COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01713 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P5TB

du 29 Novembre 2024

N° de minute

affaire : [U] [D]

c/ S.A.S. MINI MARKET

Grosse délivrée

à M^e HEBERT

Expédition délivrée

à Partie défaillante (1)

le

l’an deux mil vingt quatre et le vingt neuf Novembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 24 Septembre 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

M. [U] [D]

[Adresse 6]

DUBAI

Rep/assistant : M^e Sophie HEBERT, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

S.A.S. MINI MARKET

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non comparante ni représentée

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 24 Octobre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 29 Novembre 2024.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 avril 2024, Monsieur [U] [D] a donné à bail commercial à la SAS MINI MARKET des locaux commerciaux situés [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1024,65 euros, hors taxes et charges.

Le 24 juillet 2024, Monsieur [U] [D] a fait délivrer à la SAS MINI MARKET un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, Monsieur [U] [D] a fait assigner la SAS MINI MARKET devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire ;ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’à la libération des lieuxordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde- meubles qu’il plaira à la juridiction de désigner, aux frais, risques et périls de la SAS MINI MARKET ;la condamner au paiement d’une provision de 10 376,89 euros au titre de l’arriéré dû, de la clause pénale, du dépôt de garantie et du coût du commandement de payer, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; la condamner au paiement d’une provision de 2000 euros par mois à titre d’indemnité mensuelle d’occupation des lieux, à compter du 24 août 2024 ;la condamner au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications en date du 3 septembre 2024.

La SAS MINI MARKET régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [U] [D] verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Il est acquis que les parties sont liées par un bail portant sur un local à usage commercial. Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer rester infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de Monsieur [U] [D] par acte de commissaire de justice le 24 juillet 2024, à la SAS MINI MARKET, visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 3481,95 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, au vu du décompte versé et à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse, non comparante.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 24 août 2024.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS MINI MARKET, devenue occupante des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

La SAS MINI MARKET étant défaillante dans le paiement de son loyer depuis son entrée dans les lieux, aucun loyer n’ayant été réglé, il convient en conséquence d’assortir son obligation de quitter les lieux d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, qui courra passer le délai de 45 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de quatre mois.

Le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort du décompte en date du 1er octobre 2024 versé aux débats, que la SAS MINI MARKET demeure redevable de la somme de 4796,74 euros et non pas de la somme de 5957,39 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d’août 2024 inclus.

Le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SAS MINI MARKET sera condamnée au paiement de la somme de 4796,74 euros arrêtée au mois d’août 2024 inclus.

La créance portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

La SAS MINI MARKET qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est en conséquence redevable à compter du mois de septembre 2024 d’une indemnité d’occupation

Bien que le demandeur demande que cette indemnité soit fixée à la somme mensuelle de 2000 euros à des fins coercitives, soit à une somme supérieure au montant du loyer, force est de relever que cette indemnité a pour vocation de réparer le préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et compenser la perte de jouissance du bien.

Cette indemnité provisionnelle, sera en conséquence fixée au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 1160,65 euros à compter du mois de septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local, avec indexation.

La SAS MINI MARKET sera condamnée à en payer le montant.

Sur la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, la clause pénale insérée au contrat de bail prévoit que « à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au locataire, ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tout frais, quelle qu’en soit la nature, engagées pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du locataire.».

La SAS MINI MARKET demande la condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de 1191.40 euros au titre de la clause pénale, soit 20% de la somme de 5957,39 euros due non pas en août mais en septembre 2024.

Il est de principe que le juge des référés peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable d’une clause pénale mais qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion que l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

Dès lors, au vu des éléments de l’espèce, la SAS MINI MARKET qui est défaillante dans le paiement de son loyer depuis son entrée dans les lieux, sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 1191.40 euros à M.[D] à valoir sur le montant de la clause pénale prévue au bail.

Sur le dépôt de garantie

En l’espèce, la clause pénale insérée au contrat de bail prévoit que « En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation ».

Il est de principe que le juge des référés peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable d’une clause pénale mais qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion que l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

Dès lors, s’agissant de la somme provisionnelle de 3073,95 euros correspondant au montant du dépôt de garantie réclamée par le demandeur à titre d’indemnité selon les termes du bail, il lui sera accordé la somme provisionnelle de 1200 euros à valoir sur le montant de ladite clause pénale, la dette n’étant pas sérieusement contestable.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à Monsieur [U] [D] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS MINI MARKET, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial liant Monsieur [U] [D] et la SAS MINI MARKET portant sur les locaux à usage commercial situés à [Adresse 3] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 25 août 2024, ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial ;

ORDONNONS à la SAS MINI MARKET et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux de corps et de biens à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance, et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, qui courra passer le délai de 45 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de quatre mois ;

ORDONNONS, à défaut de se faire dans le délai imparti, l’expulsion de la SAS MINI MARKET et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS MINI MARKET à payer à Monsieur [U] [D] à titre provisionnel, la somme de 4796,74 euros au titre des loyers et charges échus au mois d’août 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS la SAS MINI MARKET à payer à Monsieur [U] [D] une indemnité d’occupation provisionnelle de 1160,65, euros à compter du mois de septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation ;

CONDAMNONS la SAS MINI MARKET à payer à Monsieur [U] [D] à titre provisionnel, la somme de 1191,40 euros à valoir sur la clause pénale prévue au bail au titre de la majoration de 20% ,

CONDAMNONS la SAS MINI MARKET à payer à Monsieur [U] [D] à titre provisionnel, la somme de 1200 euros à valoir sur la clause pénale prévue au bail au titre de l’indemnitée prévue s’agissant du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la SAS MINI MARKET à payer à Monsieur [U] [D] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS MINI MARKET aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 24 juillet 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES