TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

AFFAIRE N° RG 25/00080 – N° Portalis DBWX-W-B7J-DIRY

AFFAIRE :

,

[J], [O], [Q], [K]

C/

,

[X], [T], [R]

APPEL

N°

du

☒ Copie exécutoire délivrée à

ME NIMONTE

ME AUGIER

☒ Copie à

ME NIMONTE

ME AUGIER

☒ copie dossier

JUGEMENT

RENDU LE DOUZE MARS DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :

ENTRE :

Monsieur, [J], [O], [Q], [K]

né le 04 Juin 1958 à, [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Bêtiboutinè georges NIMONTE, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

DEMANDEUR

ET :

Madame, [X], [T], [R]

née le 24 Juin 1973 à, [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant, [Adresse 2]

représentée par Maître Camille AUGIER de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant

DÉFENDEURS

***

Vu l’article 785 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’article 786 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 Décembre 2025 .

Devant Marie-Camille BARDOU, Juge rapporteur à l’audience publique du 08/01/2026 assistée de Madame Bérengère CASTELLS Greffier lors des débats et de Madame Alexandra GAFFIE lors du prononcé.

Les avocats ont été entendus en leurs observations et conclusions,

L’affaire a été mise en délibéré au 12 Mars 2026 et la décision rendue par le Tribunal composé de Marie-Camille BARDOU Présidente, Xavier BAISLE et de Frédéricka ALCOVERE assesseurs.

Le Jugement a été rédigé par Marie-Camille BARDOU, et a été rendu contradictoirement en premier ressort conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, par mise à disposition au Greffe de ce jour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2èm alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

EXPOSE DU LITIGE

Madame, [V], [R] était propriétaire d’un appartement à usage d’habitation situé dans un ensemble immobilier en copropriété sis, [Adresse 3] à, [Localité 4], cadastré section, [Localité 5] n,°[Cadastre 1].

Souhaitant procéder à la vente de son appartement, Madame, [V], [R] avait confié un mandat de vente à l’agence immobilière TEAM 66 exerçant sous l’enseigne KW OXYGENE, au prix de 395.000€ net vendeur. Ce mandat indiquait une fin au 02.04.2024.

Par l’intermédiaire de l’agence immobilière TEAM 66, Monsieur, [J], [K] régularisait une offre d’achat au prix de 375.000€ net vendeur dans une “lettre d’option d’achat” datée du 8 mai 2024.

Le 15 mai 2024, l’offre d’achat était contresignée par Mme, [R].

Ultérieurement, la signature du compromis de vente devant notaire n’intervenait pas. Madame, [R] vendait son bien à une tierce personne.

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025, M., [J], [K] a fait assigner Mme, [R] devant le Tribunal judiciaire de Narbonne, en perfection de la vente.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 décembre 2025 et l’affaire renvoyée à l’audience du 8 janvier 2026.

Dans ses conclusions publiées le 13 novembre 2025 au RPVA, M., [K] demande au tribunal de :

A titre principal , dire et juger que la vente est parfaite, dire que la décision à intervenir vaut acte de vente avec au besoin publication au fichier immobilier,A titre subsidiaire, condamner Madame, [R] à verser à Monsieur, [K] la somme de 10 000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,Condamner Madame, [R] à verser à Monsieur, [K] la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Madame, [R] aux entiers dépens.

Au visa des articles 1582 et 1583 du code civil, il considère que les conditions de perfection de la vente sont remplies.

Il considère que les conclusions de Mme, [R] ne se fondent que sur une erreur matérielle contenue dans le mandat de vente qui indiquait de manière erronée qu’il se terminait le 2 avril 2024 alors qu’il s’agissait du 2 avril 2025, de sorte qu’aucune nullité de celui ci n’est encourue.

Il ajoute que Mme, [R] ayant indiqué qu’elle n’était plus propriétaire de l’immeuble, en cas d’impossibilité de vente forcée, il serait fait droit à ses demandes.

Dans ses conclusions publiées au RPVA le 11 juin 2025, Mme, [R] demande au tribunal de :

débouter M., [K] de toutes demandes, fins et conclusions. condamner M., [K] à verser à Mme, [R] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépensécarter l’exécution provisoire comme manifestement incompatible avec la nature de l’affaire.

Elle considère que le contrat de vente allégué n’est pas conclu au motif que si le contrat de vente est un contrat consensuel qui se forme par le simple échange des consentements, par exception, les parties peuvent contractuellement différer la formation du contrat de la vente à l’accomplissement d’une formalité telle que la signature d’un avant-contrat, ce qui est le cas en l’espèce au vu de la formulation de la lettre d’achat qui n’exprime aucun accord définitif sur la chose et le prix.

Subsidiairement, elle indique qu’il est impossible de régulariser la vente dés lors qu’elle n’est plus propriétaire de l’appartement et que, en application de l’article 1198 du code civil l’acquéreur a un droit de préférence.

Sur la demande indemnitaire, elle répond que le seul fait que le contrat de vente n’ait pas été conclu ne peut suffire à engager la responsabilité des négociateurs. La décision de mettre un terme aux négociations n’est que la manifestation de la liberté contractuelle et ne saurait être par elle-même fautive. Par conséquent, la responsabilité repose sur une faute prouvée à l’encontre de l’auteur des faits, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

MOTIFS

I – Sur la demande tendant à constater la perfection de la vente

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Pour autant, il est acquis que cette disposition n’est pas d’ordre public et que les parties contractantes peuvent librement y déroger (civ 1ère 24 janvier 1984 n°82-14.841).

Il en découle que les parties peuvent convenir que la réitération sous une forme particulière, et notamment sous la forme d’un acte authentique, soit un élément constitutif de leur consentement, contrairement au principe selon lequel la vente est un acte consensuel formé par le simple échange des consentements.

En l’espèce, l’offre litigieuse indique expressément qu’un avant-contrat doit être régularisé dans un délai de 21 jours après acceptation de l’offre.

L’offre d’achat indique ainsi : « la présente proposition d’achat n’est pas soumise au délai de 10 jours puisqu’elle a exclusivement pour objet d’inviter les propriétaires, si le prix propose les agrée, à régulariser avec nous au plus tard à la date convenue ci-dessous, un avant-contrat qui constatera l’échange des consentements, fixera l’ensemble des conditions de la vente (financement, conditions suspensives…) et engagera réciproquement les deux parties à l’issu du délai de 10 jours ci-avant évoqué. La présentation de cette proposition et le rapprochement des parties sont sous la responsabilité du cabinet sus nommé et sera faire par tout moyen à sa convenance (…) ».

Il découle des termes de cette proposition d’achat que les parties ont expressement indiqué que l’échange des consentements devra être constaté par un “avant contrat” postérieur à l’offre d’achat contresignée qui relève seulement des pourparlers contractuels. Il apparaît également que l’ensemble des conditions de la vente ne sont pas déterminées à ce stade mais le seront ultérieurement dans le cadre de l’avant contrat.

Ainsi, d’après M., [K], les parties avaient rendez vous devant notaire le 21 juin 2024 mais Mme, [R] ne s’est pas présentée.

En conséquence, il ne peut être considéré qu’il y ait eu accord sur la chose et le prix dans les formes valant engagement contractuel selon la volonté des parties.

La demande tendant à voir dire la vente parfaite doit être rejetée.

II- Sur la demande indemnitaire de M., [K]

Aux termes de l’article 1112 du code civil “L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.”

En l’espèce, M., [K] demande une somme indemnitaire d’un montant de 10 000€ sans donner aucun détail sur la faute qu’aurait commise Mme, [R], celle ci alléguant une rupture des négociations à son initiative à lui, ni sur la nature du préjudice qui en découlerait. Il n’appartient pas au tribunal de s’y substituer. La demande sera rejetée.

III – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M., [K] qui succombe sera condamné aux entiers dépens.

— Sur les frais de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît équitable d’allouer à Mme, [R] la somme de 1 500€ au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile, à la charge de M,.[K] partie perdante.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Les circonstances de l’affaire ne justifient pas d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE M., [J], [K] de sa demande tendant à dire parfaite la vente portant sur l’appartement situé, [Adresse 4] à, [Localité 6] (11) qui appartenait à Mme, [X], [R],

DEBOUTE M., [J], [K] de sa demande indemnitaire,

CONDAMNE M., [J], [K] aux entiers dépens,

CONDAMNE M., [J], [K] à payer à Mme, [X], [R] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

La Greffiere La Presidente

A. GAFFIE M-C. BARDOU