COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [C] [R], [U] [B] c/ S.D.C. [Adresse 12]

N°

Du 23 Août 2024

4ème Chambre civile

N° RG 22/03454 – N° Portalis DBWR-W-B7G-ONUP

Grosse délivrée à la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

expédition délivrée à

M^e Valérie CUNHA

le 23 Août 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois Août deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Mai 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 10 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Août 2024, après prorogation du délibéré le 10 juillet 2024, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BOTELLA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [C] [R]

[Adresse 7]

[Localité 6] (Suisse)

représenté par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Monsieur [U] [B]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice le cabinet CLARUS, SAS dont le siège social est sis au [Adresse 3] à [Localité 1], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es-qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Valérie CUNHA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [R] et M. [U] [B] sont propriétaires au sein d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 12] situé [Adresse 4] à [Localité 1].

L’ensemble immobilier [Adresse 12] a fait l’objet d’un règlement de copropriété – état descriptif de division reçu par Maître [Z] [H] et Maître [W] [O], notaires à [Localité 1], en novembre 1981.

L’ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] est composé d’un syndicat principal et de cinq syndicats secondaires pour chacun des bâtiments.

Le règlement de copropriété précise que le syndicat principal a pour dénomination " syndicat des copropriétaires [Adresse 12] « , tandis que les cinq syndicats secondaires ont pour dénomination : syndicat des copropriétaires du bâtiment » [Adresse 8] « (I), syndicat des copropriétaires du bâtiment » [Adresse 10] « (II), syndicat des copropriétaires du bâtiment » [Adresse 11] « (III), syndicat des copropriétaires du bâtiment » [Adresse 9] « (IV), syndicat des copropriétaires du bâtiment » [Adresse 13] " (V).

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] s’est réunie le 25 juin 2022.

Par acte du 6 septembre 2022, M. [C] [R] et M. [U] [B] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice le syndicat des copropriétaires [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice le cabinet Clarus situé au [Adresse 3] à [Localité 1], aux fins d’obtenir notamment l’annulation des résolutions n° 11 et 12 adoptées au cours de l’assemblée générale du 25 juin 2022.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 15 avril 2024, M. [C] [R] et M. [U] [B] sollicitent :

— l’annulation des résolutions n° 11 et 12 adoptées au cours de l’assemblée générale du 25 juin 2022,

— leur dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à leur payer à chacun la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de l’instance distraits au profit de Maître Maxime Rouillot,

Ils se fondent sur l’article 5 du règlement de copropriété pour soutenir que les travaux de remise en peinture des lames de faux-plafond du premier tunnel relèvent des parties communes particulières au bâtiment [Adresse 8] à la charge des seuls copropriétaires de ce bâtiment et non du syndicat principal. Ils précisent que seules les parties avant et arrière du tunnel sont des parties communes générales mais pas la partie du tunnel située sous le bâtiment [Adresse 8] car elle fait partie de la structure de ce bâtiment.

Ils estiment que l’article 18 du règlement de copropriété prévoit que les frais d’entretien, de réparation et de réfection sont des charges propres au syndicat des copropriétaires du bâtiment [Adresse 8].

Ils en concluent que seule l’assemblée générale du syndicat secondaire du bâtiment [Adresse 8] a qualité pour se prononcer sur les travaux litigieux, et non l’assemblée générale du syndicat principal.

Ils ajoutent qu’un seul devis a été annexé avec la convocation et que le conseil syndical n’a pas été consulté au mépris des résolutions n° 16 et 17 adoptées lors de l’assemblée générale du 26 juin 2021 qui a fixé à 1.000 euros le montant des marchés de travaux et contrats autres que le contrat de syndic à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire.

Dans ses dernières écritures notifiées le 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] conclut au débouté et sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de M. [C] [R] et M. [U] [B] :

— à lui verser la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— in solidum à lui payer 10.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Il soutient qu’il résulte de l’article 5 du règlement de copropriété les éléments de structure formant le tunnel constituent des parties communes générales de sorte que les lames de faux-plafond du tunnel relèvent de la compétence du syndicat principal qui doit en assurer l’entretien conformément à l’article 54 du même règlement selon lequel le syndicat principal a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration des parties communes générales.

Il ajoute que le règlement de copropriété ne qualifie de charges propres au syndicat des copropriétaires du bâtiment [Adresse 8] que les grosses réparations des éléments de structure formant le tunnel et non les travaux d’entretien.

Il en conclut que le syndicat des copropriétaires principal est compétent pour voter ces travaux, tant au regard du règlement de copropriété que de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 puisque le tunnel est emprunté par tous les copropriétaires pour leur permettre d’accéder à tous les bâtiments de l’ensemble immobilier.

Il précise enfin que la consultation du conseil syndical pour tout marché excédant la somme de 1.000 euros ne concerne pas les travaux soumis au vote de l’assemblée générale qui est souveraine, mais les travaux pour lesquels mandat est donné au conseil syndical pour agir en cas d’urgence. Il indique que celui-ci a donné son avis mais que la résolution n’impose pas de forme à cette consultation et ne prévoit aucune sanction, à l’instar de la résolution qui a fixé la mise en concurrence, étant précisé que le syndic a sollicité plusieurs entreprises qui n’ont pas répondu.

La clôture de l’affaire est intervenue le 23 avril 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 7 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2024 prorogé au 23 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du syndicat principal pour voter les travaux, objets des résolutions 11 et 12

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] du 25 juin 2022 a adopté les résolutions suivantes :

«  Question n° 11 : Travaux de remise en peinture des lames de faux-plafond du 1er tunnel

Devis : SARL GERACE : Devis pour un montant de 6.494,40 euros TTC

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés, pris connaissance de l’avis du conseil syndical et après avoir délibéré décide d’effectuer les travaux de remise en peinture des lames de faux-plafond du 1er tunnel.

(…)

L’assemblée générale décide que le coût des travaux ainsi que les frais, honoraires et assurances afférentes seront répartis sur la base des charges générales et autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires aux paiements en un acompte égal appelé comme suit : le 10/09/2022 pour 100%.

(…)

Question n° 12 : Honoraires du syndic pour les travaux de remise en peinture des lames de faux-plafond du 1er tunnel

Conformément à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, et en application du contrat de syndic actuellement en cours, l’assemblée générale confirme que les honoraires du syndic pour la gestion financière, administrative et comptable des travaux de remise en peinture des lames de faux-plafond du 1er tunnel s’élèvent à 96 euros TTC ".

Si M. [C] [R] et M. [U] [B] soutiennent que ces travaux relèvent des charges propres du syndicat des copropriétaires du bâtiment [Adresse 8] car le tunnel sous ce bâtiment serait désigné dans le règlement de copropriété comme une partie commune particulière, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] fait au contraire valoir qu’il s’agit de travaux d’entretien des parties communes générales, le tunnel ayant une utilité pour tous les copropriétaires.

L’article 5 du règlement de copropriété (page 31) définit les parties communes générales et les parties communes particulières à plusieurs lots.

Il vise notamment au sein des parties communes générales (article 5 – 1.3) :

« Les fondations, murs périphériques de soutènement, dalles de couverture et, en général, tous les éléments de structure formant tunnel, à l’avant et à l’arrière ainsi qu’en pignon du bâtiment » [Adresse 8] « , les éléments de gros-œuvre formant pergola et destinés à couper le son, à l’arrière du bâtiment » [Adresse 8] « et en contre-bas du bâtiment » [Adresse 10] « , d’une part et en contre-bas dudit bâtiment » [Adresse 8] ", dans la partie Sud-Ouest de l’ensemble immobilier, d’autre part.

(…)

Les éléments de structure formant tunnel dans l’emprise du niveau considéré desdits bâtiments " [Adresse 8] « et » [Adresse 11] « constituant une partie indissociable des éléments porteurs du bâtiment concerné, sont à ce titre » parties communes particulières « à chacun desdits bâtiments (cf. classe 2.1.1 ci-après du présent article) ».

Il mentionne s’agissant des parties communes particulières à l’un des bâtiments (article 5 – 2.1.1) :

« Les fondations, gros murs des façades et de refend, murs pignons, mitoyens ou non, piliers et poteaux de soutien, éléments horizontaux de toiture et de charpente et, en général, tous les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment considéré (y compris, pour les bâtiments » [Adresse 8] « et » [Adresse 11] « , les éléments de structure dudit bâtiment formant tunnel pour la voie de circulation pour voitures automobiles qui les traverse respectivement au rez-de-jardin et au sous-sol) ».

Il résulte de ces dispositions que si les éléments de structure formant tunnel à l’avant, à l’arrière et en pignon du bâtiment [Adresse 8] sont des parties communes générales, les autres éléments de structure de ce bâtiment qui forment le tunnel sont des parties communes particulières.

Toutefois, le faux-plafond ne fait pas partie des éléments de structure du bâtiment qui peuvent être définis comme des éléments assurant la stabilité et la résistance d’un bâtiment sous l’effet des charges et qui comprennent notamment les fondations, les murs porteurs ou les poutres.

Une telle définition ressort du règlement de copropriété qui vise, au titre des éléments de structure, « les fondations, murs périphériques de soutènement, dalles de couverture ».

Le faux-plafond fait au contraire partie des éléments non structuraux, à l’instar des cheminés, cloisons ou des éléments de façade, et n’est pas mentionné dans le règlement de copropriété dans sa partie consacrée aux parties communes particulières.

L’article 18 du règlement de copropriété qui prévoit les charges propres au bâtiment [Adresse 8] vise notamment les charges de grosses réparations à effectuer sur les éléments de structure, en ce compris les éléments de structure formant tunnel mais ne vise pas l’entretien des autres éléments.

Le règlement de copropriété doit nécessairement se conformer aux prescriptions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public, qui pose le principe de la participation aux charges des services collectifs et des éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective et de la participation aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales.

Le tunnel du bâtiment [Adresse 8] est une voie de circulation non comprise par le règlement de copropriété au titre des parties communes spéciales et des charges spéciales.

L’article 13 de ce règlement dispose que « les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales aux termes du présent règlement » et mentionne notamment « les frais d’entretien, de réparation et de remise en état des parties communes générales définies au paragraphe I de l’article 5 ci-dessus et ne faisant pas l’objet d’une répartition particulière ».

Le tunnel correspond ainsi à une partie commune générale utilisée par tous les copropriétaires dont le coût de l’entretien doit être réparti entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative du lot.

Surabondamment, il convient de relever que le tunnel du bâtiment [Adresse 8] couvre la voie de circulation automobile à l’usage de tous puisque le plan de l’ensemble immobilier permet de constater que ce bâtiment se situe à l’entrée et que la voie permet d’atteindre les quatre autres bâtiments, de sorte qu’il est utile à tous les copropriétaires.

Dès lors, les travaux de peinture des lames de faux-plafond constituent des charges relatives à l’entretien des parties communes qui, en application de l’article 10 susvisé, doivent être supportées par les copropriétaires.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] s’est donc régulièrement prononcée, l’entretien du faux-plafond du tunnel passant sous le bâtiment [Adresse 8] ne relevant pas de l’assemblée générale du syndicat secondaire I.

Il convient ainsi de constater que l’assemblée générale [Adresse 12], syndicat principal, a le pouvoir de se prononcer sur les travaux de remise en peinture des lames de faux-plafond du tunnel sous le bâtiment [Adresse 8] qui constituent des parties communes.

Sur le montant des marchés et des contrats entrainant la consultation du conseil syndical et la mise en concurrence

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 ne prescrit de joindre à la convocation l’avis du conseil syndical qu’à titre d’information, de sorte que l’annulation d’une délibération n’est encourue de ce chef que si les copropriétaires n’ont pas été suffisamment informés des conditions essentielles du contrat proposé.

En application de l’article 19-2 du même décret, la mise en concurrence implique que soient présentés aux copropriétaires une pluralité de devis ou un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

L’article 11-I-3° du décret du 17 mars 1967 précise que ces documents doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale, à peine de nullité de la décision qui serait adoptée.

En l’espèce, M. [C] [R] et M. [U] [B] affirment que les travaux de remise en peinture des lames de faux plafond ont été votés au cours de l’assemblée générale du 25 juin 2022 en l’absence de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence, tandis que le syndicat des copropriétaires soutient que de telles obligations ne pesaient pas sur lui, que le conseil syndical a donné son avis et que le syndic a sollicité plusieurs entreprises qui n’ont pas répondu.

L’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal réunie le 26 juin 2021 a fixé à 1.000 euros le montant des marchés à partir duquel la consultation du conseil syndical ainsi qu’un appel à concurrence étaient obligatoires (questions 16 et 17).

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] ne peut donc soutenir que ces résolutions ne concernent pas les travaux soumis au vote de l’assemblée générale en ce qu’elle est souveraine mais uniquement les travaux pour lesquels mandat est donné au conseil syndical d’agir en cas d’urgence, alors que c’est par cette assemblée qu’elles ont été adoptées et qu’aucune exclusion en ce sens n’est spécifiée.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que le conseil syndical a été consulté et il ne résulte d’aucune pièce que cette prescription a été remplie.

En outre, il convient de relever que l’assemblée générale du 25 juin 2022 a adopté la résolution n° 11 pour des travaux d’un montant de 6.494,40 euros TTC sans que soit présenté aux copropriétaires une pluralité de devis ou un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale.

En effet, un seul devis établi par la société Gerace a été annexé à la convocation des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas, par ailleurs, qu’il a consulté plusieurs entreprises qui n’ont pas répondu en émettant des devis à l’exception de la société Gerace à laquelle le marché a été attribué.

Dès lors et à défaut, la résolution n° 11, et par voie de conséquence la résolution n° 12, ont été adoptées sans consultation préalable du conseil syndical et sans mise en concurrence si bien qu’il y a lieu d’en prononcer la nullité.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

L’action en justice de M. [C] [R] et M. [U] [B] étant fondée, ils n’ont pas pu commettre d’abus dans l’exercice de leur droit si bien que le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] sera condamné aux dépens distraits au profit de Maître Maxime Rouillot ainsi qu’à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

—  1.000 euros à M. [C] [R],

—  1.000 euros à M. [U] [B].

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [C] [R] et M. [U] [B] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité des résolutions n° 11 et 12 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires [Adresse 12] du 25 juin 2022 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] à payer la somme de 1.000 euros à M. [C] [R] et la somme de 1.000 euros à M. [U] [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] aux dépens, distraits au profit de Maître Maxime Rouillot, avocat au barreau de Nice conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT que M. [C] [R] et M. [U] [B] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Et le Président a signé avec le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT