] [O], M. [M] [W] [Z], M. [M] [X] [Z], M. [E] [R] et M. [E] [S] à lui verser 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des entiers dépens en ce compris le coût de la sommation interpellative et du procès-verbal de constat.

[Localité 8] HABITAT-OPH indique que Mme [I] [O] a enfreint les obligations qui lui incombent au titre des articles L 441- à L 441-2-6 du code de la construction et de l’habitation et au titre du contrat de bail d’une part en ce qu’elle n’occupe plus les lieux et d’autre part, en ce qu’elle a cédé son contrat, en dépit de l’interdiction qui lui était faite, à des tiers. Il soutient ainsi que les fautes commises justifient la résiliation du contrat et que l’expulsion de l’ensemble des occupants doit être ordonnée.

Lors de l’audience du 13 décembre 2024, [Localité 8] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice le bénéfice de son acte introductif d’instance et a demandé, outre le bénéfice de son acte introductif d’instance, la condamnation solidaire des défendeurs ou, à défaut, la condamnation de Mme [I] [O] seule, au paiement de la dette locative de 4 831,99 euros arrêtée au 9 décembre 2024 échéance du mois de décembre incluse.

Mme [I] [O] était représentée par son fils, dûment muni d’un pouvoir. Ce dernier expose que lui et sa mère ont définitivement quitté les lieux au mois de mars 2024 mais que son frère n’a souhaité rendre le logement et y a installé, suite à une tentative de pénétration par effraction, un certain [V] pour garder les lieux. Il ne conteste pas les allégations de [Localité 8] HABITAT- OPH.

M. [M] [W] [Z], M. [M] [X] [Z], M. [E] [R] et M. [E] [S] , bien que régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 mars 2025, date à laquelle le présent jugement a été mis à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 alinéa 2 du même code prévoit que le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Décision du 03 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05430 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AW3

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

La résidence principale est définie, selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, comme celle qui est occupé au moins huit mois par an par le preneur.

Enfin, en application de l’article L 441 du code de la construction et de l’habitation, les logements sociaux sont attribués notamment au regard des ressources du preneur à qui le bail est donc personnel.

En l’espèce, le contrat de bail qui a été transféré à Mme [I] [O] et qui la lie à [Localité 8] HABITAT-OPH interdit, en ses conditions générales, toute cession du bail, sous location et mise à disposition gratuite à des tiers du logement, et rappelle que la location doit toujours rester personnelle au preneur.

Or, il n’est pas contesté par Mme [I] [O], bénéficiaire du transfert du bail portant sur le local d’habitation litigieux depuis le 31 mai 2017 et titulaire du bail conclu le 27 mars 2018 portant sur une resserre située dans le même immeuible, qu’elle ne demeure plus dans les lieux depuis le mois de mars 2024, date à laquelle elle s’est définitivement installée à [Localité 10].

Il est également établi que le logement est occupé par des tiers au contrat, ce qui ressort de la sommation interpellative du 18 octobre 2023 comme du procès-verbal de constat des conditions d’occupation des lieux des 8 et 18 janvier 2024.

Les identités des personnes rencontrées à cette dernière occasion n’ont pas pu toutes être vérifiées mais selon leurs déclarations, il s’agit de Messieurs [M] [X] [Z], [E] [R], [E] [S] qui indiquent tous régler un loyer à un certain M. [M] [W] [Z] qui vivrait également sur place. Huit couchages ont été dénombrés dans l’appartement et selon les déclarations des personnes rencontrées, cinq personnes y demeurent.

Mme [I] [O] a elle-même admis y avoir installé, par l’intermédiaire de l’un de ses fils, un certain [V], pour garder les lieux alors qu’elle avait déménagé.

Il résulte de ce qui précède que Mme [I] [O] ne réside plus personnellement dans les lieux qu’elle a cédés à des tiers au contrat, sans aucune autorisation du bailleur et que de ce fait, elle a gravement manqué aux obligations tant légales que contractuelles qui lui incombent.

Par conséquent, le bail liant [Localité 8] HABITAT-OPH et Mme [I] [O], ainsi que ses avenants, seront résilié à compter de la présente décision et l’expulsion de Mme [I] [O], ainsi que celle de tout occupant de son chef, à savoir, notamment Messieurs [M] [W] [Z], [M] [X] [Z], [E] [R], [E] [S] sera ordonnée selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le délai légal de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé, compte-tenu, d’une part, de l’entrée dans les lieux sans aucun droit ou titre de Messieurs [M] [W] [Z], [M] [X] [Z], [E] [R], [E] [S] et d’autre part de la situation de Mme [I] [O] qui demeure dans un autre logement.

Cependant, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, [Localité 8] HABITAT-OPH obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Enfin, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la dette locative et les indemnités d’occupation

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait oblation au preneur de régler le loyer et les charges aux termes convenus. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, il résulte du relevé de compte arrêté au 9 décembre 2024 produit par [Localité 8] HABITAT-OPH que Mme [I] [O], était débitrice, à cette date d’une somme de 4 831,99 euros au titre de l’arriéré locatif.

Seule titulaire du bail qui n’est résilié qu’à compter du prononcé du présent jugement, elle est seule redevable de cette somme qu’elle ne conteste pas, se contentant d’indiquer qu’elle ne bénéficie plus d’aucune aide au logement.

Par conséquent, Mme [I] [O], sera condamnée à verser à [Localité 8] HABTIAT-OPH la somme de 4 831,99 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 9 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse ;

A compter du prononcé de la présente décision, l’ensemble des défendeurs seront condamnés, in solidum, à verser à [Localité 8] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera égal au montant dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette somme étant suffisante à assurer l’indemnisation des préjudices allégués lié à la perte des loyers et charges et à la privation de la faculté de disposer du bien il ne sera pas fait droit à la demande de majoration de l’indemnité d’occupation. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective du logement matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, issu de la loi du 10 février 2016, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [O], M. [M] [W] [Z], M. [M] [X] [Z], M. [E] [R] et M. [E] [S], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés in solidum à verser à [Localité 8] HABITAT-OPH la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE aux torts exclusifs de la preneuse, la résiliation du contrat de bail liant Mme [I] [O] d’une part et [Localité 8] HABITAT-OPH d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9] (escalier 21, 4ème étage) ainsi que celle de son avenant portant sur une resserre située à la même adresse,

ORDONNE en conséquence, à Mme [I] [O] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, notamment M. [M] [W] [Z], M. [M] [X] [Z], M. [E] [R] et M. [E] [S] et de restituer les clés, dans le délai de 15 jours suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 8] HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, notamment M. [M] [W] [Z], M. [M] [X] [Z], M. [E] [R] et M. [E] [S] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, immédiatement après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

DIT que le délai légal de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’est pas applicable,

REJETTE la demande d’astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [I] [O] à verser à [Localité 8] HABITAT-OPH la somme de 4 831,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus,

CONDAMNE Mme [I] [O], in solidum avec M. [M] [W] [Z], M. [M] [X] [Z], M. [E] [R] et M. [E] [S], à compter du prononcé de la présente décision une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant précisé que ladite indemnité sera due jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de majoration du montant loyer formée par [Localité 8] HABITAT-OPH au titre de l’indemnité d’occupation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE Mme [I] [O], in solidum avec M. [M] [W] [Z], M. [M] [X] [Z], M. [E] [R] et M. [E] [S] à verser à [Localité 8] HABITAT-OPH la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [O], in solidum avec M. [M] [W] [Z], M. [M] [X] [Z], M. [E] [R] et M. [E] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 3 mars 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection

Décision du 03 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05430 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AW3