TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N° 2025/550

AFFAIRE : N° RG 24/00583 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3PM7

Copie à :

M^e Charline GIMENO

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Juin 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [G]

née le 26 Novembre 1996 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Charline GIMENO, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de M [U], auditeur de justice

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 11 Avril 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 12 novembre 2022, Madame [Y] [P] et Monsieur [O] [P] ont consenti un bail d’habitation à Madame [C] [G] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 518,00 € et d’une provision pour charges de 90,00 €.

La société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après désignée SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Madame [C] [G] auprès de Madame [Y] [P] et Monsieur [O] [P] par acte du 10 novembre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de subrogé dans les droits des bailleurs a fait délivrer à la locataire, par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023 un commandement de payer la somme principale de 951,00 € au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [C] [G] le 26 septembre 2023.

Par assignation en date du 08 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;1.041,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 septembre 2023 sur la somme de 951,00 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 octobre 2024. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle que Madame [C] [G] a perdu son emploi au mois d’octobre 2024 et qu’elle perçoit 641,90 euros de prestations sociales et familiales. Madame [G] fait état de son souhait de se maintenir dans le logement.

À l’audience du 11 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES conclut au bénéfice de son acte introductif d’instance et dépose son dossier.

Madame [C] [G], représentée par son avocat, sollicite :

— accorder à Madame [C] [G] les plus larges délais de paiement,

— dire que Madame [C] [G] pourra s’acquitter de sa dette par 24 versements mensuels le 1er de chaque mois, à partir du mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— dire n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 1343-5 alinéa 2 du code civil,

— rappeler que par application des dispositions de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier,

— débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Madame [C] [G] expose qu’elle ne conteste pas la dette arrêtée à la somme de 2694,98 euros au 31 mai 2025. Elle indique que sa dette locative est due à la perte de son emploi au mois d’octobre 2024, qu’elle n’a pu bénéficier de l’ARE par France Travail, qu’elle a effectué une demande de RSA qu’elle n’a pu percevoir qu’à compter de février 2025. Elle précise qu’elle perçoit 1068,95 euros au titre des prestations sociales et qu’elle a un enfant à charge né le 31 décembre 2023.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 juin 2025, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant tant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il n’est pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de Madame [Y] [P] et de Monsieur [O] [P] à l’encontre de leur locataire, Madame [C] [G], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Il est ainsi produit le contrat de cautionnement signé par voie électronique le 10 novembre 2022 qui stipule expressément en son article 8.1 que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Une quittance subrogative en date du 18 mars 2025 atteste du paiement par la caution des loyers pour la période comprise entre mai 2023 et février 2025 pour un montant total indiqué de 2.752,58 euros et à hauteur duquel elle se trouve subrogée dans les droits des bailleurs.

Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre de Madame [C] [G], de sorte que l’ensemble de ses demandes sera déclaré recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre d’une part, Madame [Y] [P] et Monsieur [O] [P] et d’autre part, Madame [C] [G] contient une clause résolutoire en son article 6 stipulant expressément qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat est résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 25 septembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 951,00 euros euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 novembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Madame [C] [G] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail ou à sa résiliation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, privé de la jouissance de son bien par une occupation indue. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux

Madame [C] [G] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter du 26 novembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 V de cette même loi prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2025, Madame [C] [G] lui devait la somme de 2752,58 euros, échéance de février 2025 incluse.

Madame [C] [G] reconnait le montant de l’arriéré. En conséquence, elle sera condamnée à payer la somme de 2.752,58 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la demanderesse, arrêté au 31 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 septembre 2023 sur la somme de 951 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire propose de s’acquitter de sa dette locative en vingt-quatre mensualités.

Toutefois, il apparaît à l’analyse du décompte locatif que Madame [C] [G] reste redevable d’une somme importante au regard de son faible revenu disponible mensuel. Elle perçoit 1068,95 euros (APL comprise) et supporte un loyer mensuel de 608 euros charges comprises.

En outre, elle ne justifie pas davantage avoir repris le paiement intégral des loyers.

Par conséquent, Madame [C] [G] sera déboutée de sa demande de délai de paiement.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La situation économique des parties commande de ne pas faire droit à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte-tenu de l’ancienneté de la dette dont le premier impayé de loyer date de mai 2023 et de la nature du litige, il sera dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 novembre 2022 entre d’une part, Madame [Y] [P] et Monsieur [O] [P] et d’autre part, Madame [C] [G] concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9] est résilié depuis le 26 novembre 2023 ;

ORDONNE à Madame [C] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [C] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et se substitue au loyer dès le 26 novembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera due à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Madame [C] [G] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.752,58 euros (deux mille sept cent cinquante-deux euros et cinquante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, mensualité de février 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 septembre 2023 sur la somme de 951 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation;

DEBOUTE Madame [C] [G] de ses demandes,

CONDAMNE Madame [C] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2023,

DEBOUTE la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La Greffière, La Juge des Contentieux de la Protection