Tribunal Judiciaire de Narbonne, Nouveau referes, 30 septembre 2025, n° 25/00153

TJ Narbonne 30 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Qualité et intérêt à agir des époux [H]
La cour a estimé que les époux [H] étaient irrecevables à agir, car ils avaient vendu le bien et les nouveaux propriétaires étaient désormais titulaires des droits relatifs au bail.
Rejeté
Droit à la restitution du bien
La cour a jugé que les époux [H] n'avaient plus qualité à agir pour demander la restitution du bien, étant donné qu'ils avaient cédé leurs droits aux nouveaux propriétaires.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, les époux [H] ont demandé au tribunal de condamner la société VACANCEOLE LANGUEDOC à justifier du montant de son chiffre d'affaires et à restituer le bien loué, sous astreinte. Les questions juridiques posées concernaient la recevabilité des demandes des époux [H] après la vente de l'immeuble et leur qualité à agir pour obtenir l'indemnité d'éviction. Le tribunal a jugé que les époux [H] étaient irrecevables à agir, car ils avaient vendu le bien et n'avaient pas conservé les droits liés au bail commercial. En conséquence, le tribunal a débouté les époux [H] de leurs demandes et les a condamnés aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Narbonne, nouveau réf., 30 sept. 2025, n° 25/00153
Numéro(s) :	25/00153
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry BOISNARDJauffré CODOGNES
Cabinet(s) :	SCP BLANQUER CROIZIER CHARPY SELMO
Parties :	S.A.S. VACANCEOLE LANGUEDOC

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

AFFAIRE N° RG 25/00153

N° Portalis DBWX-W-B7J-DJYY

AFFAIRE :

[B] [H], [Z] [U] épouse [H]

S.A.S. VACANCEOLE LANGUEDOC

Composition :

Xavier BAISLE, Président

Clémence GARIN, Greffière

APPEL

N°

Ordonnance rectificative

N°

☒ Copie à

M^e BLANQUER

M^e CODOGNES

☒ copie dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Délibéré du 30 Septembre 2025 : par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Audience publique du 02 Septembre 2025 présidée par Xavier BAISLE, Juge des référés, assisté de Clémence GARIN, greffière dans l’affaire opposant :

Monsieur [B] [H]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [Z] [U] épouse [H]

[Adresse 5]

[Localité 3]

tous deux représentés par Maître Thierry BOISNARD, avocat au barreau d’ANGERS, avocat plaidant,

et par Maître Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER/CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocats au barreau de NARBONNE, avocat postulant

S.A.S. VACANCEOLE LANGUEDOC, immatriculée au RCS sous le n° 838 331 825, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Maître Jauffré CODOGNES, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉBATS

Après avoir entendu les représentants des parties à l’audience du 02 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Le 22 juillet 2015, Monsieur [B] [H] et Madame [Z] [U] épouse [H], pris ensemble les époux [H], ont donné à bail commercial à un exploitant de résidence de tourisme, la société PM GESTION, un immeuble dont ils étaient propriétaires sis [Adresse 10] (parcelles AP [Cadastre 2] et [Cadastre 1]) à [Localité 8] (11).

Ledit bail a été conclu pour une durée de neuf ans, du 01 janvier 2016 au 31 décembre 2024.

La société VACANCEOLE LANGUEDOC est venue aux droits de la société BACOTEC GESTION, elle-même venue aux droits de la société PM GESTION.

Le 13 mai 2024, les époux [H] ont délivré un congé à la société VACANCEOLE LANGUEDOC pour le 31 décembre 2024 avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction.

Le 24 mai 2024, par acte authentique, les époux [H] ont vendu leur immeuble à Monsieur [T] et Madame [N]. Il était convenu le transfert de jouissance du bien à la date de l’acte (24 mai 2024), avec perception des loyers par les acquéreurs dès cette date, et prise de possession réelle au 1er janvier 2025.

Par courrier du 23 septembre 2024 adressé aux époux [H], la société VACANCEOLE LANGUEDOC a réclamé une indemnité d’éviction de 24 741.67 euros.

Le bail commercial précisant que cette indemnité devait être égale à 1% du chiffre d’affaires, les époux [H] ont à plusieurs reprises sollicité la société VACANCEOLE LANGUEDOC afin qu’elle justifie de son chiffre d’affaires.

Par acte du 24 mars 2025, les époux [H] ont fait assigner la société VACANCEOLE LANGUEDOC devant le président du tribunal judiciaire de Narbonne statuant en référé aux fins de voir condamner la société VACANCEOLE LANGUEDOC à justifier du montant de son chiffre d’affaires et des modalités de calcul de l’indemnité réclamée et libérer et restituer le bien en bon état de réparation locative, le tout sous astreinte.

Demandes et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2025, les époux [H] demandent au juge de :

Juger qu’ils sont recevables et bien fondés en leurs demandes,

Condamner la société VACANCEOLE LANGUEDOC à justifier du montant du chiffre d’affaires réalisé et justifier des modalités de calcul de l’indemnité d’éviction sollicitée, le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

Condamner la société VACANCEOLE LANGUEDOC à restituer en bon état de réparation locative et libérer le bien loué sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du paiement de l’indemnité d’éviction, Débouter la société VACANCEOLE LANGUEDOC de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société VACANCEOLE LANGUEDOC à leur verser 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens et aux dépens de l’instance.,

Au soutien de leurs demandes et au visa des articles 834, 699 et 700 du code de procédure civile, ils font valoir en substance qu’à défaut pour la société VACANCEOLE LANGUEDOC de fournir les éléments de calcul de l’indemnité d’éviction alors que le bail commercial stipule que cette indemnité est égale à 1% du chiffre d’affaires de l’année de résiliation, la société VACANCEOLE LANGUEDOC bloque le processus de fin de bail et se maintient dans les lieux indûment. L’injonction de remise des éléments de calcul de l’indemnité d’éviction (chiffre d’affaires de l’année de résiliation), sous astreinte, permettra de liquider cette indemnité et de libérer les lieux.

Répondant à la fin de non-recevoir opposée par la société VACANCEOLE LANGUEDOC, selon laquelle ils ne seraient pas recevables à agir en raison de la vente du bien immobilier, les privant de qualité et intérêt à agir, ils précisent qu’ils restent redevables de l’indemnité d’éviction, comme indiqué au compromis de vente du 4 avril 2024, et à ce titre ont qualité et intérêt à agir pour pouvoir liquider cette indemnité et fournir aux acquéreurs un bien libre de toute occupation, selon leur engagement contractuel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2025, la société VACANCEOLE LANGUEDOC demande au juge de :

Prononcer l’irrecevabilité des demandes formées par les époux [H],

Dire n’y avoir lieu à référé,

Débouter les époux [H] de toutes leurs demandes,

Condamner les époux [H] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les époux [H] aux dépens

A l’appui de sa demande tendant à faire déclarer les époux [H] irrecevables à agir, la société VACANCEOLE LANGUEDOC soutient, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, que ces derniers ne sont plus les co-contractants de la société VACANCEOLE LANGUEDOC dans la mesure où ils ont vendu le bien objet du litige, qu’ils n’ont donc plus qualité, ni intérêt à agir, n’étant pas mis en cause par les acquéreurs de l’immeuble.

Sur le fondement de l’article L145-28 du code de commerce, la société VACANCEOLE fait valoir que sans règlement de l’indemnité d’éviction, le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux, que les clauses visant à limiter le droit à l’indemnité d’éviction sont réputées non écrite et qu’en cas de contestation, le montant de l’indemnité d’éviction ne peut être fixé que par expertise. Enfin, elle indique que n’ayant pas qualité à agir, les époux [H] ne sont pas fondés à solliciter la communication de son chiffre d’affaires et son expulsion et qu’elle ne peut restituer le bien qu’aux propriétaires en contrepartie du paiement de l’indemnité d’éviction.

MOTIVATION

I. Sur la recevabilité des demandes des époux [H] et de la procédure de référé

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Il ressort de l’acte authentique du 24 mai 2024, que les époux [H] ont vendu aux époux [T] le bien immobilier donné à bail commercial à la société VACANCEOLE le 24 mai 2024.

Cet acte stipule que « l’acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour. » (page 7)

Cet acte stipule également que « le vendeur déclare (…) subroger l’acquéreur dans tous ses droits et actions relatifs au bien. » (page 12)

L’acte contient enfin une clause libellée « Garantie de jouissance – Résiliation de bail commercial », au terme de laquelle « le vendeur déclare :

(…) avoir résilié par acte d’huissier ledit bail avec la société aux termes d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction en date du 13 mai 2024,S’obliger à prendre à sa charge les frais de résiliation dudit bail (…) »

Le fait pour les époux [H], vendeurs, de s’être réservés, dans leur rapport à l’acquéreur, la charge des frais de résiliation du bail (à défaut de s’être réservés les droits et actions résultant du bail) ne retire pas le fait que ce sont bien les acquéreurs, nouveaux propriétaires du bien immobilier qui sont subrogés dans tous les droits et actions relatifs au bien et auxquels il appartient dès lors de solder l’issue du bail, dont ils sont devenus titulaires, par la subrogation dans les droits des époux [H], et à ce titre débiteurs, dans le rapport au locataire, de l’indemnité d’éviction.

En conséquence, les époux [H] sont effectivement irrecevables à agir à l’encontre de la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC.

II. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

— Sur les dépens

Il résulte du second alinéa de l’article 491 du code de procédure civile, que le juge des référés statue sur les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [H] qui sont irrecevables en leurs demandes, supporteront la charge des dépens.

— Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Si les époux [H] sont condamnés aux dépens de l’instance, il serait néanmoins inéquitable, au regard de la finalité de l’action et alors que la SAS VACANCEOLE LANGUEDOC n’ fourni aucun élément permettant le calcul de l’indemnité d’éviction dont les époux [H] entendent bien s’acquitter, de mettre à leur charge une quelconque somme au titre des frais non compris dans les dépens,

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS

Le Président du tribunal statuant contradictoirement et en premier ressort,

DECLARE les époux [H] irrecevables en leur demande ;

CONDAMNE monsieur [B] [H] et madame [Z] [U] épouse [H] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes réciproques au titre des frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier.

LA GREFFIERE LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Clémence GARIN Xavier BAISLE