Min N° 25/00996

N° RG 25/03749 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECWT

Société FOYER REMOIS

C/

Mme [V] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 décembre 2025

DEMANDERESSE :

Société FOYER REMOIS

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

Copie délivrée

le :

à : Madame [V] [P]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 04 février 2022, ayant pris effet le 07 février 2025, la SA LE FOYER RÉMOIS a donné à bail à Mme [V] [P] un logement situé [Adresse 3]) et un garage no 9163G0820 et un parking intérieur no 20 pour un loyer mensuel initial de 625,21 euros pour le logement et de 50 euros pour le garage, des provisions mensuelles sur charges de 118,39 euros, outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Invoquant des impayés, la SA LE FOYER RÉMOIS a, par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, fait signifier à Mme [V] [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 5150,26 euros, dont 4 990,45 euros au titre des loyers et charges de mars 2022 à décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 04 août 2025, la SA LE FOYER RÉMOIS a fait assigner Mme [V] [P] à l’audience du 08 octobre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

– ordonner l’expulsion de Mme [V] [P], ainsi que de toute personne et de tout occupant de son chef, par tout moyen, notamment avec le concours de la force publique et d’un serrurier, du logement, du garage et du parking intérieur ;

– condamner Mme [V] [P] à lui payer les loyers impayés, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 25 mars 2025 s’élevant à la somme de 6 124,69 euros, ainsi que les intérêts de droit à compter du commandement de payer ;

– condamner Mme [V] [P] à lui payer une indemnité d’occupation égale en son montant à ce qu’aurait été le loyer augmenté des charges si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à libération effective des lieux, outre intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

– condamner Mme [V] [P] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 08 octobre 2025, le président sollicite, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, la SA LE FOYER RÉMOIS afin qu’elle produise au plus tard au 22 octobre 2025, un décompte actualisé prenant en compte les mesures recommandés par la commission de surendettement. Sur le même fondement, il sollicite Mme [V] [P] afin qu’elle produise, dans les mêmes délais, une copie de la décision de la commission de surendettement dont elle bénéficie.

Lors de cette même audience, la SA LE FOYER RÉMOIS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 8 976,16 euros selon décompte arrêté au 07 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse. Elle précise que la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne a rendu une décision de recevabilité dans le dossier de la locataire, le 26 mai 2025 et que son dossier a été orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la dette locative retenue par la commission s’élevant à 8 481,55 euros. Elle ajoute accepter des délais de paiement, précisant que la locataire va prochainement restituer son stationnement conduisant son loyer à diminuer et que les échéances de juillet et août ont été réglées.

Mme [V] [P], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, elle sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 40 euros par mois en plus des loyers et charges. Elle s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, prorogée au 22 décembre 2025.

Par courrier électronique parvenu au greffe le 28 octobre 2025, la SA LE FOYER RÉMOIS a transmis un décompte actualisé au 22 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, pour un montant total de 8 846,16 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA LE FOYER RÉMOIS justifie avoir saisi la CCAPEX par courrier électronique du 24 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 24 janvier 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA LE FOYER RÉMOIS justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 04 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA LE FOYER RÉMOIS est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 04 février 2022, le commandement de payer délivré le 17 janvier 2025 et le décompte de la créance actualisé au 21 mars 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire à la bailleresse. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Celle-ci invoque une dette locative s’établissant à un total de 8 846,16 euros au 22 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par la locataire.

Cependant, il résulte du décompte produit qu’a été inclus dans cette somme des frais au titre de l’assurance locative (trois fois 4,29 euros). S’il résulte de l’article 7 g) de la loi du 06 juillet 1989 qu’à défaut de la remise de l’attestation d’assurance par le locataire, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du preneur récupérable auprès de celui-ci, celle-ci n’est due qu’après un délai un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, laquelle doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire. Or, en l’espèce, force est de constater que la SA LE FOYER RÉMOIS ne démontre pas l’envoi d’une telle mise en demeure. Dès lors, la somme de 12,87 euros sera déduite des sommes restant dues, ramenant la dette locative à 8 833,29 euros.

En application de l’article L. 741-2 du code de la consommation, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne a adopté, par décision du 07 août 2025, une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en faveur de Mme [V] [P], tel qu’il résulte de l’annonce produite par le bailleur, et publiée au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales le 26 août 2025.

Par ailleurs, par courrier du 12 juin 2025 adressé à ladite commission, la SA LE FOYER RÉMOIS a déclaré une créance de 8 481,55 euros dans le cadre du contrat de bail.

Il en résulte que la dette locative, actualisée, née des créances postérieures à la date de la décision de la commission de surendettement, s’élève à un total de 351,74 euros.

Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [V] [P] au paiement de cette somme au titre de la dette locative arrêtée au 22 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 04 février 2022 comporte, en son article VII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 17 janvier 2025, la SA LE FOYER RÉMOIS a fait commandement à Mme [V] [P] de payer la somme de 4 990,45 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 18 mars 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

Selon le VIII de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la décision de recevabilité de la commission de surendettement date du 15 avril 2025. Elle est donc postérieure au délai de deux mois suivant le commandement de payer du 17 janvier 2025 et est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Toutefois, par décision du 07 août 2025, la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à Mme [V] [P].

Pour autant, il résulte du décompte produit que postérieurement à cette date, les loyers et charges n’ont pas été réglés dans leur intégralité. Il en résulte que les dispositions susmentionnées ne peuvent pas s’appliquer.

Pour autant, en application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 08 octobre 2025 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui d’août 2025. Or, cette échéance avait été réglée le 28 août 2025, de même que les échéances antérieures depuis celle de juin 2025. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est donc satisfaite.

Mme [V] [P] perçoit, par ailleurs, un salaire de 1 200 euros par mois, outre une prime d’activité de 50 euros. Elle vit seule et a deux enfants à charge, étant à noter que les loyers, charges comprises, s’élèvent à 910,36 euros par mois. La mise en place de délais de paiement selon les modalités sollicitées par la locataire engendrerait pour elle un taux d’effort de 77 %, lequel est bien supérieur au taux maximal recommandé de 35 %.

Néanmoins il convient, compte tenu de l’accord express du bailleur de déroger aux critères de l’article 24 susmentionné quant aux conditions d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera exigible par la bailleresse quinze jours après une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception demeuré infructueux.

De plus, SA LE FOYER RÉMOIS sera autorisée à procéder à l’expulsion de Mme [V] [P] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, Mme [V] [P] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer du logement et du parking augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [V] [P] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA LE FOYER RÉMOIS formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SA LE FOYER RÉMOIS recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 février 2022 entre la SA LE FOYER RÉMOIS, d’une part, et Mme [V] [P], d’autre part, portant sur un logement sis [Adresse 2], à [Localité 9], un garage no 9163G0820 et un parking intérieur no 20, sont réunies à la date du 18 mars 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE Mme [V] [P] à payer à la SA LE FOYER RÉMOIS la somme de 351,74 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse ;

AUTORISE Mme [V] [P] à s’en libérer par 8 mensualités d’un montant minimum de 40 euros chacune et une 9e mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, qu’elle soit due au titres des loyer et charges courants ou de la dette locative, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra pleinement ses effets, et, en ce cas :

1o la SA LE FOYER RÉMOIS, sera autorisée, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

2o le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

3o Mme [V] [P] sera condamnée à payer à la SA LE FOYER RÉMOIS, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer du logement, du parking et du garage et des charges si le bail s’était poursuivi, à compter de la date d’effet de la résiliation de plein droit du contrat et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [V] [P] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de la SA LE FOYER RÉMOIS au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION