16 Janvier 2026

N° RG 25/00547 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FYVQ

Ord n°

S.A.R.L. LE QUAI 34

c/

[P] [H], [R] [X] épouse [H]

Le :

Exécutoire à :

M^e Astrid BAILLEUX

Copies conformes à :

M^e Astrid BAILLEUX

la SELARL O2A & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE QUAI 34

RCS 79 830 072 dont le siège social est situé [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Astrid BAILLEUX, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [H]

né le 13 Mars 1946 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Madame [R] [X] épouse [H]

née le 22 Octobre 1951 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Tous deux rep/assistant : Maître Peggy MORAN de la SELARL O2A & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Hélène CHERRUAUD

LE GREFFIER : Julie ORINEL

DÉBATS : à l’audience publique du 13 Janvier 2026

ORDONNANCE : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Exposé du litige

Par acte authentique reçu le 30 août 2013 par maître [K] [D], notaire à [Localité 5], monsieur [P] [H] et madame [R] [X] épouse [H] ont donné à bail commercial un local commercial situé au 1er étage de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], à madame [A] [E] épouse [N], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 31 août 2013, moyennant une indemnité de droit d’entrée de 35.880 € et un loyer mensuel TVA comprise de 2.493,66 €.

Par acte authentique reçu le 29 décembre 2017 par maître [K] [D], notaire à [Localité 5], monsieur [P] [H] et madame [R] [X] épouse [H] ont donné à bail commercial un local commercial situé au rez-de-chaussée avec terrasse du même ensemble immobilier, à la SARL BEZIAU RESTAURATION, pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2016, moyennant un loyer mensuel TVA comprise de 2.400 €. Le 5 janvier 2018, ladite société a changé sa dénomination sociale pour “LE QUAI 34".

Suivant autorisation accordée par arrêté du maire en date du 13 juin 2018, ont été réalisés des travaux de mis en conformité aux règles d’accessibilité, d’aménagement et de créations de volumes nouveaux du restaurant LE QUAI 34.

Suivant autorisation accordée par arrêté du maire en date du 28 mai 2019, ont été réalisés des travaux d’aménagement intérieur de l’établissement recevant du public.

Par acte du 27 novembre 2020, la société LE PANORAMIC a été dissoute à la suite de la transmission universelle de son patrimoine à la SARL LE QUAI 34, devenant titulaire des deux baux commerciaux desdits locaux du même immeuble y exploitant un restaurant.

Par courrier recommandé en date du 12 juin 2023 doublé d’un courriel, la SARL LE QUAI 34 a informé monsieur et madame [H] qu’à l’occasion du changement de la vitrerie du rez-de-chaussée en raison de problèmes d’étanchéité, l’entreprise intervenante via son architecte l’a alertée sur l’état préoccupant de nombreux éléments de la structure métallique rendus apparents en raison du décapotage d’éléments menuisés ; qu’elle a mandaté un bureau d’études structure, EXAMETAL, lequel a préconisé de mettre en place de manière urgente un étaiement généralisé des poteaux du rez-de-chaussée, en plus à court terme des investigations complémentaires visant principalement à libérer les pieds de poteaux jusqu’aux massifs de fondation pour vérifier leur état de conservation et déterminer les travaux pérennes à effectuer, ainsi qu’un traitement des poutres et poteaux corrodés.

En réponse, les époux [H] ont déploré par courrier du 20 juin 2023 d’être informés “sous prétexte d’urgence” de la corrosion de la structure métallique plusieurs mois après qu’ils aient qu’ils aient été constatés, tout en indiquant avoir sollicité une entreprise de métallerie pour expertiser très prochainement la structure.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2023, la SARL LE QUAI 34 a fait assigner en référé-expertise les époux [H] devant le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE . La compagnie d’assurances MACIF est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance contradictoire du 10 octobre 2023, une expertise judiciaire a été ordonnée.

Par ordonnance du 7 décembre 2023, monsieur [S] [I] a été désigné pour y procéder aux lieux et place de monsieur [T] [J] après refus de la mission par ce dernier.

Par ordonnance du 9 avril 2024, le juge des référés a étendu les opérations d’expertise à la Compagnie d’assurance LE FINISTERE ASSURANCE, en sa qualité d’assureur de la SARL LE QUAI 34.

Par ordonance du 26 avril 2024, le magistrat chargé du contrôle des expertises a rejeté la demande de récusation de l’expert judiciaire formulée par monsieur et madame [H].

Par ordonnance du 17 septembre 2024, le juge des référés a étendu les opérations d’expertise à la SARL DÔME, dirigée par l’architecte monsieur [L] [O].

Par ordonnace du 29 juillet 2025, le juge des référés a étendu les opérations d’expertise à la SAS SATI, la MACIF en sa qualité d’assureur des époux [H], à la MAAF en sa qualité d’assureur de la société DÔME et à la SARL FMA.

Monsieur [I] a déposé son rapport d’expertise le 10 décembre 2025.

Ledit rapport a été signifié à monsieur et madame [H] par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2025, avec sommation sous 48 heures de mandater formellement les entreprises dont les devis ont été validés par l’expert judiciaire, ou toute entreprise de leur choix, afin de permettre la reprise des désordres structurels et la remise en état des locaux donnés à bail conformément au rapport d’expertise, afin que les travaux soient achevés au plus tard le 31 mars 2026 et payer dans ce même délai les entreprises choisies ou à défaut l’autoriser à mandater les entreprises dont les devis ont été validés par l’expert judiciaire et lui verser la somme validée par l’expert judiciaire comme nécessaire à la réalisation des travaux, ainsi qu’en tout état de cause, lui verser la somme évaluée par l’expert judiciaire au titre des pertes prévisionnelles d’exploitation.

Suivant ordonnance du président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE en date du 23 décembre 2025, la SARL LE QUAI 34 a fait assigner en référé d’heure à heure monsieur et madame [H] par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2025 à 14h45 pour l’audience du 6 janvier 2026 à 10 heures.

Les défendeurs ont constitué avocat le 5 janvier 2026.

A l’audience, l’affaire été renvoyée à la demande des défendeurs.

A l’audience du 13 janvier 2026, les parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif.

La SARL LE QUAI 34 a soutenu ses demandes dans les termes de son assignation, au visa notamment des articles 606, 1219, 1220, 1222 et 1719 du code civil, aux fins de :

— être autorisée à faire réaliser les travaux structurels et de remise en état tels que prescrits par l’expert judiciaire dans son rapport du 10 décembre 2025 ;

— condamner les époux [H] à lui verser à titre provisionnel les sommes suivantes :

—  137.746 € au titre du préjudice matériel,

—  192.434 € au titre du préjudice économique,

—  35.164 € au titre des frais d’expertise judiciaire ;

—  8.079 € au titre des mesures conservatoires ;

— ordonner la suspension de son obligation de payer ses loyers pendant la période d’exécution des travaux structurels et de remise en état tels que prescrits par l’expert judiciaire dans son rapport du 10 décembre 2025 ;

— condamner les époux [H] à lui verser la somme de 6.000 € au ttire des frais irrépétibles de la présente instance en référé ;

— condamner les époux [H] aux entiers dépens.

Elle souligne l’urgence des travaux à effectuer impliquant une fermeture totale de l’établissement employant une trentaine de salariés en moyenne, à l’issue de l’expertise judiciaire, en se référant au planing prévisionnel débutant dès le 19 janvier 2026. Elle tient à rappeler que c’est à l’occasion du changement de la vitrerie du rez-de-chaussée qu’elle a été alertée par l’entreprise intervenante sur l’état préoccupant de la structure métallique, ce qui l’a conduit à mandater un bureau d’étude structure et à mandater en urgence l’entreprise spécialisée METALLERIE NANTAISE pour procéder à un étaiement généralisé les 13 et 14 juin 2023. Elle souligne la teneur polémique de la réponse apportée par les bailleurs sans donner suite à sa proposition de réunion. Elle se défend de tout retard dans la transmission aux bailleurs du rapport du BET établi le vendredi 9 juin. Elle dénonce la situation d’incurie de l’immeuble n’ayant fait l’objet d’aucune grosse réparation par les bailleurs depuis trente ans, ainsi que l’attitude de la fille des bailleurs dès la première réunion d’expertise, à l’issue de laquelle elle a demandé à voir récuser l’expert judiciaire et a dessaisi l’avocat de ses parents et qui n’a cessé par la suite de tout critiquer en mettant en cause systématiquement l’honnêteté de tous les protagonistes sur fond de supicions complotistes. Elle tient à rappeler qu’après le rejet de la demande de sa récusation, monsieur [I] a été contraint de saisir à plusieurs reprises le président du tribunal judiciaire en charge du suivi des expertises. Elle fonde ses demandes sur les conclusions du rapport définitif de l’expert judiciaire, spécialiste sur les constructions métalliques, aux termes desquelles la corrosion avancée qui affecte l’ensemble des pieds de poteaux menance la résistance et la stabilité de toute la structure métallique de l’extension; ces désordres compromettent la solidité de cet ouvrage, destiné à recevoir du public, et le rendent impropre à sa destination. Elle souligne que la perte de matière du poteau n°7 faisant partie des poteaux porteurs de la structure a été jugée alarmante par l’expert ; que la corrosion affectant la partie inférieure des poteaux verticaux est la conséquence d’une conception initiale inadaptée, en ce que leur appui inférieur est positionné dans un sol parfois humide et inondable par des eaux saumâtres, sans capacité de visite pour entretien, favorisant des remontées capillaires depuis la dalle de sol en béton et que ces désordres résultent ainsi d’une disposition constructive, consistant à enfouir des pieds de poteaux en acier dans un sol parfois humide, voire inondable, sans capacité d’examen périodique d’intégrité, constituant une anomalie caractérisée du non-respect des règles de l’art en matière de construction métallique ; que le caractère exotique de certains assemblages de poutres et poteaux résulte également des dispositions inappropriéées adoptées à la construction des ouvrages. Elle se réfère à l’urgence retenue par l’expert de travaux de renforcement de l’extension à réaliser au plus tard fin mars 2026, sous peine d’un arrêt d’exploitation du premier étage de la structure métallique litigieuse. Elle soulève l’absence de réponse apportée par les bailleurs à sa mise en demeure, ainsi que leur posture de déni et d’opposition systématique portée par leur fille tout au long des opérations d’expertise judiciaire. Elle invoque à titre principal un trouble manifestement illicite résultant du manquement des époux [H] à leur obligation de délivrance d’un bien en bon état de réparations au vu de la gravité des désordres structurels retenus par l’expert. Subsidiairement, elle soulève un dommage imminent, résultant du risque d’effondrement mis en avant par l’expert et de l’impossibilité d’exploiter le premier étage dès le 1er avril 2026.

A l’appui de ses demandes provisionnelles, elle invoque une nécessité urgente au vu du coût des travaux à réaliser et de sa trésorerie ayant déjà supporté le coût de l’expertise judiciaire. Elle soutient que l’obligation des bailleurs au titre de l’indemnisation du préjudice matériel n’est pas sérieusement contestable, en ce que les devis des travaux à effectuer ont été validés par l’expert. S’agissant des pertes d’exploitation pendant la réalisation desdits travaux, 7 semaines a minima, elle souligne avoir appliqué pour chiffrer sa demande la méthode de cacul établie par le sapiteur de l’expert sur la base d’une moyenne moyenne en considération du caractère saisonnier de l’activité au vu de l’emplacement du restaurant, lequel ne pouvait aller au-delà faute de connaître la période exacte de réalisation des travaux tributaire à la fois du dépôt du rapport définitif d’expertise, de la disponibilité des entreprises sollicitées. Elle explique ainsi avoir sollicité monsieur [Z] pour seule actualisation, après l’élaboration d’un planning prévisionnel des travaux par monsieur [O], architecte. Elle soutient que l’obligation des bailleurs au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance économique n’est pas sérieusement contestable, conséquence directe de l’arrêt total de l’exploitation du restaurant pendant la réalisation des travaux de remise en état de la structure du bâti des locaux loués, en vertu de leur obligation de délivrance, règle d’ordre public, au vu de l’exception stipulée dans les clauses de souffrance des deux bails commerciaux. Elle défend que le quantum de sa demande n’est pas sérieusement contestable, résultant de l’application stricte de la méthode de calcul discutée dans le cadre de l’expertise judiciaire, sur la base de la durée prévisible des travaux “hors ménage” telle que déterminée par l’expert. S’agissant du coût de l’expertise judiciaire, elle précise avoir déjà consigné la somme totale de 26.500 €, laquelle a vocation à être mise à la charge des bailleurs, future partie perdante par application des articles 695 et 696 du code de procédure civile. Elle ajoute le coût du rapport d’actualisation du sapiteur financier (900 €), celui du relevé dimensionnel de la charpente métalliquée réalisé par la société d’architecture DOME (3.200 €), la réalisation de carottages et de rebouchages (1.166 €), la réalisation de découpe dans les capotages et remise en état (1.598 €), la réalisation des métrés (1.800 €). Elle détaille également le coût des mesures conservatoires, dont elle défend le caractère non sérieusement contestable de l’obligation de paiement des défendeurs au vu de la nature des désordres et de leur obligation de délivrance. Au soutien de sa demande de suspension de son obligation de paiement du loyer pendant les travaux, elle invoque l’exception d’inexécution telle que prévue aux articles 1219 et 1220 du code civil, n’exigeant aucune formalité, relevant de l’office du juge des référés notamment lorsque le preneur est dans l’imposibilité absolue d’exploiter le local loué.

En réponse au rapport de monsieur [G] qui lui a été communiqué la veille de l’audience de renvoi, elle fait valoir que l’expert judiciaire spécialisé en constructions métalliques, ainsi que sur le phénomène de corrosion, a relevé une anomalie constructive dès les premières constatations visuelles, en considération de l’environnement immédiat de l’immeuble exposé à des immersions épisodiques. Elle relève des inexactitudes, soutenant que les travaux d’aménagement ont été autorisés par les bailleurs. Elle interroge quel aurait été l’intérêt du preneur de ne pas alerter aussitôt les bailleurs, en soutenant que les désordres structurels n’étaient pas détectables auparavant faute de décapotage des éléments concernés, du fait de leur caractère inaccessible. Elle souligne l’absence de vérification technique réalisée par monsieur [G], dont les observations sont formulées avec des réserves de précaution. Elle se réfère aux explications données par l’expert judiciaire sur son refus d’effectuer des sondages destructifs.

Monsieur et madame [H] ont soutenu leurs demandes dans les termes de leurs conclusions notifiées par RPVA le 12 janvier 2026, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de :

— débouter la SARL LE QUAI 34 de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SARL LE QUAI 34 à leur verser la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la SARL LE QUAI 34 aux entiers dépens.

Ils soutiennent que le rapport d’expert judiciaire sur lequel la partie demanderesse s’appuie ne démontre ni un trouble manifestement illicite, ni un dommage imminent, en ce que l’expertise judiciaire est lacunaire sur de nombreux aspects. Ils se réfèrent à l’analyse dudit rapport faite par monsieur [G], technicien expert bâtiment/construction régulièrement désigné par la juridiction nazairienne pour procéder à des expertises judiciaires. Ils soulèvent à la fois des carences en termes d’investigations et des contradictions. Ils tiennent à rappeler que l’ouvrage incriminé est une extension métallique réalisée en 1983, pour laquelle l’expert judiciaire a retenu une corrosion avancée de l’ensemble des pieds des poteaux verticaux, résultant d’une conception initiale inadaptée, sans réaliser d’investigation sur le mode constructif de la structure et l’état de dégradation de l’acier constituant les poteaux. Ils font valoir que les conclusions de l’expert judiciaire reposent sur un postulat non vérifié d’un enfouissement des pieds de poteaux dans un sol parfois humide, voire inondable, en limitant ses opérations à de simples constatations visuelles à l’instar du bureau d’études initialement saisi par la SARL LE QUAI 34 et en s’appuyant sur les entreprises que celle-ci a sollicité, la SARL DOME et la société METAILLERIE NANTAISE pour procéder au renforcement partiel. Ils dénoncent le caractère superficiel du diagnostic établi par la société EXAMETAL en juin 2023, procédant par déductions de l’état de parties non vues ou simple hypothèse, concluant d’ailleurs à la nécessité d’investigations complémentaires visant à libérer les pieds de poteaux jusqu’aux massifs de fondation pour vérifier leur état de conservation et mettre en évidence la possibilité du’n renfort pérenne par changement du pied de poteau, ainsi que de l’inspection des poteaux de R+1 et de la poutre de la façade sud, non diagnostiquées en raison de leur confinement et du risque moindre de corrosion. Ils déplorent qu’au cours de l’expertise judiciaire un seul sondage a été réalisé au niveau du poteau n°6 exposé ouest, le plus exposé aux intempéries, dont les résultats ne vont pas dans le sens des conclusions de monsieur [I]. Ils se réfèrent aux observations faites par monsieur [G] sur la photographie du poteau N°7, identifiant une autre hypothèse non étudiée par l’expert judicaire quant à l’origine des désordres causé par des infiltrations d’eau (gaines de clim situées au-dessus en tête du poteau). Ils soulignent que les fondations sur lesquelles reposent les poteaux n’ont pas été mises en évidence par l’expert judiciaire, alors que monsieur [G] estime que des mesures de type carrotage pouvaient être effectuées, sans gros travaux destructeurs et en dehors des horaires d’ouverture du local. Ils font observer que l’expert judiciaire se plaint de ne pas reçu de plan exhaustif permettant de reconstituer la géométrie initiale de l’ouvrage, alors qu’il disposait de l’identitié des locateurs d’ouvrage, la société VIAUD pour la structure métallique et la société MUSSEAU pour la maçonnerie, deux entreprises toujours existantes. Ils arguent qu’il eut été aisé d’interroger les constructeurs de l’extension métallique en tant que sachants, en application de l’article 242 du code de procédure civile. Ils soulèvent également la contradiction entre les conclusions de l’expert judiciaire et les conclusions du sapiteur, la société MECA auquel il a confié une mission de vérification de la résistance et stabilité de la structure métallique. Ils font valoir que les mesures réparatoires préconisées par l’expert judiciaire sont dépourvues de pertinence, en ce que l’ampleur de la corrosion surfacique n’a pas été appréciée, ni mesurée, en l’absence de vérification de la conception initiale inadaptée alléguée. Ils soulignent que les remèdes préconisés sont d’un spectre pour le moins large, alors qu’à supposer nécessaire le renforcement des poteaux, monsieur [G] estime possible de traiter le désordre, poteau par poteau, au moyen d’une petite zone de confinement de l’ordre d'1 à 2 m autour, en dehors des horaires de service et sans perturbation majeure pour l’activité commerciale.

En réponse aux demandes provisionnelles, ils se défendent d’un manquement à leur obligation de délivrance de la chose louée en bon état de réparations. Ils soutiennent que la responsabilité contractuelle de la SARL LE QUAI 34 est encourue à la fois pour un défaut d’information envers le bailleur et pour l’aggravation de la corrosion. En s’appuyant sur le rapport de la société EXAMETAL révélant l’application d’une peinture récente sur les poteaux intérieurs masquant les piqûres de corrosion et en se référant à l’ampleur des travaux réalisés en 2018 et 2019 sous maîtrise d’oeuvre et avec l’intervention d’un ingénieur structure, ils soutiennent que la SARL LE QUAI 34 avait connaissance de la corrosion des poteaux et a pris le parti de poursuivre ses travaux d’aménagement sans les en aviser. Ils soutiennent que pour le changement des menuiseries extérieures, les poteaux métalliques ont nécessairement été décapotés et que l’expert judiciaire reconnaît que les défauts d’étanchéité des menuiseries ont pu contribuer à accéléer le phénomène de corrosion, fait qu’ils considèrent comme imputable au preneur et constituant une contestation sérieuse. S’agissant du préhudice économique alléguée, ils font remarquer que les demandes reposent sur un rapport d’expertise amiable établi non contradictoirement par monsieur [C] [Z] en date du 18 décembre 2025, lequel a été susccessivement sapiteur de l’expert judiciaire, puis mandaté apr la SARL LE QUAI 34. Ils s’opposent par ailleurs à devoir supporter le coût des mesures conservatoires réalisées à la seule initiative de la SARL LE QUAI 34 à leur insu.

Il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2026 à 14 heures.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, ainsi que d’accorder au créancier une provision dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

I – Sur la demande d’autorisation d’effectuer les travaux prescrits au terme d’une expertise judiciaire

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Par application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la société demanderesse de rapporter la preuve d’un tel trouble, résultant d’un manquement évident des bailleurs à leur obligation légale de délivrance et de la nécessité des mesures de remise en état sollicitées pour le faire cesser.

Il résulte effectivement des articles 1719 et 1729 du code civil que le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toute espèce ; qu’il doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que celles relevant du preneur.

Il est de jurisprudence constante que dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur est tenu de délivrer le local loué au regard de son aptitude à recevoir la destination choisie par les parties ; les clauses dérogatoires à la répartition de la charge des travaux résultant des articles 605 et 606 du code civil sont d’interprétation stricte, leur imprécision s’interprétant toujours en faveur du preneur ; le bailleur ne peut par ailleurs, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu de plein droit, s’exonérer par de telles clauses, de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble et de réparer le trouble apporté à la jouissance paisible du preneur.

En l’espèce, monsieur [Y] [I], expert inscrit près la Cour de cassation et la Cour d’appel de RENNES a rendu son rapport définitif le 10 décembre 2025, à l’issue de ses opérations d’expertise consistant en l’organisation de 5 réunions, au cours des quelles il a été procédé à un examen visuel général de l’ouvrage litigieux, des examens détaillés de la structure comprenant six sondages, l’analyse des devis produit par la partie demanderesse, la présentation d’une note de synthèse, la revue des travaux réalisés par les sociétés SATI et FMA.

Il a conclu à titre d’avis technique dans les termes suivants :

Concernant la nature et l’étendue des désordres : les désordres objets des opérations d’expertise sont principalement caractérisés par une corrosion avancée des pieds des poteaux verticaux du rez-de-chaussée, en acier non allié de construction, sur lesquels reposent les planchers des 1er et 2nd étages de l’ouvrage litigieux. Cette corrosion avancée qui affecte l’ensemble des pieds de poteaux ayant pu être examinés, menace la résistance et la stabilité de toute la structure métallique de l’extension. Ces désordres compromettent donc la solidité de cet ouvrage, destiné à recevoir du public, et le rendent impropre à sa destination. Les opérations d’expertise ont par ailleurs mis en évidence des corrosions localisées sur une poutre et des anomalies d’assemblage entre certaines poutres et poteaux, de conception exotique, et dont l’exécution n’est pas justifiable par un calcul courant de construction métallique. Les renforcements installés en juin 2023 par l’entreprise MÉTALLERIE NANTAISE sous pilotage de l’exploitant, la SARL LE QUAI 34, pour permettre la poursuite de l’exploitation, apparaissent de qualité d’exécution médiocre, notoirement non exhaustifs et donc nécessairement provisoires.

Concernant l’origine des désordres : la corrosion affectant la partie inférieure des poteaux verticaux situés entre le rez-de-chaussée et le 1er étage, est la conséquence d’une conception initiale inadaptée. Leur appui inférieur est positionné dans un sol parfois humide et inondable par des eaux saumâtres, sans capacité de visite pour entretien, favorisant des remontées capillaires depuis la dalle de sol en béton, et des phénomènes de condensation en l’absence de toute aération. Ces désordres résultent ainsi d’une disposition constructive, consistant à enfouir des pieds de poteaux en acier dans un sol parfois humide, voire inondable, sans capacité d’examen périodique d’intégrité, constituant une anomalie caractérisée de non-respect des règles de l’art en matière de construction métallique. Le caractère exotique de certains assemblages de poutres et poteaux, résule également des dispositions inappropriées adoptées à la construction des ouvrages. En pratique, aucune analyse techniquement étayée n’a pu établir que les travaux d’aménagement réalisés par la SARL LE QUAI 34 au sein de ses deux locaux commerciaux ont contribué à l’aggravation significative et notaire de ces désordres structurels, et encore moins à leur apparition bien antérieure à la réalisation de ces travaux d’aménagement.

Concernant les actions correctives à engager : les renforcements à prévoir sur les 7 poteaux du rez-de-chaussée de l’ouvrage litigieux doivent consister à :

— soit à un remplacement à neuf des poteaux, sur toute leur hauteur ou spécifiquement sur la hauteur corrodée ;

— soit à un renforcement sain et autoporteur des zones présentant des pertes d’épaisseur significatives.

Concernant les doléances financières parties : seuls des travaux urgents de remise en sécurité pérenne de l’extension en charpente métallique sont susceptibles de permettre la poursuite de l’exploitation du bâtiment. Sur la base des devis validés parmi ceux présentés par la partie demanderesse, il a évalué lesdits travaux à 137.746 € HT (…).

Concernant les imputabilités techniques : tous les désordres faisant l’objet des travaux de réparation retenus dans le rapport d’expertise trouvent leur origine :

1. Dans une conception d’origine du bâtiment en construction métallique non conventionnelle, ne respectant pas les règles de l’art usuelles permettant d’octroyer à cet ouvrage une durée de vie en sécurité communément attendue (pieds de poteaux enfouis dans le sol, dispositions constructives limitant les capacités d’inspections et le cas échéant, de traitements périodiques pour traiter les désordres locaux.

2. D’un manque caractérisé d’entretien et de maintenance des éléments structuraux et porteurs de l’ouvrage litigieux, constitués de profilés en acier non allié de construction.

Tous les arguments avancés par monsieur et madame [H] relatifs à des signalements d’anomalies issues des conditions d’aménagement par les locataires de l’ouvrage ltigieux n’apparaissent pas causals des désordres principaux étudiés.

A titre d’observations complémentaires : L’expert observe que les désordres objets des opérations d’expertise affectent une structure métallique construite il y a plus de 40 ans, pour laquelle les propriétaires ne disposent d’aucun dossier argumenté et représentatif justifiant de sa construction (plans de fabrication, note de calcul de la structure, dossier de contrôle d’exécution et de montage), et qui de plus n’a fait l’objet d’aucune maintenance et/ou entretien significatif depuis sa construction initiale. Par conséquent, l’expert observe qu’indépendamment de la découverte des désordres objets des opérations expertales, il n’existe, pour cet ouvrage destiné à recevoir du public, aucun document susceptible d’étayer la délivrance d’un avis technique validant sa sécurité effective en exploitation. En respect de la demande du tribunal, la présente expertise technique traite spécifiquement du sujet de la corrosion des pieds de poteaux du rez-de-chaussée et de poutres de l’extension construite en 1983. Compte tenu des analyses exposées dans le présent rapport, compte tenu du coût global conséquent évalué pour réaliser cette réparation localisée (travaux + pertes d’exploitation), l’expert suggère et recommande vivement aux propriétaires de l’ouvrage d’établir objectivement un comparatif technique et financier entre une intervention de réparation localisée aux poteaux et postures endommagés et une opération de reconstruction à neuf de l’ouvrage litigieux.

Monsieur [V] [G], technicien expert non inscrit sur une liste répertoriée, a été sollicité le 20 décembre 2025 par les bailleurs, propritaires de l’ouvrage incriminé, pour donner son avis technique sur le rapport d’expertise judiciaire. Dans son avis du 3 janvier 2026, après avoir analysé les principaux éléments communiqués et pris connaissance de l’assignation en référé d’heure à heure, il a formulé trois séries d’observations.

En premier lieu, il relève que la SARL LE QUAI 24 a eu connaissance de la situation depuis plus de 32 mois, et sans aucun doute depuis beaucoup plus lontemps, eu égard aux travaux qu’elle a engagés sous maîtrise d’oeuvre en 2017, dont elle a été maître d’ouvrage, sans en informer le bailleur. Il souligne que l’expert judiciaire n’a envisagé à aucun moment des travaux en mesures conservatoires et estime que l’injonction de faire les travaux au premier trimestre 2026 ne repose sur aucune base technique factuelle et motivée, pour estimer que la saisine expresse d’heure à heure ne lui paraît pas devoir prospérer, en l’absence d’urgence.

En second lieu, il note que les opérations d’expertise n’ont pas été nourries d’investigations physiques, matérielles et factuelles ; que le rapport est établi sur des postulats, illustrés aussi de clichés photographiques de tiers à l’expertise. Il observe que la corrosion des poteaux HEA est certes visibles, mais son ampleur n’a pas été appréciée lors des opérations expertales, sauf pour un seul sondage en pied du poteau N°6 façade ouest, très exposé aux intempéries, qui ne révèle pas la présence d’une corrosion du métal, sauf de légères altérations en certains endroits (structure qui a un temps d’épreuve de 42 ans). Il considère que la photo du poteau n°7 (page 41/224) n’est pas révélatrice d’une corrosion du pied de poteau mais plutôt causé par des infiltrations d’eau qui par gravité peuvent possiblement provenir des pénétrations de gaines de clim situées au-dessus en tête du poteau, en soulignant le silence de l’expert. Il estime ainsi que faute de constations réelles et pertinentes, les systèmes constructifs réparatoires ne peuvent être élaborés.

En troisième lieu, il estime que les demandes financières formulées découlent de situations hypothétiques, faute d’un programme de travaux précis et temporellement défini. Il rappelle que les renforts ont été réalisés sur deux jours, les 13 et 14 juin 2023, sans fermeture de l’établissement. Il souligne que la typologie de travaux réparatoires reste la même consistant au renfort de 7 poteaux en HEA en substitution des travaux réalisés les 13 et 14 juin 2023, en soulignant l’ampleur des travaux annoncés sur deux mois. Il fait observer que la configuration des lieux permet de traiter les désordres poteau après poteau, dans une petite zone de confinement, hors horaires de service. Il souligne qu’après les reconnaissances des pieds de poteaux métalliques, une étude programmatique est indispensable préalablement au chiffrage, en notant que tous les devis prévisionnels ont été réalisés sans dossier d’études techniques sur l’exposé de postulats, pour conclure au caractère éminemment contestables des valorisations des travaux et des estimations des pertes d’exploitation. Il rapporte que monsieur et madame [H] sont disposés à engager les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’ouvrage, dès lors que les reconnaissances des pieds de poteaux de la charpente métallique seront réalisées et les responsabilités des désordres observés réellement recherchées.

Il convient de rappeler à titre limitaire qu’en vertu de l’article 246 du code de procédure civile, le juge du fond comme des référés n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien ; qu’aux termes de l’article 238, le technicien doit donner son avis sur les seuls points pour l’examen duquel il a été commis, sans porter d’appréciation d’ordre juridique.

L’expert judiciaire a procédé aux investigations qu’il estimait nécessaires à la réalisation de sa mission. Il a fixé ainsi un programme restreint de sondages, aux fins de minimiser les contraintes liées à des tests destructifs dans un établissement en cours d’exploitation toute l’année et de limiter les pertes d’exploitation induites. Il a ainsi procédé à trois sondages d’afouillement afin d’examinser des assemblages non visibles et à un seul décapotage sur toute la hauteur d’un montant pour vérifier son état de corrosion.

Il a ainsi constaté les éléments suivants :

— platine d’extrémité inférieure du poteau 6 en appui sur la longrine en béton, sans visualisation d’un éventuel ancrage, située approximativement au niveau de la dalle en béton extérieure et enfoncée d’environ 3 à 4 cm dans la dalle intérieure ; corrosion significative des semelles du profilé côté intérieur au niveau du sol (perte de 35 % d’épaisseur), pas de corrosion significative visible côté extérieur ;

— corrosion importante des semelles rentrant dans le sol du poteau intégralement situé en intérieur du local (perte a minima de 75 % d’épaisseur), avec foisonnement des aciers et production d’un volume significatif de rouille déformant les capotages; identification de trois sources potentielles d’arrivée d’humidité (passage non étanche de câbles électriques, remontée capillaire d’eaux saumâtres imprégnant la dalle de sol, phénomène de condensation en période froide sur des poteaux métalliques non ventilés et s’accumulant en pied de poteaux) ;

— assemblage à conception particulièrement exotique : âme de la poutre BD très largement découpée manuellement pour laisser passer les boulons, avec ajout de goussets soudés dans le plan horizontal, dissymétrie de la platine d’extrémité et des trous pour les boulons, incapacité de cet assemblage à transmettre des efforts verticaux significatifs, certains boulons étant montés sans rondelle ;

— corrosion importance des semelles du poteau 1 rentrant dans le sol du poteau intégralement situé en intérieur du local (perte a minima de 50 % d’épaisseur) ; identification de trois sources potentielles d’arrivée d’humidité (à proximité du pied, défaut potentiel d’étanchéité suspecté entre la dalle extérieure et l’huisserie en alliage d’aluminium des parois vitrées ; remontée capillaire d’eaux saumâtres imprégnant la dalle de sol ; condensation formée en période froide sur les poteaux métalliques non ventilés et s’accumulant en pied de poteaux) ;

— corrosion importante des semelles du poteau 2, principalement dans la zone en contact avec le sol, mais également répartie sur sa hauteur, tout en relevant l’absence d’accès pour l’examen visuel de l’âme du profilé dans sa partie inférieuren, mais globalement un état d’intégrité structurelle fortement réduit ;

— conception exotique de l’assemblage E1 (poteau et poutre de façade assemblés par équerres boulonnées après découpe manuelle des semelles de la poutre), corrosion significative des profilés ;

— corrosion importante des semelles du poteau 4 rentrant dans le sol du poteau intégralement situé en intérieur du local (perte d’environ 40 % d’épaisseur).

L’expert judiciaire a conclu à la nécessité de travaux à très court terme de remise en sécurité pérenne de l’extension en charpente métallique, son rapport définitif ayant été déposé 24 mois après sa désignation, après prorogation accordée du délai imparti rendue nécessaire par les différentes instances en référé-extension.

Il est constant que des mesures conservatoires ont été réalisées en juin 2023 avant même la procédure de référé-expertise. De plus, l’article 835 du code de procédure civile ne subordonne pas les attributions du juge des référés à la constatation de l’urgence.

Si les époux [H] se réfèrent à leur prompte réponse apportée à leur mise en demeure du 12 juin 2023, force est de constater qu’ils ont attendu le dépôt du rapport définitif pour recueillir l’avis d’un technicien, lequel n’a pu les assister aux opérations techniques, ni soumettre une alternative aux travaux réparatoires devisés par les seules entreprises sollicitées par la SARL LE QUAI 34. Ils n’ont pas davantage sollicité au cours de la mesure d’expertise une extension de la mission d’expertise confiée à monsieur [I]. A la suite de la sommation du 18 décembre 2025, ils n’ont pris aucun engagement précis vis-à-vis de leur preneur.

Or, il est établi que la structure métallique d’une partie des locaux exploités par la SARL LE QUAI 34 qu’elle loue aux époux [H] est affectée de désordres résultant d’un phénomène évolutif de corrosion affectant des éléments porteurs. Quelles que soient les circonstances dans lesquelles le preneur en a eu connaissance et/ou pu contribuer à l’aggravation de ces désordres, ils ne peuvent s’exonérer de leur obligation légale de délivrance, d’autant plus qu’ils sont dans l’incapacité de reprocher à la partie demanderesse un défaut d’entretien de la partie inférieure inaccessible desdits poteaux, anomalie d’origine de l’extension construite sous leur maîtrise d’ouvrage.

Depuis la délivrance de leur assignation de référé d’heure à l’heure, les époux [H] ne justifient pas avoir initié de démarches en vertu de leur obligation de délivrance et ne sollicitent pas à titre reconventionnel une contre-expertise. La persistance de leur posture défensive faisant fi des besoins de sécurité matérielle et de prévisibilité économique de la SARL LE QUAI 34 crée un trouble manifestement illicite.

Pour le faire cesser, il convient d’autoriser la SARL LE QUAI 34, en lieux et place de monsieur et madame [H], à faire réaliser les travaux de remise en état tels que prescrits par l’expert judiciaire dans son rapport du 10 décembre 2025.

II – Sur les demandes de provision

Par application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque ; c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, si la SARL LE QUAI 34 démontre sa créance envers ses bailleurs au titre des travaux de remise en état qu’elle est autorisée à effectuer en leurs lieux et places, les observations formulées par monsieur [G] ne peuvent constituer une contestation sérieuse y compris quant au quantum de leur évaluation, au terme de 2 années d’expertise au cours de laquelle ils avaient la possibilité d’apporter des éléments de contradiction.

Faute d’élément contraire, il convient de retenir la valorisation des travaux prescrits par l’expert judiciaire.

En conséquence, monsieur et madame [H] seront condamnés à régler à la SARL LE QUAI 34 la somme de 137.746 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice matériel.

En revanche, la demande provisionnelle au titre du préjudice économique à venir se heurte à une contestation sérieuse, faute de pouvoir imputer des pertes précises d’exploitation à la réalisation des travaux prescrits par l’expert judiciaire dont le rapport est imprécis sur la nécessité de fermer l’établissement de restauration, d’autant plus au vu des observations factuelles de monsieur [G] quant à la configuration des lieux.

S’agissant du coût de l’expertise judiciaire, la SARL LE QUAI 34 est bien fondée à solliciter la condamnation des époux [H] à lui payer à titre de provision la somme de 34.264 € correspondant aux provisions consignées auprès de la régie du tribunal judiciaire pour la rémunération de l’expert judiciaire et au coût des investigations expertales qu’elle a réglées directement. Il convient d’y exclure le coût du complément d’expertise que la partie demanderesse a sollicité auprès du sapiteur financier (900 €).

S’agissant des mesures conservatoires, la demande provisionnelle se heurte à une contestation sérieuse, en ce que la SARL LE QUAI 34 les a fait réaliser avant même d’adresser une mise en demeure aux bailleurs et les a privés ainsi de toute possibilité d’agir en vertu de leur obligation de délivrance.

III – Sur la demande de suspension du paiement du loyer pendant les travaux

Il résulte de l’application des articles 1219 et 1220 du code civil qu’un preneur peut refuser d’exécuter son obligation de payer le loyer, si le bailleur manque à son obligation de délivrance, avec des conséquences suffisamment graves pour le premier.

En l’espèce, il n’est pas démontré par la partie demanderesse l’impossibilité absolue d’exploiter son restaurant au vu de la configuration des lieux pendant la réalisation des travaux prescrits par l’expert judiciaire. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de suspension de son obligation de paiement.

IV – Sur les demandes accessoires

En application des articles 491, alinéa 2 et 696 du code de procédure civile, l’issue de la présente instance en référé justifie de condamner les époux [H] aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL LE QUAI 34 les frais irrépétibles qu’elle a engagés pour faire valoir son droit à la remise en état par ses bailleurs d’éléments structurels d’une partie des locaux loués. Il convient néanmoins de réduire l’indemnité sollicitée à de plus justes proporitons. Monsieur et madame [H] seront condamnés à lui payer la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seornt déboutés de leur demande reconventionnelle de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

Autorisons la SARL LE QUAI 34, en lieux et place de monsieur [P] [H] et madame [R] [X] épouse [H], à faire réaliser les travaux de remise en état tels que prescrits par l’expert judiciaire dans son rapport du 10 décembre 2025 ;

Condamnons monsieur [P] [H] et madame [R] [X] épouse [H] à payer à la SARL LE QUAI 34 la somme de cent trente-sept mille sept cent quarante-six euros (137.746 €), à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice matériel ;

Condamnons monsieur [P] [H] et madame [R] [X] épouse [H] à payer à la SARL LE QUAI 34 la somme de trente quatre mille deux cent soixante-quatre euros (34.264 €), à titre de provision à valoir sur le coût de l’expertise judiciaire ;

Déboutons la SARL LE QUAI 34 de ses demandes provisionelles au titre du préjudice économique et des mesures conservatoires, ainsi que de sa demande de suspension des loyers pendant la réalisation des travaux ;

Condamnons monsieur [P] [H] et madame [R] [X] épouse [H] à payer à la SARL LE QUAI 34 la somme de trois mille euros (3.000 €) au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Condamnons monsieur [P] [H] et madame [R] [X] épouse [H] aux dépens ;

Déboutons les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Julie ORINEL Hélène CHERRUAUD