TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Didier NAKACHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Caroline MESSERLI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05414 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ATK

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le 03 avril 2025

DEMANDERESSE

La Société OPERA FIGARO

Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 2] prise en la personne de son Président, la société STAM FRANCE INVESTMENT MANAGERS SAS, Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline MESSERLI de la SELARL LMM AVOCATS,vestiaire B663

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [C]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Didier NAKACHE du Cabinet NAKACHE DESCOINS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire R99

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05414 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ATK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 août 2023, la société OPERA FIGARO a consenti un bail d’habitation à M. [T] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4267,69 euros et d’une provision pour charges de 371,75 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 10979,44 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [C] le 28 février 2024.

Par assignation du 2 mai 2024, la société OPERA FIGARO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  15618,88 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 avril 2024,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 31 janvier 2025, la société OPERA FIGARO, représentée par son conseil, se référant à ses conclusions déposées à l’audience, réitère les demandes formées dans son acte introductif d’instance, sous réserve de voir actualiser la dette locative au 30 janvier 2025 à la somme de 15 432,71 euros et à fixer la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3000 euros.

La société OPERA FIGARO considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [C] a été assignée selon application de l’article 659 du code de procédure civile (recherches infructueuses), la gardienne déclarant qu’il n’existe pas de Mme [C]. La Société OPERA FIGARO ne forme par ailleurs aucune demande contre elle.

M. [T] [C] représenté par son conseil, se référant à ses conclusions déposées à l’audience demande au juge de :

A titre principal,

— JUGER que la somme due par Monsieur [T] [C] à la société OPERA FIGARO se porte à 9.246,79 euros,

A titre subsidiaire,

JUGER que la somme due par Monsieur [T] [C] doit être ramenée à de plus justes proportions, en tenant notamment compte de son impossibilité de jouir des locaux pris à bail du 5 septembre 2023 au 1er novembre 2023,ACCORDER à Monsieur [T] [C] les plus larges délais de paiement pou s’acquitter de sa dette locative,En tout état de cause,

— DEBOUTER la société OPERA FIGARO de sa demande tendant à voir constater résolution du bail au 6 avril 2024,

DEBOUTER la société OPERA FIGARO de sa demande tendant à voir ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [C],CONDAMNER la société OPERA FIGARO à payer à Monsieur [T] [C] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,CONDAMNER la société OPERA FIGARO au paiement des entiers dépens de l’instance.

M. [T] [C] sollicite un délai de 36 mois pour régler la dette locative et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [T] [C] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société OPERA FIGARO justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 6 février 2024 et la somme de 10979,44 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 avril 2024, étant rappelé au regard des contestations formalisées par le locataire qui demande à voir fixer sa dette à la somme de 9246,79 euros que le commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeurerait en tout état de cause valable à concurrence de ce montant.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [T] [C] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 2572 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [T] [C] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société OPERA FIGARO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 janvier 2025, M. [T] [C] lui devait la somme de 15432,71 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Elle fait valoir que le locataire a déjà bénéficié, comme indiqué au bail, d’une franchise de loyer jusqu’au 19 septembre 2023 en raison des travaux effectués sur la période courant du 1ER septembre au 19 septembre 2023 et prétend que l’état des lieux établi à cette date fait apparaitre que l’appartement était habitable à compter du 19 septembre 2023.

Se référant à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, r) selon lequel est réputée non écrite toute clause : (…) r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à vingt et un jours », il affirme que la loi autorise a contrario le bailleur a réaliser des travaux sans indemnité pour le locataire s’ils ne durent pas plus de 21 jours, ajoutant que le locataire ne rapporte pas la preuve que les travaux auraient duré jusqu’au 28 octobre 2023. Il en déduit, à titre subsidiaire, que s’il était fait droit à la demande de M. [T] [C], celui-ci devait être indemnisé pour la période maximum du 20 septembre au 1er novembre 2023 (41 jours), moins les 21 jours de tolérance légale, soit sur 20 jours, l’indemnité ne pourrait en conséquence être d’un montant supérieur à 20 x (4.639,44 / 30) =3.092,96 euros.

M. [T] [C] affirme qu’il n’a pu jouir des locaux avant le 1er novembre 2023 en raison des travaux effectués par le bailleur, achevés le 28 octobre 2023, à savoir le changement de fenêtres et la pose de coffrages en bois sur les tuyaux de chauffage et d’eau sanitaire ainsi que la mise en peinture du logement

Au regard des éléments produits, force est de constater que l’état des lieux en date du 19 septembre 2023, fait état de fenêtres en double vitrage, « état neuf » dans toutes les pièces, de peinture en « état neuf » dans toutes les pièces et d’un système de chauffage en « état neuf »également, les photos illustrant l’état des lieux confortant ces constatations. Ainsi, M. [T] [C] ne rapporte nullement la preuve que les travaux auraient duré au-delà de la date du 19 septembre 2023.

Il est constant par ailleurs que le locataire a bénéficié d’une franchise de loyer du 1er au 19 septembre 2023. En conséquence les demandes formées par le locataire ne pourront qu’être rejetées.

En conséquence, la dette locative sera fixée à la somme de 15432,71 euros. M. [T] [C] sera condamné à payer cette somme à la bailleresse. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 4778,47 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société OPERA FIGARO ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2500 euros à la demande de la société OPERA FIGARO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 28 août 2023 entre la société OPERA FIGARO, d’une part, et M. [T] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 7 avril 2024,

CONDAMNE M. [T] [C] à payer à la société OPERA FIGARO la somme de 15432,71 euros (quinze mille quatre cent trente-deux euros et soixante et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2025,

AUTORISE M. [T] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 2572 euros (deux mille cinq cent soixante-douze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [C],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 avril 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [T] [C] sera condamné à verser à la société OPERA FIGARO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [T] [C] à payer à la société OPERA FIGARO la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2024 et celui de l’assignation du 2 mai 2024

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge