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MINUTE N° 14/2020

Copies exécutoires à

Maître BOUDET

Maître CROVISIER

Le 09 janvier 2020

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 09 janvier 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 18/01255 – N° Portalis DBVW-V-B7C-GWYE

Décision déférée à la Cour : jugement du 20 février 2018 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTE et défenderesse :

Madame Y X

demeurant […]

[…]

représentée par Maître BOUDET, avocat à la Cour

INTIMÉ et demandeur :

Le Syndicat des Copropriétaires RESIDENCE PARC D’OBER

représenté par son Syndic la SARL ICR ALSACE sise […] à […]

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représenté par Maître CROVISIER, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 novembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Madame GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Myriam DENORT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M^me X a acquis le 12 mai 2005 des lots au sein de la copropriété de la Résidence Parc d’Auber à Strasbourg, dont principalement un appartement (lot n°220) mis en location.

Elle a été alertée par le syndic, en mai et juin 2010, de forts bruits d’eau s’écoulant en permanence, émanant de son appartement.

Par la suite, le syndicat des copropriétaires de cette résidence lui a réclamé le paiement d’une surconsommation d’eau et l’a assignée devant le tribunal de grande instance de Strasbourg qui, par jugement du 20 février 2018, l’a condamnée au paiement de la somme de 24 316 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2016 et d’intérêts au taux légal calculés successivement sur différents montants depuis le 29 août 2013.

Il l’a également condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

M^me X a interjeté appel de ce jugement par déclaration datée du 16 mars 2018.

Dans ses conclusions récapitulatives datées du 18 avril 2019, elle sollicite l’infirmation du jugement déféré et le rejet de l’ensemble des conclusions du syndicat des copropriétaires.

Subsidiairement, elle demande que les sommes pouvant rester à sa charge soient limitées à celle de 1 805,54 euros ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires à la « garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires demandeur », à hauteur de 19 710 euros en principal et de toutes sommes en dommages intérêts, frais et accessoires.

En toute hypothèse, elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer

la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle demande également, en application de l’article 10-1 b de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, à être dispensée de participer à la dépense commune relative à la présente procédure.

M^me X soutient qu’il existe de réelles invraisemblances dans les éléments fournis par le syndicat des copropriétaires à l’appui de sa demande et notamment :

— qu’une intervention de la société Urate dans son appartement, le 23 juin 2011, n’a pu avoir lieu en présence de ses parents,

— qu’une intervention précipitée du syndic, le 7 octobre 2011, apparaît suspicieuse, en l’absence d’urgence démontrée ; qu’en revanche, il est difficilement crédible que, si un bruit très fort d’eau qui coule en permanence avait été constaté dès le mois de mai 2010, le syndic ne soit pas intervenu pendant plus d’un an, les relevés et factures d’eau confirmant l’absence d’urgence et l’absence de fuite antérieure à 2011,

— qu’il lui est imputé, pour 2011, une consommation de 7 577 m³, alors qu’il n’a été facturé, pour le bâtiment entier, que 5 261 m³ pour toute l’année 2011 et 7 507 m³ pour la période du 28 avril 2010 au 28 septembre 2011,

— que l’examen des factures d’eau détaillées démontre que plus aucune surconsommation n’a été enregistrée en 2012 et 2013 alors que le syndic persiste à affirmer qu’une autre fuite n’affectait son appartement en 2012.

M^me X s’estime fondée à opposer au syndicat des copropriétaires l’exception de compensation sur l’écrêtement des factures d’eau, en cas de constat d’une augmentation anormale du volume d’eau consommée par un abonné, qui pouvait, selon elle, être sollicité en application du code général des collectivités territoriales.

Elle souligne que, si ces dispositions résultent du décret 2012-1078 entré en vigueur le 1^er juillet 2013, leur application pouvait cependant être obtenue avant cette date, à l’initiative de l’abonné constatant une consommation d’eau anormale imputable à une fuite de canalisation après compteur et que, contrairement aux observations du syndicat des copropriétaires, les logements situés au sein de copropriétés ne sont pas exclus de ce dispositif.

Enfin, elle met en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires en ce qu’il doit répondre des fautes commises par le syndic dans l’exécution de son mandat de gestion. Elle soutient à ce titre que le syndic est responsable des surconsommations postérieures au 20 juin 2010, dans la mesure où, ayant évoqué un bruit très fort d’eau coulant en permanence dès mai 2010, il n’est intervenu que seize mois plus tard, alors qu’il était sur place et que sa qualité de professionnel de l’immobilier lui imposait d’entreprendre en temps utile les démarches appropriées à la situation. De plus, il est intervenu sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et sans l’en informer dans les délais légaux.

Elle réclame donc à ce titre un montant de 19 710 euros représentant 14,5 mois de surconsommation, soit 1 359,33 euros par mois.

*

Dans ses conclusions récapitulatives datées du 8 mars 2019, le syndicat des copropriétaires sollicite que les demandes de M^me X soient déclarées irrecevables à son encontre et

mal fondées. Il en demande le rejet et la condamnation de M^me X à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires affirme avoir parfaitement agi en avisant M^me X de l’existence d’une fuite d’eau dans son appartement et lui reproche de n’avoir effectué aucune vérification, n’ayant pris conscience de la gravité de la situation que suite à l’intervention de la société Urate en juillet 2011. De plus, elle ne s’est pas assurée de la réalisation des travaux qu’elle a alors commandés par devis à la société Alsace dépannage, alors qu’il lui appartenait de signaler à cette entreprise l’urgence attachée à son intervention.

Il explique que le syndic a lui-même pris les mesures d’urgence nécessaires le 7 octobre 2011, conformément au règlement de copropriété lui permettant de faire procéder à toutes réparations nécessaires en cas d’urgence, s’inquiétant sur le sort du locataire injoignable et après avoir mis en demeure M^me X, qui, bien qu’informée à plusieurs reprises de probables fuites d’eau, n’avait pas réagi. Il ajoute l’avoir encore alertée dans un courrier du 23 novembre 2011 de la persistance d’une fuite.

S’agissant des frais de surconsommation, l’intimé souligne que :

— les montants réclamés à M^me X représentent bien la consommation individuelle de son lot de copropriété mesurée à partir de son compteur individuel,

— M^me X est responsable de son compteur individuel, de ses consommations et de celles de son locataire, conformément au règlement de copropriété ;

— cette dernière n’avait pas non plus permis le relevé réel de l’eau, l’émetteur du compteur permettant un relevé à distance ne fonctionnant plus et son locataire n’ayant pas permis l’intervention dans l’appartement de la société Urate pour le remplacer, si bien que le relevé du compteur n’avait pu avoir lieu que le 19 juillet 2011 ;

— la consommation relevée au compteur général a doublé entre septembre 2010 et mars 2011, et n’est redescendue qu’à partir de 2012,

— le simple constat d’une surconsommation ne fait pas échec à la présomption d’exactitude des relevés du compteur et M^me X ne démontre pas que les relevés de son compteur aient été affectés d’une erreur ;

— il est prouvé que, bien qu’avisée à plusieurs reprises d’une fuite d’eau très importante dans son appartement, elle s’en est totalement désintéressée et a finalement planifié une intervention tardive, le 10 octobre 2011, sans même en informer le syndic ; de plus, elle n’a rien fait pour vérifier si la réparation du robinet fuyant était effective ;

— il est établi que l’appartement de M^me X a connu des fuites de canalisations d’eau, au vu de la facture de remplacement d’un mitigeur de bain-douche et du colmatage de fuites sur un WC.

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de la demande de compensation présentée pour la première fois en appel par M^me X en mettant en cause sa responsabilité au titre des fautes du syndic.

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires précise que le décret du 24 septembre 2012, relatif à la facturation en cas de fuite d’eau, est entré en vigueur que le 1^er juillet 2013, qu’il ne s’applique qu’aux surconsommations d’eau dues à une fuite sur une canalisation d’eau potable après compteur, à l’exclusion des fuites dues à des appareils ménagers et des

équipements sanitaires ou de chauffage. De plus, ce texte vise le local d’habitation, alors qu’une copropriété est constituée par un ensemble de lots qui ne sont pas tous à usage d’habitation.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires soutient que M^me X ne démontre pas de faute du syndic, qui a fait tout son possible pour l’alerter, mais que sa propre faute se trouve à l’origine exclusive du préjudice allégué, qui lui-même n’est que la contrepartie d’un service.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises à la cour par voie électronique

— le 23 avril 2019 pour M^me X,

— le 8 mars 2019 pour le syndicat des copropriétaires.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance en date du 4 juin 2019.

MOTIFS

Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires

Le montant de la condamnation prononcée par le jugement déféré à l’encontre de M^me X, dont le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation, soit 24 316 euros, correspond aux charges impayées par l’appelante selon le relevé de compte arrêté au 1^er avril 2016, après déduction des paiements intervenus jusqu’à cette date. Il inclut notamment un montant de 24 896,66 euros au titre des charges de l’année 2011, dont l’essentiel représente le coût d’une surconsommation d’eau.

Ainsi que le rappelle le syndicat des copropriétaires, cette surconsommation d’eau a été mesurée sur le compteur individuel du lot de copropriété n° 220 de M^me X et le règlement de copropriété donne obligation à chaque copropriétaire de supporter les dépenses correspondant à la consommation d’eau froide indiquée par le compteur individuel installé dans son appartement, quel que soit l’occupant. De plus, si l’appartement de M^me X était alors donné en location, le règlement de copropriété précise que le copropriétaire bailleur reste responsable du fait ou de la faute de ses locataires et qu’il demeurera redevable de la quote-part afférente à son lot dans les charges de copropriété comme s’il occupait personnellement les lieux loués.

M^me X conteste la vraisemblance des consommations d’eau imputées à son lot sur la période en cause, au motif que les consommations d’eau du bâtiment entier leur auraient été inférieures pendant la même période. Cependant, il convient de rappeler que, si, effectivement, la consommation d’eau du bâtiment s’est élevée à 5 261 m³ en 2011 et celle de son appartement à 8 835 m³ pour la période du 24 décembre 2010 au 19 décembre 2011, d’après les relevés figurant sur les pièces produites, les chiffres de sa consommation individuelle à la date du 21 décembre 2010 ne reposent pas sur un relevé effectif de l’index de son compteur, mais sur une estimation, de même que ceux du 21 décembre 2009, tout comme les années précédentes. En effet, ainsi que le démontre un rapport de la société Urate, chargée de la mise en 'uvre et de l’exploitation des compteurs d’eau, daté du 2 novembre 2011, de même que les copies des courriers adressés par elle au locataire de M^me X les 17 février 2006, 4 août 2006, 26 mars 2007 et 17 février 2010, la carence de ce locataire ne lui a jamais permis, depuis l’acquisition de cet appartement par l’appelante en 2005, de procéder à un relevé effectif de son compteur. Le dernier relevé effectif datait de décembre

2004 et mentionnait un index de 371 m³. C’est, selon le rapport de la société Urate, une intervention dans l’appartement le 19 juillet 2011 qui a permis le remplacement de l’émetteur radio du compteur et les relevés effectifs ultérieurs.

Il en résulte que la consommation de 8 835 m³ mentionnée pour la période du 24 décembre 2010 au 19 décembre 2011, ou celle de 7 577 m³ du 24 décembre 2010 au 23 juin 2011, couvrent à l’évidence des périodes plus longues, qui ont commencé avant le 24 décembre /2010, leur point de départ, nécessairement postérieur à l’acquisition de l’appartement par M^me X, ne pouvant être déterminé avec certitude.

De plus, contrairement aux allégations de M^me X, l’examen des factures d’eau du bâtiment concerné des années 2005 à 2014 et du tableau récapitulatif produit par le syndicat des copropriétaires fait bien apparaître une augmentation notable de la consommation d’eau dans ce bâtiment en 2010, laquelle a encore pratiquement doublé en 2011, avant de diminuer sérieusement du dernier trimestre de 2011 à octobre 2012, période où la consommation d’eau était encore supérieure à celle des années 2005 à 2009, et de poursuivre sa diminution lors des deux années suivantes.

La fuite d’eau a donc à l’évidence commencé avant 2011 et très probablement en 2010, voire dès 2009, où une faible augmentation avait déjà eu lieu. Aucune invraisemblance ne résulte donc de l’examen des relevés de consommation d’eau de l’appartement de M^me X et de sa comparaison avec les relevés globaux du bâtiment concerné.

Par ailleurs, il résulte de courriers adressés successivement le 19 mai 2010 et le 11 juin 2010 à M^me X par le syndicat des copropriétaires qu’avait alors déjà été signalé à la copropriétaire « un bruit très fort d’eau » coulant en permanence, provenant de son appartement.

De plus, il résulte du rapport de la société Urate du 2 novembre 2011 qu’une fuite d’eau a été constatée dans l’appartement de M^me X le 19 juillet 2011, le robinet de la baignoire étant alors ouvert au maximum et laissant couler l’eau sans interruption, ce qui avait donné lieu à une information immédiate à la copropriétaire et à son locataire.

Ce rapport évoque une consommation de 40 m³ constatée entre le 19 juillet 2011 et le 21 juillet 2011, mais aussi de 11 m³ entre le 20 octobre 2011 et le 27 octobre 2011, alors que, le 7 octobre 2011, avait eu lieu une intervention dans l’appartement à l’initiative du syndic, ayant conduit au remplacement du robinet (mitigeur) défectueux, ce qui laissait supposer, selon la société Urate, l’existence d’une seconde fuite, éventuellement du chauffe-eau. Une facture du 11 juillet 2013 mentionne une réparation effectuée la veille d’une fuite d’eau des toilettes de l’appartement de M^me X, sans que puisse être exclue une autre intervention courant 2012, suite à une mise en demeure adressée à l’appelante le 9 février 2012, consécutivement à la détection d’une nouvelle fuite supposée lors d’un relevé du compteur.

De plus, rien ne permet de dire si le mitigeur de la baignoire était détérioré depuis mai 2010 où si les bruits de fuite d’eau entendus à l’époque de l’extérieur de l’appartement résultaient des agissements ou comportements du locataire.

En tout état de cause, il résulte de ces éléments que la réalité de fuites d’eau, dont M^me X a été alertée à plusieurs reprises depuis le 19 mai 2010 et courant 2011, puis encore en février 2012, malgré les réparations d’octobre 2011, ne peut être contestée et qu’elle ne fait que confirmer les relevés de consommation d’eau de l’appartement de l’appelante d’où ont été tirés les montants mis en compte au titre des charges de 2011. Rien ne permet donc de renverser la présomption d’exactitude des relevés du compteur de l’appartement de Mme

X effectués après réparation de l’émetteur radio de celui-ci et la créance du syndicat des copropriétaires apparaît à ce titre parfaitement fondée.

Sur la demande de M^me X au titre des dispositions transitoires de l’article 3 du décret n°2012-1078 du 24 septembre 2012, cette prétention nouvelle en appel tend à la fois à faire écarter celles du syndicat des copropriétaires et à opposer une compensation. Elle est donc recevable, en application de l’article 564 du code de procédure civile.

M^me X soutient en effet que le syndicat des copropriétaires aurait dû se prévaloir auprès du Service d’eau des dispositions transitoires de l’article 3 du décret n°2012-1078 du 24 septembre 2012, entré en vigueur le 1^er juillet 2013, selon lesquelles, dès avant cette date, si l’abonné constate, au vu de la facture établie sur le relevé de compteur permettant de mesurer sa consommation effective, une consommation d’eau anormale imputable à une fuite de canalisation après compteur, il peut obtenir, sous certaines conditions, le bénéfice de l’écrêtement de la facture prévu en cas d’augmentation anormale du volume d’eau consommé par un abonné au III bis de l’article L. 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales, issu de la loi n°2011-525 du 17 mai 2011.

Cependant, l’article R. 2224-20-1 du même code prévoit que les dispositions du III bis de l’article L. 2224-12-4 s’appliquent aux augmentations de volume d’eau consommé dues à une fuite sur une canalisation d’eau potable après compteur, à l’exclusion des fuites dues à des appareils ménagers et des équipements sanitaires ou de chauffage.

Or, en l’espèce, aucune fuite sur une canalisation d’eau potable après compteur n’a été constatée, mais seulement une fuite située dans l’appartement de M^me X, affectant un équipement sanitaire, en l’espèce le robinet de la baignoire.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’aurait pu en tout état de cause obtenir aucune déduction de la facture d’eau du bâtiment concerné et aucune déduction ou compensation n’est susceptible d’intervenir à ce titre.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ses dispositions relatives à la condamnation de M^me X au paiement de la créance du syndicat des copropriétaires.

Sur « l’appel en garantie » (sic) de M^me X

M^me X mettant en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison de fautes commises par le syndic dans sa gestion de la situation, et sollicitant la condamnation du syndicat des copropriétaires à la « garantir » de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle au profit de ce dernier, la cour interprète cette demande, par bienveillance, comme une demande de dommages et intérêts avec compensation des sommes dues réciproquement par l’une et l’autre des parties.

À ce titre, cette demande, bien que nouvelle en appel, est recevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur la faute du syndic invoquée par M^me X, il y a lieu de souligner en premier lieu que les seules fuites constatées ont eu lieu dans l’appartement de cette dernière, constituant une partie privative relevant de sa seule responsabilité, le règlement de la copropriété précisant d’ailleurs à ce titre en son article 21 que « les robinets, appareils à effet d’eau et leurs raccordements, existant dans les locaux privatifs, devront être maintenus en bon état de fonctionnement et réparés sans délai, afin d’éviter toute déperdition d’eau et autres inconvénients ».

Par deux lettres recommandées du 19 mai 2010 et du 11 juin 2010, ainsi qu’il a été rappelé, le syndic a alerté M^me X d’une possible fuite d’eau dans son appartement, signalant qu’un bruit très fort d’eau émanait en permanence de son appartement et lui demandant de prendre les mesures nécessaires pour vérifier sur place le problème et de le tenir informé des suites données.

Cependant, s’agissant d’une partie privative et en application notamment de l’article 21 du règlement de copropriété rappelé ci-dessus, aucune faute ne peut être reprochée au syndic pour n’avoir pas vérifié la suite donnée par M^me X à ces lettres et pour n’être pas intervenu lui-même dans l’appartement.

Il appartenait en effet à la copropriétaire elle-même de faire le nécessaire en termes de vérification et de réparation éventuelle.

Il ne peut non plus être reproché au syndic de ne pas avoir surveillé les bruits de fuites éventuelles pendant la suite de l’année 2010 et jusqu’en juillet 2011 où la société Urate a pu accéder au logement, remplacer l’émetteur radio du compteur d’eau et constater l’existence « d’une énorme fuite d’eau située au niveau du robinet de la baignoire, ouvert au maximum ». Si le rapport de la société Urate du 2 novembre 2011 mentionne que le locataire a alors été immédiatement informé de la gravité de la situation, M^me X l’a été également et a fait établir un devis par la société Alsace dépannage pour « fuite robinet baignoire + vanne d’arrêt ne ferme pas entièrement », selon les termes mêmes de ce devis daté du 28 juillet 2011. Or, suite à ce devis, cette entreprise ne l’a informée que le 3 octobre 2011, suite à sa relance, que les travaux de réparation n’avaient pas été faits en raison de la carence du locataire, absent à deux rendez-vous du 24 août 2011 et du 29 août 2011.

Cette relance de M^me X est manifestement intervenue suite à la lettre recommandée que lui a adressée à nouveau le syndic de copropriété le 30 septembre 2011, rappelant l’avoir alertée précédemment à plusieurs reprises sur un bruit d’eau continu semblant provenir de son appartement, rappelant également qu’elle avait été immédiatement contactée, suite à l’intervention de la société Urate du 19 juillet 2011, afin qu’elle fasse réparer le robinet défectueux et la vanne d’arrêt d’eau du logement.

Dans cette lettre du 30 septembre 2011, le syndic de copropriété évoquait son effarement de constater, lors de sa dernière visite, que le bruit d’écoulement d’eau était toujours audible et que les travaux de réparation n’avaient toujours pas été entrepris, malgré ses différentes demandes. Il mettait donc en demeure M^me X de procéder aux réparations qui s’imposaient et précisait que la consommation d’eau constatée serait imputée au débit de son compte de copropriétaire.

Ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires, il est peu probable que la société Alsace dépannage se soit rendue sur place pour effectuer le devis, n’ayant pas elle-même pris manifestement la mesure de l’urgence de la situation pour ne programmer son intervention que le 24 août 2011 et ne pas faire part de sa propre initiative à sa cliente de la carence du locataire. En tout état de cause, M^me X n’a programmé un nouveau rendez-vous avec la société Alsace dépannage que pour le 10 octobre 2011, mentionnant que son locataire serait disponible ce jour-là.

Or, c’est bien le syndic de copropriété qui a finalement fait intervenir la société Alsace dépannage le 7 octobre 2011. Dans sa lettre du 23 novembre 2011, il explique que, suite à sa visite de copropriété, le bruit d’écoulement d’eau étant toujours audible, il a contacté le concierge de la résidence et les voisins du locataire de M^me X, qui ont indiqué ne pas avoir croisé ce dernier depuis plusieurs mois. Le syndic explique avoir alors décidé de faire appel aux services de police, ignorant si le locataire occupait toujours les lieux et s’il lui était « arrivé quelque chose ». C’est alors qu’après ouverture de l’appartement par un serrurier, l’eau n’ayant pu être coupée en raison du blocage de la vanne d’arrêt, le syndic explique avoir fait intervenir en urgence la société Alsace dépannage, sur les conseils des services de police présents sur place. La société Alsace dépannage a effectivement facturé à M^me X le 13 octobre 2011 cette réparation effectuée en urgence, suite à l’appel du syndic, en présence de la police, pour une fuite d’eau, ainsi que le mentionne sa facture.

La facture mentionne que la coupure d’eau était impossible, de même que le remplacement de la vanne d’arrêt principal, sans modification. Cette facture mentionne également qu’un rendez-vous a été pris avec la propriétaire pour remplacer la vanne le lundi 10 octobre 2011, que cette dernière est arrivée avec une demi-heure de retard et qu’elle n’avait pas accès à l’appartement, le locataire étant absent.

Ainsi que le précise le syndicat des copropriétaires dans ses écritures, le syndic est intervenu conformément au règlement de copropriété (article 32 ' Carence d’un copropriétaire) lui donnant tous pouvoirs, en cas d’urgence, pour faire procéder de son propre chef et sans autre délai, aux frais du copropriétaire intéressé, à toutes réparations nécessaires, par exemple à la suite d’une fuite d’eau susceptible de provoquer des dégâts, etc…. Cependant, si cet article donne pouvoir au syndic d’intervenir, il ne lui en fait pas obligation, ce dernier n’ayant pas à se substituer au copropriétaire dans le respect des obligations incombant à ce dernier. De plus, cette intervention n’est prévue qu’en cas de carence du copropriétaire lui-même, ce qui était bien le cas en l’espèce.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, aucune faute ne peut être reprochée au syndic dans sa gestion de la situation résultant de la fuite d’eau suspectée depuis mai 2010 puis constatée le 19 juillet 2011 dans l’appartement de M^me X, laquelle ne peut se prévaloir de sa propre carence ou de celle de son locataire.

En conséquence, l’appelante ne peut prétendre à de quelconques dommages et intérêts à ce titre, susceptibles de venir se compenser avec la somme dont elle est redevable à l’égard du syndicat de copropriété.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Le jugement déféré étant confirmé sur le fond, il le sera également en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

De plus, l’appel de M^me X étant rejeté, elle assumera la charge des dépens d’appel et sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée, de même que sa demande tendant à être dispensée de participer à la dépense commune relative à la présente procédure en application de l’article 10-1 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En revanche, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a dû engager dans le cadre de la procédure d’appel et M^me X sera donc condamnée à ce titre à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties le 20 février 2018 par le tribunal de grande instance de Strasbourg ;

Ajoutant au dit jugement,

REJETTE les demandes de M^me Y X fondées sur les dispositions des articles L. 2224-12-4 et R. 2224-20-1 du code général des collectivités territoriales, et de l’article 3 du décret n°2012-1078 du 24 septembre 2012 ;

REJETTE la demande de M^me Y X présentée contre le syndicat des copropriétaires de la Résidence Parc d’Ober, qualifiée par elle d’appel en garantie ;

CONDAMNE M^me Y X aux dépens de l’appel ;

REJETTE la demande de M^me Y X présentée en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que sa demande fondée sur les dispositions de l’article 10-1 b) de la loi n°65-557 ;

CONDAMNE M^me Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Parc d’Ober la somme de 2 000,00 € (deux mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens engagés par ce dernier en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE